Feste, variable und LIBOR-Hypothek: Das 1×1 der Hypotheken
Sie haben das Haus oder die Wohnung Ihrer Träume gefunden? Jetzt müssen Sie es nur noch finanzieren, um Immobilien-Besitzer zu werden? Wir erklären Ihnen die drei gängigen Formen der Finanzierung von Immobilien wie Liegenschaften, Eigenheimen oder Stockwerkeigentum sowie deren Varianten.
Grundsätzlich gibt es drei Arten von Hypotheken: Festhypotheken (mit einem fixen Zinssatz), variable Hypotheken (mit einem wechselnden Zinssatz und Kündigungsmöglichkeit) und LIBOR-Hypotheken (mit einem wechselnden Zinssatz über eine feste Vertragslaufzeit):
| Zinssatz | Laufzeit | Kündigung | |
| Festhypothek | Fest | Fest (idR 1-10 Jahre) | Nur gegen Entschädigung möglich |
| Variable Hypothek | Variabel, abhängig von der Bank | Unbeschränkt | Jederzeit möglich (Kündigungsfrist idR 6 Monate) |
| LIBOR-Hypothek | Variabel, abhängig vom LIBOR-Satz | Fest (idR 2-6 Jahre) | Nur gegen Entschädigung oder innerhalb der Bank in anderes Produkt möglich |
Erfahren Sie jetzt mehr über die Vorteile und Nachteile dieser drei Formen der Immobilien-Finanzierung.
Festhypothek: Fixer Zinssatz und fixe Vertragsdauer
Wie der Name es bereits sagt, ist der Zinssatz bei Festhypotheken fixiert. Das bedeutet, dass Sie beim Vertragsabschluss bereits wissen, wie hoch die Hypozinsen sein werden, die Sie Ihrer Bank bezahlen müssen.
Festhypotheken sind die in der Schweiz am meisten verbreitete Form der Finanzierung von Immobilien: Über 3/4 der gewährten Darlehen zur Liegenschafts-Finanzierung sind Festhypotheken.
Hypotheken mit fester Laufzeit werden von allen Banken angeboten. Die Laufzeit kann dabei durch Sie gewählt werden und beträgt zwischen einem Jahr und über zehn Jahren. Am häufigsten werden mittlere Laufzeiten zwischen vier und sechs Jahren gewählt.
So funktioniert die Festhypothek:
Vorteile Festhypothek
Die zwei wichtigsten Vorteile bei einem Hypothekarkredit mit fester Laufzeit sind die Kalkulierbarkeit und die Absicherung gegen steigende Zinsen:
- Planbarkeit: Sie wissen direkt beim Vertragsabschluss, wie hoch Ihre monatliche Zinsbelastung über die nächsten Jahre sein wird. Viele Eigenheim-Besitzer schätzen es, mit einem fixen Kostenblock für Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu budgetieren
- Absicherung: Wenn die Zinsen steigen, betrifft Sie das bei der Immobilienfinanzierung nicht. Eine Festhypothek ist also auch eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wenn Sie davon ausgehen, dass das Zinsniveau ansteigen wird, dann ist eine Hypothek mit fixiertem Zinssatz eine gute Wahl für Sie
Nachteile Festhypothek
Die grössten Nachteile einer Festhypothek sind:
- Kosten bei frühzeitiger Auflösung: Insbesondere wenn die Zinsen seit Abschluss der Festhypothek gesunken sind, müssen Sie Ihrer Bank eine Ablösesumme bezahlen, wenn Sie die Hypothek frühzeitig auflösen wollen (z.B. bei Wechsel der Bank, Verkauf der Liegenschaft)
- Je nach Zinserwartungen Ihrer Bank kann eine Festhypothek teurer als eine variable Hypothek sein. Dies ist der Fall, wenn Ihre Bank langfristig steigende Zinsen erwartet
- Steigen die Zinsen nach Vertragsabschluss an, so profitieren Sie zwar zuerst von einem tiefen Zinssatz. Wenn Sie aber den Immobilienkredit nach Ende der Vertragslaufzeit refinanzieren müssen, dann trifft Sie der Zinsanstieg umso stärker. Beobachten Sie deswegen das Zinsumfeld auch, wenn Sie sich für eine Festhypothek entscheiden
Variante Festhypothek: Die Termin- oder Forward-Hypothek
Eine Termin- oder Forward-Hypothek ist eine Festhypothek, bei der Sie den Zinssatz heute fixieren, die Hypothek aber erst in spätestens 24 Monaten beanspruchen. Sie eignet sich, wenn Sie in naher Zukunft eine Festhypothek abschliessen wollen und von steigenden Zinsen ausgehen.
Variable Hypothek: Wechselnder Zinssatz, jederzeit kündbar
Wie der Name es sagt, ist der Zinssatz bei dieser Form der Hypothek variabel. Die Bank ist dabei frei in der Festlegung des Zinssatzes, orientiert sich aber stark am allgemeinen Zinsniveau. Variable Hypotheken werden in der Regel ohne feste Laufzeit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abgeschlossen. Aufgrund des in den letzten Jahren sehr hohen Zinses wurde diese Finanzierungsart kaum mehr nachgefragt. Sie sollte aufgrund des hohen Zinssatzes höchstens als Zwischenlösung für kurze Zeit (weniger als 1 Jahr) gewählt werden.
So funktioniert die variable Hypothek:
Vorteile variable Hypothek
- Flexibilität: Variable Hypotheken haben keine feste Vertragslaufzeit. Sie können so einfach in eine andere Form der Finanzierung wechseln
- Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung bald verkaufen wollen (z.B. wegen Umzug in eine andere Gegend oder ins Altersheim), dann können Sie die Hypothek ohne Kosten kündigen
- Wenn Sie mit sinkenden Zinsen rechnen, dann kann eine variable Hypothek günstiger als eine Festhypothek sein
Nachteile variable Hypothek
- Fehlende Kalkulierbarkeit: Aufgrund der Zinsanpassungen können Ihre Ausgaben für den Kredit stark schwanken
- Wenn das Zinsniveau steigt, dann wird sich auch der Zins auf der variablen Hypothek erhöhen
- Fehlende Transparenz: Die Bank ist frei in der Anpassung des Zinssatzes. Es besteht das Risiko, dass Zinssteigerungen schneller an Kreditnehmer weitergegeben werden als Zinssenkungen
LIBOR-Hypothek: Wechselnder Zinssatz, feste Vertragsdauer
Die LIBOR-Hypothek wird auch Geldmarkt-Hypothek genannt. Der Name kommt daher, weil sich diese Form der Immobilien-Finanzierung am Geldmarkt orientiert. Massgebend für den durch Sie zu bezahlenden Zinssatz ist der täglich festgelegte Referenzzinssatz LIBOR (London Interbank Offered Rate: Zinssatz, den die wichtigsten international tätigen Banken festlegen und zu dem sie sich gegenseitig Geld ausleihen) plus eine feste, durch Ihre Bank bestimmte Marge, die etwa 1.0% beträgt. Der Zinssatz auf Ihrer Hypothek wird dabei je nach Vereinbarung alle 1,3, 6 oder 12 Monate nach der Formel „LIBOR + Marge“ neu festgelegt.
Solche Geldmarkt-Hypotheken haben trotz des variablen Zinssatzes eine feste Vertragslaufzeit, die meistens zwischen zwei und sechs Jahren beträgt.
So funktioniert die LIBOR-Hypothek:
Vorteile LIBOR-Hypothek
- Oft die günstigste Form der Immobilienfinanzierung
- Im Gegensatz zur variablen Hypothek transparente Festlegung des Zinses
- Vorteilhaft, wenn die Zinsen sinken
- Absicherung gegen oben mittels Cap möglich (siehe nächster Abschnitt)
Nachteile LIBOR-Hypothek
- Wie bei einer Festhypothek sind Sie an den Kreditgeber über die Vertragslaufzeit gebunden (es sei denn, Sie bezahlen eine Entschädigung aufgrund vorzeitiger Kündigung oder Ihre Bank erlaubt den Wechsel in ein anderes bankeninternes Produkt)
- Teuer, wenn die Zinsen nach Vertragsabschluss stark steigen
Variante: LIBOR-Hypothek mit Cap
Ein Cap ist eine Beschränkung nach oben. Gegen einen Aufpreis können Sie eine LIBOR-Hypothek mit Cap abschliessen. Der Zinssatz schwankt wie bei einer LIBOR-Hypothek, kann aber einen vorher festgelegten Cap nicht überschreiten. Sie können somit gegen eine Prämie den Zinsanstieg gegen oben limitieren, zahlen dafür aber eine Prämie in Form eines höheren Zinssatzes.
