Dieser Titel ist provokativ gewählt. Aber wir zeigen Ihnen hier auf, dass langfristig betrachtet Festhypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren meistens eine schlechte Wahl gewesen sind. Das bedeutet, dass Hauseigentümer den Banken zu viel Geld bezahlen, weil sie sich für eine zu teure Hypothek entschieden haben. Lesen Sie hier, warum.

Festhypotheken: Lange Laufzeiten sind 1.0 bis 1.5 Prozent teurer

Festhypotheken wären grundsätzlich eine gute Wahl. Und die Schweizer bestätigen das: Über 80% aller neu abgeschlossenen Hypotheken sind Festhypotheken. Aber wenn die überwiegende Mehrheit der Schweizer eine Festhypothek wählt, bedeutet das nicht, dass das zwingend die beste Wahl ist. Doch betrachten wir zuerst die zwei wichtigsten Vorteile von Festhypotheken:

  • Sie wissen genau, wie hoch Ihre monatliche Belastung über Jahre hinweg sein wird
  • Sie sind vor dem Risiko eines Zinsanstiegs geschützt, zumindest während der Dauer der Laufzeit der Festhypothek

Diese Sicherheit hat aber Ihren Preis: Festhypotheken mit 10 Jahren Laufzeit weisen im Durchschnitt einen Zins auf, der 1.0 bis 1.5% höher ist als derjenige von 2jährigen Festhypotheken. Sie sind skeptisch? Hier können Sie die aktuellen Schweizer Hypozinsen vergleichen und wenn wir uns nicht gerade in einem aussergewöhnlichen wirtschaftlichen Umfeld bewegen, werden Sie die Bestätigung für obige Aussage finden.

Unsere Aussage, dass Festhypotheken mit langer Laufzeit deutlich teurer sind als Festhypos mit kurzer Laufzeit widerspiegelt sich auch in der Zinskurve. Betrachten Sie die Zinskurve Schweiz für die Jahre 2000 bis 2010:

Zinskurve Schweiz

Die Grafik zeigt die Zinsen, die man für Bundesobligationen mit verschiedener Laufzeit in der Vergangenheit erhalten hat (Quelle der Rohdaten: Schweizerische Nationalbank SNB, Auswertung und Grafik: www.finanzmonitor.com). Betrachten Sie die unterste, orangefarbene Kurve: Sie sehen, dass Mitte 2010 2jährige Bundesobligationen eine Rendite von 0.5% pro Jahr abwarfen. „Eidgenossen“ mit einer Laufzeit von 10 Jahren wiesen eine Rendite von 2.0% auf. Und dieses Bild der steigenden Zinskurve zeigte sich in allen untersuchten Perioden zu Beginn des 21. Jahrhunderts. Langfristige Bundesobligationen erzielten jeweils 1.0 bis 1.5% mehr Zins als kurzfristige Staatsanleihen. Und dasselbe gilt für Festhypotheken, wobei die Zinsdifferenz noch höher ausfallen kann.

Was bedeutet das? Das bedeutet, dass Hausbesitzer im Durchschnitt 1.0 bis 1.5% mehr Zins bezahlt haben, wenn sie Laufzeiten von 10 Jahren statt von 2 Jahren gewählt haben. Und hier geht es um viel Geld: Bei einer Hypothek über 500‘000 Franken entspricht 1% Zins über 10 Jahre ganzen 50‘000 Schweizer Franken.

Auch wenn diese Differenz in den letzten Jahren geringer wurde und 2016 noch 0.5% betrug, sollte man sich der höheren Kosten über die ganze Laufzeit bewusst sein.

Festhypothek: Das Problem mit der Verteilung der Fristen

Vielleicht werden Sie jetzt einwenden, dass das ja kein Problem ist, da Sie sowieso nicht alles auf eine Karte gesetzt haben und deswegen Ihre Hypothek in zwei Tranchen aufgeteilt haben, z.B. in eine mit 5 Jahren Laufzeit und eine mit 10 Jahren Laufzeit. Auch das ist wiederum eine grundsätzlich gute Idee. Sie verteilen so das Risiko, den ganzen Betrag dann refinanzieren zu müssen, wenn vielleicht gerade sehr hohe Zinsen bestehen. Und zudem bezahlen Sie mit diesem Ansatz ja nur auf der Hälfte des Betrages höhere Zinsen wegen der langen Laufzeit. Die andere Hälfte mit 5 Jahren Laufzeit weist wegen der kürzeren Dauer einen tieferen Zinssatz auf. Das stimmt, aber nur bei der ersten abgeschlossenen Hypothek.

Überlegen Sie sich, wie lange Sie in Ihrem Eigenheim wohnen werden. Viele Schweizer, die sich den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung verwirklicht haben, bleiben bis fast zum Ende ihres Lebens in den eigenen vier Wänden. Ein Haus zu kaufen und zu finanzieren ist deswegen oft etwas, was Jahrzehnte Bestand hat. Der Zeithorizont muss entsprechend lange gewählt werden, 10, 20 oder auch 30 Jahre. Und hier liegt das Problem mit der 5jähirgen Festhypothek und dem Aufteilen der Fälligkeit: Wollen Sie nach Ablauf von 5 Jahren die eine Tranche verlängern, dann müssen Sie diese mit einer 10 Jahres-Festhypothek ersetzen. Nur so ist weiterhin ein Abstand der Fälligkeit von 5 Jahren bei den beiden Tranchen gewährt:

Verlängerung Festhypo um lange Laufzeit

Das bedeutet, dass Sie langfristig betrachtet jeweils nur noch Hypotheken mit der längsten gewählten Dauer abschliessen werden. Dies ist unabhängig davon, wie viele verschiedene Festhypotheken Sie abschliessen und welches die maximale Dauer ist. Und das bedeutet wiederum, dass Sie – langfristig betrachtet – zu viel Zins bezahlen werden.

