Les hypothèques à taux fixe sont-elles un mauvais choix?

L’introduction peut paraître un peu provocatrice, mais, à long terme, une hypothèque à taux fixe avec une durée de 10 ans n’est vraiment pas le bon choix. Souvent, les propriétaires ne se rendent compte que beaucoup plus tard qu’ils ont choisi une hypothèque trop chère. Dans le chapitre suivant, nous faisons le point.

<h2Les hypothèques à taux fixe: vous payez 1 à 1.5 % pour les „longues durées“

En principe, les hypothèques à taux fixe ont bien des avantages. La preuve: 80% des hypothèques contractées sont des hypothèques à taux fixe. Mais n’oublions pas que les banques, elles aussi, ont intérêt à vendre cet instrument, car il ne présente moins de risques. Récapitulons les avantages des hypothèques à taux fixe:

• Vous pouvez prédire les couts mensuels pour une longue durée
• Vous êtes à l’abri des risques d’une hausse d’intérêt (au moins pendant la durée de l’hypothèque)

Pourtant, cette sécurité a son prix: Les hypothèques de taux fixe d’une durée de 10 ans
ont un taux d’intérêt supérieur (environs 1 à 1.5%) que celles d’une durée de 2 ans. Vous trouverez la confirmation sur le comparatif des taux d’intérêts. Cette vérité est également reflétée dans la courbe des taux, comme vous le pouvez constater dans le diagramme suivant:

Ce diagramme montre les taux différents des obligations de la confédération (Source: Banque Nationale Suisse, Analyse et diagramme: www.finanzmonitor.com). Observez bien la courbe orange: En mi-2010, les obligations avec une durée de deux ans réalisait un rendement de 0.5 % par année. Par contre, les obligations d’une durée de 10 ans ont réalisé un rendement de 2 %. Et ce diagramme reflète une vérité que vous trouverez dans toutes les analyses du 21 siècle. Les taux des obligations d’une longue durée sont supérieurs aux taux des obligations d’une courte durée (dans une mesure d’environs 1 à 1.5% ).

La conséquence: En tant que propriétaire, vous payerez plus d’intérêt (en moyenne 1 à 1.5%) pour les hypothèques de longue durée. Cela équivaut à CHF 50’000. —pour une hypothèque de CHF 500’000. —à taux fixe d’une durée de 10 ans.

Le problème des tranches

Vous me direz peut-être que vous n’avez pas misé tout votre capital sur une seule carte en choisissant deux tranches d’une durée de 5 et 10 ans. En principe, l’idée est bonne, car vous évitez ainsi de ne pas devoir refinancer lors d’une hausse d’intérêts. En plus, vous épargnez en intérêts, car le taux de la tranche de 5 ans est moins cher. Pourtant, cette règle est seulement valable pour la première hypothèque contractée.

Acheter un bien immobilier est une décision majeure dans votre existence, car vous voudriez éventuellement passer votre vie entière dans cet immeuble. Par conséquent, on doit planifier avec un horizon de 10 à 30 ans. Et c’est là que réside le problème de l’hypothèque à courte durée. Si vous voulez refinancer cette tranche, vous devriez la remplacer par une tranche d’une durée de 10 ans.

Par conséquent, vous allez toujours tomber sur des hypothèques de longue durée indépendamment du fait combien d’hypothèques vous allez contracter. Donc, vous allez toujours finir de payer plus d’intérêts.

Les hypothèques de longue durée: le mythe d’une hausse d’intérêt

Les banques se garderont bien de prévoir une baisse de prix. Par le passé, elles ont souvent tablé sur une hausse ce qui s’avérait erroné.

Posez-vous la question: Est-ce que les banques vont offrir une hypothèque à taux fixe d’une durée de dix en tablant sur une hausse majeure? La réponse est non, car la banque, elle-aussi, doit se refinancer. Car pour chaque preneur de crédit il doit y avoir un investisseur qui porte son argent à la banque. La vérité est simple: la marge de profit des banques est la différence entre les crédits (plus chers) et l’argent investi.

En autres termes: le pronostic des banques par rapport aux développement des intérêts est déjà inclue dans le prix de l’hypothèque. Contracter une hypothèque de longue durée est seulement avisé quand vous ne faites pas confiances aux pronostics, c’est-à-dire si vous prévoyez une hausse majeure d’intérêt. C’est l’économe Maynard Keynes qui a crée la théorie de la „préférence pour la liquidité“. Selon cette théorie, les investisseurs préfèrent des crédits à court terme. Mais comme on vous avait expliqué vous tomberez sur les hypothèques de longue durée tôt où tard et pour cela vous payerez une prime de 1 à 1.5%.

Les contraintes de l’hypothèque à taux fixe

Certainement vous voudriez passer le restant de vos jours dans votre domicile de rêve. Mais notre vie est truffée d’aléas. Vous pourriez perdre votre emploi ou trouver une nouvelle situation dans un autre pays. Ce sont de facteurs que vous devriez prendre en compte avant de contracter une hypothèque de longue durée. Résilier une hypothèque de longue durée peut s’avérer couteux, car la banque veut être indemnisé pour sa perte en rendement.

Les alternatives

Existe-t-il des alternatives pour une hypothèque à taux fixe de longue durée? On vous en citera trois:

• Hypothèque à taux variable: la résiliation est beaucoup plus facile (avec un délai de préavis de trois à six mois. Mais la banque a une plus grande marge de manœuvre pour augmenter le niveau d’intérêt.
• Hypothèque Libor: Dans un environnement économique caractérise par des taux très bas, l’hypothèque Libor est le meilleur choix. Mais vous devez avoir le gout du risque et pouvoir épargner de l’argent.
• Enfin, vous pouvez contracter une hypothèque à taux fixe d’une durée de 2 ans en la renouvelant chaque fois. Elle est moins chère en terme d’intérêt (environs 1 à 1.5%) que l’hypothèque de longue durée. Toutefois, comparez le niveau d’intérêt (en considérant également l’hypothèque Libor).

 
Important : Cet article a été écrit en 2010 et ne remplace pas une consultation professionnelle – comme tous nos articles.