Der Grossteil der Schweizer wählt eine Festhypothek. Die Zinsen der grossen Anbieter haben wir hier vergleichen:
Es kann gut sein, dass Sie nach dem Lesen dieses Artikels immer noch viele offene Fragen zum Thema Hypotheken haben. Weitere Infos finden Sie in unserer Rubrik zu Immobilien und Hypotheken. Ausserdem veranschaulicht die folgende Grafik von Homegate den gesamten Prozess hin zu einer Hypothek recht einfach:
53 Kommentare
Was ist Ihre Meinung, Ihr Tipp oder Ihre Frage dazu?
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Ich habe eine Frage zu Libor-Hypotheken. Ich habe verstanden, dass man einen Rahmenvertrag für eine definierte Laufzeit, z.B. 5 Jahre, vereinbart und dann der konkrete Zins alle 3 (oder 6) Monate kalkuliert wird. Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Vertrag vor Ablauf der Vertragsdauer ist nur möglich, wenn man Strafzinsen bezahlt. Gibt es Anbieter, die hier einen Wechsel zu einer Festhypothek des gleichen Anbieters(alle 3/6 Monate, zu den dann aktuellen Festhypo-Zinsen) ermöglichen? Einige ihrer Beiträge scheinen so etwas anzudeuten.
Guten Tag Peter
Ja, das ist Standard bei Libor-Hypotheken: hier können Sie auf den nächsten Termin der Zinsfestlegung in eine Festhypothek (bei der gleichen Bank) wechseln. Dies ist dann sinnvoll, wenn man noch weiter steigende Zinsen erwartet oder wenn Festhypotheken der gewünschten Dauer eine die Grenze des Zinses erreicht haben, den man maximal zu zahlen bereit ist.
Für ein Objekt habe ich eine Festhypothek 100’000 für 1.4% für 6 Jahre abgeschlossen. Im weiteren Bauverlauf sind max. CHF 300’000 abzuschliessen. Was würden Sie mir empfehlen? Ich überlege mir CHF 200’000.– als Libor zu fixieren und den Rest dann nochmals als Festhypothek. Oder soll ich die gesamten 300’000 als Libor?
Mindestbetrag für eine Festhypothek sind CHF 100’000.–. Falls der Restbetrag nun nicht CHF 100’000.– sind sondern z.b. 70’000.– ist dies ein Problem?
Ausserdem hätte ich eine Frage zur Amortisation: falls ich einen Teil meiner Festhypothek von CHF 100’000 nach 6 Jahren amotisiere bin ich ja unter dem Mindestbetrag zum Abschluss einer Festhypothek. Was hab ich dann für Möglichkeiten?
Guten Tag Tischler M.
Libor-Hypotheken sind historisch gesehen günstiger als Festhypotheken. Wenn Sie nicht gerade Pech haben und eine Phase mit stark steigenden Zinsen erwischen, dann wird Libor die günstigere Wahl gewesen sein. Allerdings tragen Sie dann auch die Risiken im Falle eines Zinsanstiegs. Es gibt deswegen keine eindeutige Antwort, was die bessere Wahl ist – Sie müssen für sich selbst abschätzen, wie viel Risiken Sie tragen wollen und können.
Es kann sein, dass eine Bank festlegt, dass die Hypothekarsumme insgesamt mind. CHF 100’000 für einen Neuabschluss betragen muss. Aber davon sind Amortisationen idR nicht betroffen und bei mehreren Hypotheken wird die Summe zusammengezählt. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, wie das genau gemeint war.
Danke für diese sehr informative Plattform, die auch Nicht-Fachleuten eine eigene Meinungsbildung erlaubt. Meine Frau und ich bewohnen eine selbst genutzte Eigentumswohnung die von unserer Hausbank wie folgt finanziert wurde:
Starthypothek 10 Jahre, 207 kCHF, 2.52%
Starthypothek 5 Jahre, 328 kCHF, 2.25%
2. Hypothek, 57 kCHF, 3.00%
Die 5-jährige Tranche läuft nächstes Jahr aus und die 2. Hypothek werden wir auf diesen Termin hin vollständig amortisieren mit einem Säule 3a Guthaben. Ich tendiere eine Libor-Hypothek abzuschliessen um die 328 kCHF zu finanzieren. Von zeitversetzten Tranchen bei den Festhypotheken raten Sie explizit ab aus Gründen die ich nachvollziehen kann. Somit kommt ein 5-jähriger Rahmenvertrag für die Libor-Hypothek, basierend auf dem 3-Monats-Libor in Frage. Zugleich wird die Kongruenz zur 10-jährigen Festhypothek hergestellt was den späteren Verhandlungsspielraum bei der Anschlussfinanzierung erhöht. Was halten Sie von diesem Szenario und macht es überhaupt einen Sinn Vergleichsofferten bei anderen Instituten einzuholen wenn man faktisch über die länger laufende Festhypothek an den bisherigen Kreditgeber gebunden ist?
Guten Tag PeterH
Zeitversetzt auslaufende Hypotheken haben den Nachteil, dass man nie wirklich die Bank wechseln kann und bei Verlängerungen tendenziell höhere Zinsen bezahlt, als bei besserer Verhandlungsgrundlage möglich wären. Gerade im aktuellen Zinsumfeld kann es in Ihrer Situation trotzdem sinnvoll sein, nächstes Jahr die Hypothek um 10 Jahre zu verlängern, wenn lange Laufzeiten weiterhin nur wenig mehr kosten als kurze und Sie keine Risiken bezügl. Zinsen eingehen wollen.
Die vermutlich günstigere Variante wird sein, wie von Ihnen angedacht auf 5 Jahre eine Hypothek abzuschliessen. Wegen der momentan geringen Zinsersparnis bei der Libor-Hypothek können Sie diese als Festhypothek abschliessen.
Die Marktpreise zu kennen schadet sicher nicht. Zumindest sollten Sie die Offerte mit den Richtsätzen der eigenen und von einigen anderen Anbietern vergleichen und wenn die Abweichung zu gross ist, auf einer Senkung der angebotenen Zinses bestehen, auch wenn Sie hier letztlich vom Goodwill der Bank abhängig sind.
Wir haben im Moment eine Festhypothek, die Ende September abläuft. Nun möchten wir unser Eigenheim für den Frühling danach verkaufen. Ist es möglich, eine Liborhypothek (3 Monate abzuschliessen)? Es gibt da doch die Klausel, dass man drei Jahre lang die Bank nicht wechseln kann. Aber wie steht es, wenn man das Eigenheim verkauft. Muss man da dann eine Entschädiung bezahlen. Wir sind bei der UBS und da bieten sie keine variablen Hypotheken an, so wäre der Libor sehr praktisch.
Guten Tag Elisabeth
Libor-Hypotheken haben idR eine Laufzeit zw. 1 bis 3 Jahren. Der Begriff „3 Monate“ bezieht sich auf den 3-Monats-Libor-Satz, der die Basis für den Zinssatz bildet, den Sie bezahlen müssen.
Im schlechtesten Fall müssten Sie also eine Bank finden, welche eine Libor-Hypothek für 1 Jahr anbietet, und dort dann eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen (d.h. ca. die Summe der Zinsen von Frühling bis September 2016). Das ist idR sogar billiger, als eine variable Hypothek abzuschliessen (weil dort der Zinssatz viel höher ist). Vermutlich gibt es aber bessere Lösungen, sprechen Sie mit Ihrer Bank. U.a. wäre es z.B. möglich, die Hypothek auf den neuen Käufer zu übertragen. Wenn dieser schon feststeht, sollte dieser bei der Wahl der Hypothek bestimmen.
Wegen Einführung der Negativzinsen seitens SNB gibt es in unserem Kreditvertrag (Libor-Hypothek) Vertragsanpassungen. Natürlich zu Gunsten der Bank…
> Marge: Da wird neu explizit erwähnt, dass die Bank die Zinsmarge anpassen kann (vorher fixe Marge)
> Fälligkeit: Neu steht explizit, dass bedeutende Ereignisse (finanzieller, börsentechnischer, wirtschaftlicher, politischer Natur oder Vorkommnisse anderer Art) es der Bank erlauben, das Kapital als fällig zu betrachten (vorher kein solcher Passus)
Aktuell gibt es zwar keine Änderungen, sprich Konditionen / Marge unverändert. Aber das kann nun rasch ändern.