Langlaufende Festhypothek: Das Märchen mit den steigenden Zinsen

Sie werden praktisch nie einen Berater einer Bank finden, der Ihnen sinkende Zinsen prognostiziert. Meistens sagten die Banken in der Vergangenheit steigende Zinsen voraus – und lagen damit auch meistens falsch.

Überlegen Sie sich folgendes: Würde Ihnen Ihre Bank heute eine 10jährige Festhypothek zu einem sehr tiefen Zins geben, wenn sie stark steigende Zinsen erwarten würde? Nein. Die Bank muss sich ja refinanzieren. Das bedeutet, dass wenn Sie Ihnen einen Kredit gibt, es einen Sparer geben muss, der seinerseits Geld bei der Bank anlegt. Die Bank verdient Geld, indem Sie Geld teurer ausleiht als sie es selbst verzinst.

Das heisst nichts anderes, als dass die Zinserwartungen der Bank für die Zukunft bereits in den Ihnen offerierten Hypothekarzinsen enthalten sind. Der Abschluss einer Festhypothek über eine lange Dauer macht somit am ehesten noch Sinn, wenn Sie denken, dass die Zinsprognosen der Bank falsch sind und dass die Zinsen für Hypotheken stärker als von ihr erwartet steigen werden.

Zudem verwenden Ökonomen den Begriff „Liquiditätspräferenztheorie“. Demnach bevorzugen Anleger kurzfristig verfügbares Geld. Für die langfristige Anlage verlangen Anleger eine Prämie. Und diese Prämie drückt sich in der Zinskurve aus und beträgt in der Schweiz 1.0 bis 1.5% für Anlagen für zehn Jahre im Vergleich zu Anlagen für zwei Jahre.

Festhypothek: Die Fussfessel

Sicher wollen Sie für immer und ewig in Ihrem Traumhaus wohnen. Aber es kann dennoch sein, dass dies bei Ihnen nicht der Fall sein wird. Vielleicht wechseln Sie die Stelle, vielleicht verlieren Sie dauerhaft Ihre Arbeitsfähigkeit, vielleicht trennen Sie sich von Ihrem Ehepartner, und vielleicht wollen Sie auch einfach nur umziehen. All dies sind Risiken, die Sie vor dem Abschluss einer Festhypothek über zehn Jahre berücksichtigen sollten. Denn wenn Sie eine Festhypothek frühzeitig auflösen wollen, verliert Ihre Bank Geld, falls das Zinsniveau seither konstant geblieben oder gesunken ist.
Ihre Bank wird in der Regel eine Ausstiegsentschädigung für die entgangene Rendite verlangen. Ein frühzeitiger Ausstieg aus einer Festhypothek kann somit ein teures Unterfangen sein. Ausnahmen gibt es, wenn Sie ein neues Objekt erwerben, welches in mindestens gleich hohem Umfang fremdfinanziert werden muss. Dann ist ein Transfer grundsätzlich ohne Ausstiegsentschädigung möglich.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird im Beratungsgespräch praktisch nie erwähnt und wird oftmals stark unterschätzt. Rechnet die Bank bspw. mit einem Wiederanlage-Zinssatz von 0% und betrug der Zinssatz der Hypothek 1.5%, dann würde eine Hypothek über CHF 500’000, die noch während 6 Jahren weiterlaufen würde, eine Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 54’000 auslösen.

Die Alternativen zur 10-Jahres Festhypothek

Welche Alternativen zu einer langjährigen Festhypothek sollten Sie in Betracht ziehen? Wenn Sie das Geld nur von der Bank ausleihen können, haben Sie drei Möglichkeiten:

  • Variable Hypothek: Hier ist die Kündigungsfrist meist kurz und beträgt nur drei oder sechs Monate. Die Zinsen sind aber wenig attraktiv und die Bank hat hier den vollen Spielraum, die Zinsen anzupassen. Diese Form der Finanzierung ist deswegen höchstens als Übergangslösung während wenigen Monaten empfehlenswert.
  • Saron-Hypothek: Eine Saron-Hypothek (ehemals Libor-Hypothek oder auch Geldmarkt-Hypothek genannt) ist in Zeiten von sinkenden, stabilen oder nur leicht steigenden Zinsen die beste Wahl. Vorausgesetzt, sie können mit der Unsicherheit leben und legen das gesparte Geld zur Seite
  • Alternativ können Sie sich auch für eine Festhypothek mit kurzer Laufzeit wie etwa 2 Jahre entscheiden und diese jeweils wieder verlängern. Historisch betrachtet fahren Sie damit 1.0 bis 1.5 Prozent günstiger als mit sehr langfristigen Festhypotheken. In diesem Fall sollten Sie aber als Alternative die Saron-Hypothek – ggf. mit Zinsabsicherung gegen oben – in Betracht ziehen und die Zinsen vergleichen

TIPP: Eine Möglichkeit, Hypothekarzins-Kosten zu sparen ist, die Zinsen zu vergleichen und die Immobilie bei der Bank mit dem besten Angebot zu finanzieren. Sie können so – auch wenn Sie letztendlich doch eine langjährige Festhypothek wählen – viel Geld sparen.
Hier geht es zu unserem Hypothekarzinsen Vergleich.