Fragen:
> Müssen wir zähneknirschend den neuen Vertrag unterzeichnen? Sind noch länger an die Bank gebunden wegen Festhypothek und wollen weiterhin ein gutes Einvernehmen und nicht riskieren, dass die Libor-Hypothek gekündet wird.
> Ist das ein übliches Vorgehen heutzutage oder ein Einzelfall unserer Bank?
Guten Tag Christof
An den laufenden Libor-Kreditvertrag müssen sich beide Seiten halten. Danach sieht es dann natürlich anders aus. Es ist allerdings sehr unüblich, dass die Bank die Marge während der Laufzeit anpassen kann – das ist nur bei der heute kaum noch genutzten variablen Hypothek der Fall. Wenn die Bank die Marge nach Belieben erhöhen kann (eine Senkung werden Sie ja kaum erleben) und den Kredit kündigen kann, dann macht es keinen Sinn, dort eine Libor-Hypothek abzuschliessen, sprich Sie müssen auf eine Festhypothek wechseln oder ggf. eine neue Bank suchen. Auf den Erhalt des gute Einvernehmens sollten Sie nicht zu viel Wert legen, und schon gar nicht deswegen einen einseitigen Vertrag unterschreiben.
Was hingegen üblich ist, ist dass der Libor-Satz mit 0.0% gerechnet wird solange der Libor negativ ist, wie dies aktuell der Fall ist.
Habe eine 3- Monats- Libor- Hypothek. Kosten sind Bankenmarge + 3- Monats- Libor am Stichtag.
Gegenwärtig ist der 3- Monats- Libor etwa bei -95%. Was heisst das für mich (Marge= 0.85% + 3M- Libor -0.95%),bekomme ich Geld ausbezahlt?
Guten Tag RaBu
Nein, leider erhalten Sie kein Geld ausbezahlt. Üblicherweise haben die Banken bei Libor-Hypotheken einen Passus im Vertrag, dass bei einem negativen Libor-Satz ein Wert von 0.0% zur Anwendung kommt. Dies kann nachvollzogen werden, da nicht alle Banken Hypotheken via Libor finanzieren, sondern mit Einlagen auf Privat-/Sparkonten. Sollten für diese aber auch Negativzinsen zur Anwendung kommen, dann würde dieser Passus aber bedeuten, dass die Bank zu Lasten der Hypothekarnehmer ihre Marge erhöht hat.
Es wird zum Teil von einer all zu langen Festhypothek gewarnt (bsp. 10-15 Jahre) da aufgrund einer frühzeitigen Auflösung bsp. durch Trennung, Arbeitslosigkeit etc. hohe Kosten entstehen können.
Nun entstehen die Kosten ja auf der Berechnungsbasis des Referenzzinssatz im Moment der Auflösung, richtig?. Da momentan bei den Zinssätzen ja nicht mehr viel Luft nach unten vorhanden ist, wäre es da nicht sinnvoll jetzt z.b. eine 15 jährige Festhypothek abzuschliessen, da bei einer allfälligen frühzeitigen Auflösung der Referenzzinssatz auf dem Kapitalmark ja fast nur höher sein kann als jetzt bzw. die Differenz nach unten nur marginal sein kann. Somit würde für die Bank ja auch kein Verlust entstehen…oder verstehe ich da was falsch?
Guten Tag Manuel R.
Ein grosser Nachteil, nämlich dass man durchschnittlich für 10jährige Festhypotheken 1.0 bis 1.5% mehr Zins bezahlt als für 2jährige Laufzeiten, ist aktuell nicht mehr so schlimm, weil die Zinskurve viel flacher wurde. So gesehen sind lange Laufzeiten momentan relativ attraktiver zu früher geworden, weil die Sicherheit vor Zinsschwankungen keinen so hohen Aufpreis mehr kostet.
Das Problem mit der frühzeitigen Auflösung eines solchen Vertrags bleibt aber bestehen. Die Bank wird Ihnen den entgangenen Gewinn in Rechnung stellen. Dabei schaut sie, wie viel Prozent Zins sie mit dem frühzeitig zurückbezahlten Geld sonst erzielen würde. Wenn Sie heute eine Hypothek über CHF 500’000 mit 15 Jahren Laufzeit zu 1.8% abschliessen, diese in 10 Jahren kündigen, und dann die Zinsen noch genau gleich tief wie heute sind (d.h. die Bank erhält keinen Zins, sondern zahlt sogar 0.4% für eine sichere Geldanlage über 5 Jahre) dann wird Ihnen die Bank etwa (0.4 + 1.8%) x 5 x 500’000 = 55’000 Franken in Rechnung stellen. Dieses aktuelle Beispiel ist wegen der Abkehr vom Euro-Mindestkurs extrem, aber bei unveränderten Zinsen müssen Sie sicher davon ausgehen, dass die Bank ihre Marge (üblicherweise 1-1.5%) in Rechnung stellen wird.
Auf der anderen Seite könnten risikofreudige Hausbesitzer auch darauf spekulieren, dass die Zinsen irgendwann steigen – dann würde die Bank im besten Fall sogar Geld bezahlen, wenn man die Hypothek frühzeitig kündigt.
Meine 1. Hypotranche laeuft am 1.7.2015 ab und sollte bis dahin erneuert werden, Die 2. Hypotranche ist am 1.7. 2019 zu erneuern. Nun meine Frage an Sie: Meine Kantonale Pensionskasse bietet auch Hypotheken zu einem bis zu 0.4% tieferen Zinsniveau an,als meine momentane Hausbank. Ich bin nun am überlegen,ob ich die erste Tranche (2015) und die 2.Tranche im Jahre 2019 bei meiner Pensionkasse erneuern soll. Was können sie mir empfehlen? (Vorteile/Nachteile) Die Zinsen bei der Pensionskasse sind nicht verhandelbar. Vielen Dank für ihre Antwort und diese tolle Plattform!
Guten Tag Eiro
Zunächst sollten Sie mit der Pensionskasse abklären, ob es überhaupt möglich ist, nur eine Tranche dort zu finanzieren. Bei Banken ist das in der Regel nicht möglich.
Dann müssen Sie den Zins der Pensionskasse mit dem verhandelten Zins bei Ihrer Hausbank vergleichen. Ist dieser günstiger, dann spricht das für die PK. Banken bieten idR eine grössere Auswahl an Hypotheken an. Wenn das für Sie kein Problem ist, dann bleibt vor allem folgendes: Der grösste Nachteil bei solchen Hypotheken beim Arbeitgeber/Pensionskasse ist, dass man nicht weiss, wie lange man dort noch arbeiten wird. Sie sollten sich also informieren, was mit der Hypothek passiert, wenn Sie die Arbeitsstelle wechseln. Im Idealfall können Sie diese zu den vereinbarten Konditionen weiterführen.
Wie sieht es denn heute im Vergleich Libor und Fixhypothek aus, wo die 3 jährige Fixhypothek bereits tiefer angeboten wird als der aktuelle Liborsatz? Wäre es grundfalsch, die ganze Hypothek auf 3 Jahre zu fixieren um danach erneut zu entscheiden?
Guten Tag Stefan
Libor-Hypotheken haben aktuell an Attraktivität gegenüber Festhypotheken aller Laufzeiten eingebüsst. Insbesondere im Vergleich zu kurzfristigen Festhypotheken ist die Zinsersparnis klein bis nicht vorhanden, und man trägt das Risiko bei Zinsanstiegen. Andererseits hat man mit einer Libor-Hypothek die Möglichkeit, in eine Festhypothek zu wechseln, wenn die Zinsen stark steigen sollten. Bei einer Festhypothek muss man erst das Ende der Laufzeit abwarten (oder zumindest bis etwa ein Jahr vorher).
Es ist sicher nicht grundfalsch, wenn Sie stattdessen eine Festhypothek mit 3 Jahren Laufzeit abschliessen. Sie sollten sich aber angesichts der sehr tiefen Zinsen überlegen, einen Teil der Finanzierung über eine langfristige Hypothek abzuschliessen (geringeres Risiko bei jedoch möglicherweise höheren Kosten).
Meine Bank informierte mich, dass sie durch die strengeren Rahmenbedingungen (mehr Eigenkapital), ihre Marge meiner Libor Hypothek anpassen müssen/wollen. Meine Frage: Darf eine Bank aufgrund strengeren Rahmenbedingungen eine Anpassung ihrer Marge verlangen?
Guten Tag YD
Die Banken haben die Margen auf Libor-Hypotheken in den letzten Jahren tendenziell erhöht. Während vor 2-3 Jahren noch ca. 0.6-0.8% Marge möglich waren, sind es heute eher 0.9% oder mehr. Wenn Ihre Libor-Hypothek ausläuft, dann kann Ihnen die Bank ein neues und für Sie schlechteres Angebot machen. Solange der Vertrag aber noch läuft, müssen nicht nur Sie sich, sondern auch Ihre Bank sich daran halten. Sprich: eine Erhöhung der Marge zu Gunsten der Bank ist erst möglich nach Ablauf des bisherigen Vertrags.
Libor oder nicht für die Zukunft ?
Guten Tag Michael
Ja: Wer die Risiken eingehen kann und will, wird mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit mit Libor-Hypotheken auf lange Sicht am günstigsten fahren.
Wir haben ein Angebot von der Bank bekommen für einen neuen Hypothekenabschluss. Wir haben eine Hypothek von 360’000.- CHF. Das Angebot der Bank lautet: Libor 1%, Festhypothek Laufzeit 2 Jahre 1.1%, 3 Jahre 1.2%, 4 Jahre 1.3%, 5 Jahre 1.45%, 6 Jahre 1.65%, 7 Jahre 1.8%, 8 Jahre 1.95 %, 9 Jahre 2.05%, 10 Jahre 2.15%. Dazu ist noch zusagen, dass wir bis jetzt eine Festhypothek auf 7 Jahre hatten mit einen Zins von 3.875%. Bei Libor bin ich eher etwas skeptisch, was unsere Momentane Finanzlage betrifft (Familienplanung, Job… etc.), von daher tendiere ich eher auf Festhypothek. Was würden Sie mit diesen Zinssätzen für eine Laufzeit vorschlagen?
Guten Tag Inka
Das Angebot Ihrer Bank ist OK, vielleicht könnten Sie noch 0.1% bis 0.2% günstiger fahren bei einem anderen Anbieter.
Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins, desto länger haben Sie aber auch die finanzielle Sicherheit im Falle von steigenden Zinsen. Die Wahl müssen Sie selbst treffen – niemand weiss wie lange diese Periode mit sehr tiefen Zinsen andauern wird.
Und noch als Tipp: Sie erwarten offenbar ein sinkendes Haushaltseinnahmen. Legen Sie weiterhin gleich viel Geld zur Seite wie bisher, auch wenn Sie jetzt eine viel günstigere Hypothek haben werden. So können Sie die Hypothek bei der nächsten Verlängerung deutlich reduzieren und Ihr Zinsrisiko senken.
Ihre Stellungnahme würde mich interessieren.
Mit unserem Einfamilienhaus haben wir eine sehr gute Beratung bei unserer Bank und fahren schon einige Jahre gut mit dem Hypothekarzins/Liborzins.
Meine Eltern haben Mehrfamilienhäuser. Die Hypotheken laufen im Jahr 2013 aus. Da unsere Eltern älter sind und die Häuser einmal auf uns übergehen werden, machten wir ihnen den Vorschlag eine Gegenofferte einzuholen. Diese offerierte im Vergleich zur vertrauten Bank meiner Eltern einen massiv günstigeren Hypozins und Liborzins.
Meine Eltern sind 50 Jahre bei der gleichen Bank, waren jeweils gute Zahler, aber die Bank hat meinen Eltern noch nie einen attraktiven H.Zins vorgeschlagen. Im Gespräch mit der Bank, teilte uns diese mit, dass sie auch einen Spielraum hätten.
Meine Eltern sind emotional gebunden, auch wenn dieses Entgegenkommen nicht dem Hypothekarzins entspricht, welche die andere Bank uns offeriert hat.
Wir, Kinder, sind eher rational und würden sofort die Bank wechseln und möchten von der guten Offerte profitiern und mit dem Gewinn, lieber die Mehrfamilienhäuser abzahlen. Was ist Ihre Meinung?
Guten Tag IMW
Interessante Frage. Rational betrachtet haben Sie völlig recht – Ihre Eltern haben offenbar in den letzten Jahrzehnten viel Geld „verloren“ weil sie zu hohe Hypozinsen bezahlten. Jetzt wo sich durch die ablaufenden Hypotheken die Möglichkeit zum Wechsel der Bank ergibt, sollten sie diese Gelegenheit packen.
Aber niemand handelt immer rational. Und es sind die Häuser Ihrer Eltern, es ist das Geld Ihrer Eltern, und somit ist es auch ihre alleinige Entscheidung, bei welcher Bank sie die Hypothek abschliessen wollen.
Das beste Resultat, was Sie erzielen können ist, wenn ihre Eltern bei der Bank bleiben können, diese aber den gleichen Zins wie der günstigste Anbieter verlangt. Hier müssen Sie ansetzen. Holen Sie sich das Einverständnis Ihrer Eltern, nochmals den Zins bei der Hausbank verhandeln zu können. Hier kann es helfen zu „bluffen“ und glaubhaft darzustellen, dass ohne deutliches Entgegenkommen der Hausbank die ganzen Geldgeschäfte (Hypotheken und Transfer aller Guthaben) zukünftig mit einer anderen Bank erledigt werden. Das wäre der Königsweg – viel Erfolg und Geschick damit!
Geschätztes Finanzmonitor-Team
Ein unglaubliches Portal mit einem unglaublichen Service. Ein Danke dafür ist irgendwie zu wenig. Trotzdem DANKE!!!
Wir kaufen im März ebenfalls unser erstes Eigenheim. *freu* Dabei stehen wir nun vor der Wahl einer Libor-Hypothek (alles im 1. Rang und 3-monatlich kündbar bzw. amortisierbar) mit einer 0.75er Marge. – Oder Alternativ eben die Festhypothek (10 Jahre um die 1.95%). Nun haben Sie schon oft auf ähnliche Fragen geantwortet und auch gesagt, dass Libor wohl günstiger sein wird.
Doch wieso ist dies auf 10 Jahre gesehen so? Ich meine tiefer als die Zinsen oder der Libor nun ist kann es ja kaum mehr fallen. Steigt der Liborsatz aber um über 1.1% so bezahlen wir bereits mehr als mit der Festhypo. …und wenn wir früher aus der Festhypo rauswollten (z.B. unerwarteter Verkauf) dann wird es kaum sein, dass die Zinsen noch tiefer sind. Somit müssten wir keine Ablösung bezahlen. Oder sehen wir da etwas falsch? Was empfehlen Sie uns im konkreten Beispiel? Vielen Dank für Ihre geschätzten Bemühungen.
Geschätzter Marcel
Herzlichen Dank für Ihr Lob!
Schön dass Sie ein eigenes Haus gefunden haben und dieses auch nur mit einer 1. Hypothek finanzieren müssen.
Bei Ihrem Beispiel müssen Sie berücksichtigen, dass Sie während einer gewissen Zeit dank dem tiefen Zinssatz eine Reserve aufbauen. Wenn die Geldmarkthypothek in einem Jahr 1.1% günstiger ist als die Festhypo, dann müsste sie im zweiten Jahr 1.1% teurer sein (also über 3% hoch sein), damit sich das über zwei Jahre betrachtet ausgleicht. Sie können übrigens hier mit unserem kostenlosen Rechner Zinsszenarien durchspielen.
Wir haben gezeigt, dass in den letzten zehn Jahren Libor-Hypotheken im Durchschnitt die deutlich günstigere Variante als 5jährige Festhypotheken waren (und somit im Vergleich noch günstiger waren als 10jährige Festhypotheken, da diese wegen der steigenden Zinskurve im Durchschnitt teurer sind als 5jährige).
Ein frühzeitiger Ausstieg sollte bei steigenden Zinsen nichts kosten. Bei gleichbleibenden Zinsen wird der Ausstieg aber wohl etwas kosten – die Bank verdiene ja an einer Hypothek eine gewisse Marge, auf die sie nicht verzichten will. Aber Sie haben recht: Bei so tiefen Zinsen wie heute kann man – auch mit einer langjährigen – Festhypothek nicht viel falsch machen und trägt im Gegensatz zu einer Libor-Hypothek kein Risiko. Deswegen sind momentan Libor-Hypotheken deutlich weniger attraktiv als noch vor einem Jahr. Für die meisten dürfte wegen des Sicherheitsaspekts deswegen die Festhypothek die momentan beste Wahl sein.
Da Sie über viel Eigenkapital verfügen, verdienen Sie wahrscheinlich gut und können viel Geld auf die hohe Kante legen. Es wäre deswegen allenfalls zu überlegen, einen kleineren Teil des Kredits doch als Libor-Hypothek aufzunehmen, um diese in den nächsten Jahren allenfalls problemlos zurückzahlen zu können und um auf weiterhin tiefe Zinsen zu spekulieren.
Hallo!
Ich habe heute verlängert: 8 Jahre für 2.00% (61 Bp über SWAP). Ihr Tipp war also recht genau.
Herzlichen Dank Roman für Ihre Rückmeldung!
Was ist Ihrer Meinung nach eine vernünftige Aufteilung von einer Hypothek von 280000.- in Fest und Libor kombiniert?
Hallo Peter
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt primär davon ab, wie viel Risiken Sie finanziell und psychisch eingehen können und wollen und ob Sie das durch die aktuell günstigere Libor-Hypothek gesparte Geld beiseite legen können.
Eine Person fast ohne Ersparnisse/Eigenkapital, die ein sinkendes Einkommen erwartet und die einen Zins von 5% nicht bezahlen könnte, ist vermutlich mit einer reinen Festhypothek besser bedient.
Eine Person, die schon viel Eigenkapital hat, gut verdient und viel davon spart und der ein zeitweise sehr hoher Zins nichts ausmacht, ist vermutlich mit einer reinen Libor-Hypothek besser bedient.
Hallo!
Ich frage mich, wie gut die Offerte unser Bank für eine 9-jährige Festhypothek zu 2.15% ist. Daher meine Frage: Was ist aktuell eine „vernünftige“ Marge der Bank für eine 9-jährige Festhypothek gegenüber SWAP (9 Jahre) für einen sehr guten Schuldner?
Unsere Situation: Hauswert 900’000 Fr.; Hypothek 660’00 Fr.; Aktuell eigene Mittel (ohne Säule 2): 350’000 Fr.; Netto-Einkommen: 240’000 Fr.
Vielen Dank für eine kurze Mitteilung!
Roman
Hallo Roman
Interessanter Ansatz, die Marge der Bank bei Festhypotheken so auszurechnen, um die Attraktivität der Offerte zu beurteilen. Dieses Vorgehen ist bei einer Libor-Hypothek der Standard. Hier wird nicht eine Swap-Rate, sondern der Libor-Satz (meistens der 3-Monate-LIBOR) als Basis genommen und eine Bankmarge hinzu addiert. Somit können Sie für Ihren Vergleich die Bankmarge bei Libor-Hypotheken heranziehen. Diese beträgt etwa 1.0%. Für sehr gute Schuldner mit etwas Verhandlungsgeschick, die auch noch weitere Geschäftsbeziehungen mit der Bank unterhalten (etwa durch Transfer von 3a-Konten oder ihres Wertschriftendepots) liegen jedoch auch deutlich tiefere Margen drin. In Ihrem Fall dürfte dies im Bereich von 0.5% bis 0.8% liegen.
Eine andere Möglichkeit – und das ist was üblicherweise gemacht wird – ist einfach Offerten bei mehreren Banken einzuholen und diese zu vergleichen. Eine Übersicht mit aktuellen Zinsen als Anhaltspunkt finden Sie auch in unserem Zinsvergleich.
Tipps: Sie wollen Ihr Haus zu 73% belehnen. Eventuell können Sie noch etwas herausholen, indem Sie mehr Eigenkapital einsetzen und nur eine Hypothek von 600’000 Fr. aufnehmen (Grenze von etwa 66% für die 1. Hypothek). Oder bieten Sie Ihrer Bank an, weitere Vermögenswerte zu ihr zu transferieren. Oder eröffnen Sie einen Fonds-Sparplan oder ein 3. Säule-Konto, zwei Dinge, die uns bei Ihrem Einkommen sowieso sinnvoll erscheinen. So sollte in der zweiten oder dritten Verhandlungsrunde noch etwas Luft drin sein.
Schreiben Sie doch kurz Ihre Erfahrungen hier für weitere Leser auf, wenn Sie die Hypothek abgeschlossen haben.
Sehr geehrtes Finanz-Monitor-Team,
herzlichen Dank für die prompte Antwort
Markos
Hallo,
Ich habe am 27 Juli 2011 eine Fest Hypo von 300000 bei einer Laufzeit von 10 Jahre mit 2,28% und eine Fest Hypo von 200000 bei einer Laufzeit von 6 Jahren mit 1,76 festem Hypo abgeschlossen. Ich war überhaupt nicht gut beratet. Gibt Möglichkeit nach dieser kurzer Zeit austeigen und neue mit neue Konditionen abschliessen. Heutige Konditionen sind nämlich für 10 Jahre 1,76 und für 6 Jahre 1,34 Was verliere ich, oder was gewinne ich.
Hallo Markos
Sie haben sich für zwei Festhypotheken entschieden, damit Sie keine Risiken bei einem allfälligen Zinsanstieg eingehen. Nun sind die Zinsen unerwartet in kurzer Zeit stark gefallen. Das ist natürlich Pech für Sie. Allerdings haben Sie mit der Bank einen langjährigen Vertrag abgeschlossen. Versetzen Sie sich in die Lage der Bank: Was, wenn die Zinsen in den paar Wochen um 0.5% gestiegen wären? Was würden Sie sagen, wenn die Bank Sie bitten würde, eine Hypothek zu 0.5% höheren Zinsen zu akzeptieren?
Rechnet man grob, dass Sie eine durchschnittliche Laufzeit von 8 Jahren haben und die Zinsen 0.5% gesunken sind, ergibt das bei einem Betrag von einer halben Million rund 20’000 Franken. Das wäre etwa der Betrag, den Sie die frühzeitige Auflösung kosten würde. Akzeptiert die Bank eine deutlich tiefere Ablöse, dann sollte sich das für Sie lohnen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank – die Chancen, dass Sie ohne Gebühren einfach auf günstigere Hypotheken wechseln können, sind allerdings minimal.
Hallo,
heute wurde es von der SNB entschieden der Leitzins vorübergehend bei 0.25% bleibt. Analysten reden aber davon, dass früher oder Später, vielleicht in September, die Zinsen leicht erhöht werden müssen um eine Immobilienblase zu verhindern. Zuerst 25 Basispunkte. Nun ist meine Frage, welche Zinsniveau wäre von der SNB angestrebt bzw. angemessen um eine Immobilienblase zu verhindern? Vorausgesetzt, dass der Euro sich erholt bzw. der Franken abschwächt. Lass uns sagen, der euro erholt sich innerhalb von einem Jahr. Würde sich dann das Szenario wie 2006-2008, wo der Leitzins innerhalb von zwei Jahren mit 200 Basispunkten erhöht wurde, wiederholen? Oder ist eine so rasche Zinserhöhung unwahrscheinlich? Wie schätzen Sie die Situation ein.
Dann eine letzte Frage. Wenn Sie heute ein Hypothek abschliessen müssten , wofür würden Sie sich entscheiden, fest oder Libor?
VIelen Dank für die Antwort
Kati
Hallo Kati
Wissen Sie, „Analysten“ und „Experten“ erwarten fast immer steigende Zinsen. So war es auch diesen April. Jetzt wird von den gleichen Analysten der Zinsanstieg um ein weiteres Quartal „verschoben“. Schaut man sich die Vergangenheit an, ist klar, dass die Zinsen irgendwann mal wieder auf ein höheres Niveau steigen werden. Die Frage ist nur, wann…
Man kann Szenarien kreieren, bei denen der Libor-Satz kurzfristig um 2.0% ansteigt. Die Frage ist dann aber, wie wahrscheinlich das ist. Wie oben in der Antwort an David geschrieben, die Aufgabe der Schweizerischen Nationalbank ist Preisstabilität. Im Moment deutet nichts auf einen starken Wirtschaftsaufschwung und damit auf Inflation hin – mal abgesehen von den Preissteigerungen im Immobilien-Sektor. Und ein Entscheid, die Zinsen nur deswegen zu erhöhen, dürfte für die SNB sehr schwierig sein. Denn alle Export-Unternehmen in der Schweiz leiden unter dem starken Franken, was sich auch im Wirtschaftswachstum niederschlagen wird. Und ein geringeres Wirtschaftswachstum bedeutet geringere Inflation und damit einen Grund weniger für die SNB, den Leitzins zu erhöhen. Eine rasche und vor allem starke Zinserhöhung durch die SNB scheint deswegen unwahrscheinlich.
Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass Banken kalte Füsse erhalten. Dazu müssen sie aber nicht die Hypothekarzinsen generell erhöhen, sondern können von schlechten Risiken (zB Hauskäufer mit wenig Eigenkapital oder hohem Anteil des kalkulatorisches Zinses am Bruttoeinkommen) höhere Zinssätze verlangen.
Ich persönlich würde nur ein Haus kaufen
a) das einen Preis hat, der auch den realen Wert widerspiegelt
b) dessen Hypothek ich auch mit einem Szenario mit Zinsen von 5% über einen längeren Zeitraum und Wegfall/Reduktion des Einkommens (Kinder) halten kann
c) in dem ich voraussichtlich mindestens 10, eher 20-30 Jahre lang leben werde
d) das ich mit meinem Eigenkapital solide finanzieren kann (35% statt 10% Eigenkapital)
Mit dieser langfristigen Optik interessiert es mich nicht, ob die SNB den Leitzins im September um 0.25% erhöht oder nicht. Es interessiert mich, was über lange Sicht die günstigste Hypothek ist. Und das ist mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit die Libor-Hypothek.
Wenn die obigen Kriterien auch bei Ihnen zutreffen, dann sollte eine Geldmarkthypothek die beste Wahl für Sie sein. Wenn Sie mehr Sicherheit betreffend monatlicher Hypothekarzinsen haben wollen/müssen, dann sollten Sie eine Festhypothek wählen – im Wissen, dass diese „Versicherung“ nur temporärer Natur ist (über die Laufzeit der Hypothek) und dass Sie das über die Haltedauer der Immobilie rasch über 50 oder 100Tsd. Franken kosten wird.
Danke für Ihre spannende Frage und alles Gute beim Hauskauf und der Finanzierung!
Marco von FinanzMonitor.com
Sehr geehrtes Finanz-Monitor-Team,
ich bin kurz davor eine Liborhypotheke abzuschliessen. Bis jetzt war ich überzeugt, eine Liborhypotheke sei die beste Wahl. Nun wird die Schuldenkrise der Euroländer extrem spürbar und es wird davon gesprochen/geschrieben, dass der Euro-Währung eventuell kollabieren wird. Wie würde sich so ein Szenario auf die 3-Monats Libor der SNB auswirken?
freundliche Grüsse
David
Sehr geehrter David
Die wichtigste Aufgabe der Schweizerischen Nationalbank SNB ist Preisstabilität. Wegen der Aufwertung des Frankens ist die Inflation weiter tief – deswegen besteht punkto Inflation kein Anlass, den Libor-Satz zu erhöhen. Sorgen muss sich die SNB wegen den starken Preissteigerungen von Wohneigentum machen (mögliche Blasenbildung in den Räumen Zürich, Zug und Genfersee). Allerdings sind ihr momentan für Zinserhöhungen die Hände gebunden, weil der Franken sonst relativ zu anderen Währungen noch attraktiver würde. Hier wird von der Industrie erwartet, dass die SNB Massnahmen unterlässt, welche den Franken weiter aufwerten.
Wenn der Euro weiter schwächelt, bleibt der CHF der „sichere Hafen“ und Zinserhöhungen bleiben somit wenig wahrscheinlich. Sollte der – momentan wenig wahrscheinliche Fall – eintreten dass einige Länder wie Griechenland, Portugal und Irland aus dem Euro ausscheren (müssen), würde dies mittelfristig zu einem Erstarken des Euros führen.
Wichtig ist unserer Meinung nach, in Szenarien zu denken und nicht isoliert einen Fall zu betrachten. Sie können hierzu unsere Zins Simulation mit Szenarien nutzen, um die Chancen und Risiken einer Libor-Hypothek gegenüber einer Festhypothek besser abwägen zu können. Natürlich sollte Ihre finanzielle Situation es erlauben, auch bei Eintreten des „schlechtesten Falles“ die Zinsen bezahlen zu können. Hier wird aber oft vergessen, dass eine Festhypothek keinen unbegrenzten Schutz gegen Zinserhöhungen bietet: Der Schutz ist auf die Dauer der Hypothek limitiert.
Guten Tag und vielen Dank für die Info. Die 2.04% sind leider per jetzt, nicht per Ende Jahr… die gehen meistens ja so ca. 0.3% rauf, wenn man Forward-Hypotheken abmachen möchte. Drum meine Ueberlegung, ist es wahrscheinlich, dass die Zinsen bis Ende Jahr mehr als 0.3% steigen werden…? Weil sonst bin ich gleich weit mit einer Forward-Hypothek jetzt fixiert oder erst im Herbst „normal“ zu fixieren. Bei zwei Banken Hypotheken zu haben ist aber eher unwarscheinlich, dass da die Banken mitmachen, z.B. Festhypo bei einer und Libor bei einer anderen nehm ich an.
Ihre Überlegung ist richtig. Wenn also die Zinsen sinken, stabil bleiben oder im Beispiel um höchstens 0.3% steigen, dann fahren Sie besser, wenn Sie auf die Forward-Hypothek verzichten. Würden die Zinsen in den nächsten 6 Monaten um 0.8% steigen (das Geld benötigen Sie ja nicht erst bei der Schlüsselübergabe), dann würde Sie der Verzicht auf die Forward-Hypothek bei einer halben Million Franken Fremdkapital rund 200 Franken pro Monat kosten. Dieses Szenario ist aber wenig wahrscheinlich. Klar ist, dass für Ihren Bankberater die Forward-Hypothek die beste Wahl ist. So hat er einen weiteren Verkaufsabschluss auf Nummer sicher. Ob eine Forward-Hypothek für Sie die beste Wahl ist, können wir Ihnen nicht beantworten – wir wissen nicht, ob die Zinsen bis Herbst 2011 um maximal 0.3% steigen werden.
Die Hypotheken auf zwei Banken zu verteilen ist möglich, wenn beide Banken einverstanden sind, was umständlich ist. Besser ist unserer Meinung nach, ein günstigeres Angebot bei der Konkurrenz einzuholen und dann die Hausbank davon zu überzeugen, Ihnen die gleichen Konditionen wie die Konkurrenz anzubieten.
Guten Tag. Wir wollen dieses Jahr bauen und beginnen ca. im Mai mit den Bauarbeiten und können dann ca. Nov/Dez ins neue Eigenheim einziehen. Da die Festhypotheken seit letztem Herbst ca. um 0.5% gestiegen sind, frage ich mich nun, ob die Zinsen bis Ende Jahr noch weiter steigen werden… aufgrund der weltweiten Situation mit Kaffee- und Oelpreisen und den Unruhen… was meinen Sie? Würden Sie die Hypotheken schon jetzt vorfixieren zu einem etwas höheren Zinssatz oder würden Sie warten bis im Herbst? Ich könnte mir vorstellen, dass sie sogar wieder etwas fallen… ich habe momentan Offerten für 2.04% für eine 5-jährige Festhypothek. Ein Libor käme auf 1.20%. Wie kann man es rechnen, ob sich ein Libor rentiert, wenn z.B. die Festhypo ziemlich schnell steigt? Man hat ja bei den Banken die Möglichkeit, nach den 3 Monaten in eine Festhypothek zu wechseln…
Guten Tag Corinne
Schön, dass Sie Ihre Eigenheim-Pläne schon bald verwirklichen können.
Leider kann niemand die Zinsentwicklung in der Schweiz voraussehen. Für die aktuell und im historischen Vergleich sehr tiefen Zinsen in der Schweiz gibt es viele Gründe. Der Schweizer Franken als sicherer Hafen im Vergleich zu US-$ und Euro (dadurch steigende Nachfrage nach Schweizer Franken und tiefere Zinsen, da ausländische Investoren sich mit weniger Rendite zufrieden geben) und die tiefe Inflation (auch begünstigt durch den starken Franken, was die Importe vergünstigt) sind nur zwei davon. Treiber von stark steigenden Zinsen könnten ein starker Wirtschaftsaufschwung, eine Verschlechterung der Bonität von Hypothekarschuldnern sein (etwa ausgelöst durch einen Zusammenbruch der Eigenheimpreise in der Schweiz) oder ein deutlich schwächer werdender Franken sein.
Sie sehen, es gibt so viele „wenn und aber“, dass Sie sich besser folgendes überlegen: Will ich für fünf Jahre mit Sicherheit wissen, was mich die Hypothek kostet? Dann wählen Sie die Festhypothek. Wollen Sie die Chance haben, deutlich günstiger als mit der Festhypo zu fahren, dann wählen Sie eine Geldmarktyhypothek. Diese war in den vergangenen zehn Jahren mit Abstand die günstigste Form der Eigenheimfinanzierung (siehe: Libor günstiger als Festhypothek). Eine Libor-Hypothek bedingt, dass Sie mit steigenden Zinsen finanziell und psychisch umgehen können und das so gesparte Geld nicht für Konsumgüter ausgeben.
Wenn die 2.04% für die Forward-Hypothek gelten, dann ist dies ein gutes Angebot. Es liegt deutlich tiefer als die aktuellen Angebote in unserem Hypotheken Zinsvergleich. Meist sind Forward-Hypotheken vor allem für die Bank ein gutes Geschäft, da zu teuer. Die Libor-Hypothek mit 1.2% teurer als was Sie aktuell am Markt erhalten können. Hier sollten Sie nochmals bei Ihrer Bank und einer alternativen Bank betreffend der Konditionen nachfragen, falls Sie sich für die Geldmarkthypothek entscheiden.
Zu Ihrer Frage, wie man rechnen kann, ob sich die Libor-Hypothek rentiert oder nicht: Es ist unserer Meinung nach sinnvoll, Szenarien für die Libor-Zinsentwicklung zu bilden, um so das finanzielle Risiko besser abschätzen zu können.
Nachtrag: Wir haben hier einen kostenlosen Zinsrechner Festhypothek vs. Libor veröffentlicht. Damit können Sie selbst Szenarien rechnen, in welchen denkbaren Fällen welche Hypothek günstiger sein würde.
Sehr geehrtes Finanz-Monitor-Team,
nochmals vielen Dank für ihre prompte Antwort und die sehr gut nachvollziehbaren Ratschläge, die ich gerne beherzigen werde.
Sehr geehrtes Finanz-Monitor-Team,
ich habe mir ihre Ideen gründlich angeschaut und mit meinem Bankberater der Migrosbank den Kontakt aufgenommen. Ich tendiere am ehesten auf die Aufteilung der Fr. 410’000 in eine „Hälfte“ Festhypothek (5 oder 10 Jahre?) und die anderen ca. F. 200’000 in eine Liborhypothek. So wie es aussieht, möchte mein Bankberater lieber eine 10-jährige Festhypothek zu 3.04% fixieren. Ich muss mich aber bis Mitte Februar mit diesen Bedingungen einverstanden erklären, sonst würde dieses „gute“ Angebot verfallen. Da ich ihn auf tiefere Zinsen bei anderen Finanzinstituten hingewiesen habe, würde er mir die Fr. 150.00 Bearbeitungsgebühr schenken, weist mich jedoch darauf hin, dass die Migrosbank sowieso schon Nettozinsen weitergeben würde, dies grosszügig sei und nur deshalb geschehen würde, da ich eine langjährige Kundin sei (ich habe noch ein Aktiendepot mit Fr. 20’000 und ein Freizügigkeitskonto mit Fr. 70’000 bei der MB). Zudem würde die Migrosbank sowieso schon Nettozinsen weitergeben und andere Finanzinstitute würden mind. 0,2% Forward-Gebühren für die Fixierung von 7 Monaten im Voraus verlangen.
Nun bin ich – durch die Argumentation des Beraters – etwas verunsichert und bin der Meinung, dass ich nicht ganz optimal beraten werde. Per Mail habe ich nun noch um eine Auskunft für Libor-Konditionen gebeten, die ich bis jetzt jedoch noch nicht erhalten habe. Dafür sprach mich der Berater darauf an, ob ich nicht die Fr. 70’000, die ich auf dieses Freizügigkeitskonto gelegt hatte, als ich wegen schlechtem Geschäftsgang der Pensionskasse kündigte und ausstieg, in die Liegenschaft einschiessen möchte. Ich bin selbständig erwerbend(14 Jahre, Medizin), alleinstehend ohne Kinder und zahle auch immer in die 3. Säule ein, bin mir momentan jedoch unsicher, was ich mit dem Freizügigkeitsguthaben machen möchte.
Was würden sie mir nun empfehlen? Soll ich nun wirklich eine Forward-Hypothek fixieren oder kann ich noch zuwarten, bis die Hypothek im September fällig wird? Der Zeitdruck passt mir nämlich nicht wirklich. Und würden sie die Fr. 70’000 wirklich in die Liegenschaft einschiessen oder wäre es dort nicht klüger, einen andere Anlagemöglichkeit zu finden? Können sie mir auch noch mitteilen, wie momentan die Libor-Zinssätze aussehen?
Herzlichen Dank für ihre Bemühungen und mit freundlichen Grüssen:
Esther.
Sehr geehrte Esther
Die Aufteilung in 50% Festhypothek und 50% Libor-Hypothek erscheint uns sinnvoll, wenn Sie bereit sind, Risiken einzugehen, um dafür von voraussichtlich deutlich tieferen Hypozinsen zu profitieren. Allenfalls könnten Sie – wenn Sie gut verdienen und mit dem Risiko gut leben können – auch eine Aufteilung 150 Fest und 250 Libor wählen.
Die 3.04% für eine Festhypothek über 10 Jahre sind ein tiefer Zins, sowohl absolut gesehen (im Vergleich zu den Zinsen in den letzten 20 Jahren) als auch relativ gesehen (im Vergleich zu anderen Banken, denn nur wenige Institute bieten (minimal) bessere Zinsen an, siehe Vergleich Hypothekarzinsen). Dass Ihnen der Berater die 150 Franken schenkt, fällt finanziell nicht ins Gewicht. Die Ersparnis des Forward-Zuschlags von 0.2% aber schon. Wenn Sie nicht fallende Zinsen erwarten, dann könnten Sie jetzt den „Sack zumachen“.
Libor-Hypotheken setzen sich aus dem Libor-Satz (aktuell 0.17% für 3-Monats-Libor) plus einer Bankmarge von ca. 1.0% zusammen. Die Migros-Bank verwendet den 6-Monats-Libor, der im Durchschnitt 0.1% höher als der 3-Monats-Libor ist. Aktuell beträgt er 0.24%. Somit würde eine Libor-Hypothek aktuell also etwa 1.24% kosten.
Wir raten Ihnen nun folgendes:
– Verhandeln Sie mit der Migros-Bank die Bankmarge für die Libor-Hypothek. Diese Marge sollte höchstens 1.0% betragen
– Wenn die Marge höher als 1.0% ist oder sich Ihr „schlechtes Bauchgefühl“ bestätigt, dann suchen Sie eine zweite Bank auf und lassen Sie sich eine vergleichbare Offerte für Festhypothek und Libor-Hypothek geben (die Hypotheken bei unterschiedlichen Banken abzuschliessen ist aufwendig)
Da Sie sich für eine teilweise Finanzierung des Wohneigentums mit einer Libor-Hypothek entschieden haben, würden wir das Freizügigkeitskonto vorerst nicht auflösen. Sie erhalten aktuell bei der Migros Bank auf dem Freizügigkeitskonto 1.75% Zins, also rund 0.5% mehr, als eine Libor-Hypothek kostet. Und der Zinsertrag ist steuerfrei, während die Hypo-Zinsen von der Steuer abgesetzt werden können. Sie erzielen mit dem Freizügigkeitskonto also netto ca. 1.0% mehr Zins, als Sie die Libor-Hypothek kostet. Deswegen die Idee, zu Lasten der Festhypothek sogar eine etwas höhere Libor-Hypothek zu wählen und das FZK beizubehalten. Sie haben damit einen gewissen Schutz vor einem Zinsanstieg (wenn die Kreditzinsen steigen, dann steigen mittelfristig auch die Zinsen auf Sparkapital). Und wenn die Zinsen stark steigen würden, könnten Sie das Freizügigkeitskonto nach Ablauf der Libor-Hypothek in 3 Jahren verwenden, um die Hypothekarschuld zu reduzieren.
Sehr geehrtes Finanz-Monitor-Team,
herzlichen Dank für die prompte Antwort, die ich mir gerne überlegen und dann dementsprechend handeln werde.
Meine Hypothek läuft im September 2011 aus und nun bin ich unsicher, wielange ich die neue Hypothek abschliessen soll. Bis jetzt hatte ich eine 5-jährige Festhypothek im Betrag von 370’000 Fr. zu 3,45% und eine variable Hypothek von 46’000 Fr. zu 2,50% bei der Migrosbank. Was würden sie mir raten? Ist es nun strategisch günstiger, eine einzige 5-jährige Hypothek abzuschliessen (die Variable lohnt sich momentan ja nicht wirklich), dann zu hoffen, dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren nicht so stark ansteigen und dann in 5 Jahren eine weitere 5-jährige Festhypothek abzuschliessen? Oder rechnen sie damit, dass die Zinsen in den nächsten 5 Jahren so stark steigen, dass es sinnvoller ist, gleich eine einzige 10-jährige Festhypothek abzuschliessen? Wie würde ihre Empfehlung aussehen, wenn ich die jetzige variable Hyptohek (46’000 Fr.) gerne in den nächsten Jahren abzahlen möchte? Wäre es dann sinnvoller, diesen Betrag in eine Festhypothek mit kurzer Laufzeit anzulegen oder käme für diesen Fall sogar eine Libor-Hypothek in Frage? Herzlichen Dank für ihre Bemühungen und mit freundlichen Grüssen.
Sehr geehrte Esther
Danke für Ihre Fragestellung, ob diesen Herbst 2011 zwei aufeinanderfolgende fünfjährige Hypotheken oder eine zehnjährige Hypothek die bessere Wahl sind. Wir können die Frage nicht beantworten, weil wir die Zinsentwicklung nicht voraussehen können. Aber überlegen Sie sich folgendes:
A) Eine 10jährige Festhypothek kostet bei der Migros-Bank aktuell 3.05%. Eine fünfjährige Festhypothek kostet aktuell 2.29%, also etwa 3/4 Prozent weniger. Vereinfacht gerechnet müsste der Zins für die zweite 5Jahres-Hypothekt mindestens 1.5 Prozentpunkte teurer als die heute, also 3.8% oder mehr betragen, damit die 10jährige Hypothek die bessere Wahl wäre.
B) Sie zahlen heute 3.45% für Ihre Festhypothek. Sie könnten diese mit einer Festhypothek für 10 Jahre ablösen, die erst noch aktuell 0.4% günstiger ist. Sie hätten somit auf 10 Jahre kein Zinsrisiko bei einer tieferen monatlichen Belastung als aktuell. Das ist zwar weder eine Strategie noch eine korrekte Argumentation (historische Kosten sind nicht relevant), aber für viele Hauseigentümer ist das ein überzeugendes Argument für den Abschluss einer langjährigen Festhyptohek.
C) Historisch betrachtet waren Libor-Hypotheken die mit Abstand günstigste Wahl. Sie sind aber dennoch wenig beliebt: Viele Hauseigentümer wissen nicht, dass sie mit Libor-Hypotheken viel Geld sparen könnten, oder sie wollen das Zinsrisiko nicht eingehen und bezahlen dafür lieber einen höheren Zins. Wie gut könnten Sie mit einer starken Hypozinserhöhung umgehen? Wenn Sie über genügend Reserven und/oder ein hohes Einkommen verfügen, dann wäre eine Libor-Hypothek basierend auf historischen Daten die günstigste Wahl für Sie. Ansonsten könnten Sie die Hypothek auch in zwei Tranchen aufteilen – ein Teil Festhypothek (5 oder 10 Jahre) und ein Teil Libor-Hypothek.
Besprechen Sie diese Varianten mit Ihrem Bankberater und wählen Sie die Variante, bei der Sie sich am wohlsten fühlen.
Das Vorgehen bei der kleinen variablen Hypothek sollten Sie auch mit Ihrem Bankberater besprechen. Wir würden die variable Hypothek so nicht fortführen, da sie zu teuer gegenüber Festhypothek und Libor-Hypothek ist. Wenn Sie genau wissen, wann Sie diese Hypothek zurückzahlen wollen, dann können Sie diese in eine Festhypothek oder Libor-Hypothek umwandeln lassen. Wird denken dass die Migros Bank wird hier flexibel sein wird, auch wenn die CHF 46‘000 unter dem Mindestbetrag für eine Festhypothek (100‘000 Franken) und Libor-Hypothek (200‘000 Franken) liegen. Viel können Sie hier nicht falsch machen, da der Betrag und die Anlagedauer gering sind (ein halbes Prozent Unterschied entspricht weniger als 20 Franken im Monat).
Wenn Sie über ein gutes Einkommen verfügen und noch nicht in die 3. Säule einzahlen, dann könnte die indirekte Amortisation der Hypothek die günstigere Wahl sein. Sie würden so das Geld statt zur Rückzahlung der Hypothek zunächst zur Aufstockung ihrer 3. Säule verwenden. In diesem Fall könnten Sie die variable Hypothek mit den anderen Hypotheken zusammen legen und in den kommenden Jahren massiv Steuern sparen.
Neben einer Festhypothek habe ich mich ergänzend zu einer Libor-Hypothek (3 Monats-Libor) entschieden, allerdings bin ich noch unsicher, für was für eine Laufzeit (2 – 6 Jahre). Macht es überhaupt Sinn, eine 3-Monats-Libor-Hypothek auf 6 Jahre abzuschliessen? Wo liegen die Vor- bzw. Nachteile bei einer kurzen bzw. langen Laufzeit? Abgesehen davon, dass ich bei einer kurzen Laufzeit früher allenfalls amotisieren kann? Auf den Richtsatz hat dies ja keine Auswirkung?
Hallo Marc
Unserer Meinung nach sind Libor-Hypotheken eine gute Wahl für disziplinierte Hauseigentümer, die den gesparten Zins ansparen oder zur Reduktion der Hypothek nutzen. Wir empfehlen den 3-Monats-Libor als Basis statt den 6-Monats-Libor, wie Sie ja auch für sich vorgesehen haben (siehe unsere Analyse: 3 oder 6 Monats-Libor)
Zu Ihrer Frage: Die meisten Banken bieten eine feste Laufzeit für Libor-Hypotheken an. Diese beträgt z.B. 3 oder 5 Jahre. Andere Banken wie die Zürcher Kantonalbank ZKB bieten dem Kunden die Wahl von einer Laufzeit zwischen 2 bis 6 Jahre für Libor-Hypotheken.
Vorausgesetzt dass Sie zwei Offerten für eine Libor-Finanzierung haben, die bis auf die Laufzeit identisch sind, dann sollten Sie die kürzeste Laufzeit wählen. Eine längere Laufzeit hat den Nachteil der geringeren Flexibilität (z.B. Wechsel Bank, Ausstiegskosten wenn Sie das Haus verkaufen).
Wenn Sie planen, die nächsten 6 Jahre in Ihrem Haus zu bleiben, dann fragen Sie nach einem zusätzlichen Rabatt (tiefere Bankmarge), wenn Sie eine lange Laufzeit wählen. Schliesslich hat Ihre Bank nur einmal den Aufwand, kann dann aber 6 Jahre statt nur 2 Jahre Geld an Ihnen verdienen. Wird Ihnen kein zusätzlicher Rabatt gewährt, dann wählen Sie die kürzeste Laufzeit.
Nachtrag vom 16.11.2011: Momentan berichten vermehrt Hausbesitzer, dass die Bank Ihnen die Geldmarkt-Hypothek nur noch mit einer höheren Marge anbietet als bisher. Hier sind Eigenheim-Besitzer im Vorteil, die ein längere Laufzeit abgeschlossen haben. Lesen Sie dazu den folgenden Kommentar: https://www.finanzmonitor.com/immobilien-hypothek/fest-variabel-libor-beste-wahl/#comment-1127