Habitat: louer ou acheter?

Beaucoup de Suisses se posent la question si ils/elles doivent louer ou acheter leur appartement ou maison. Et une majorité se décide pour l’achat d’un bien immobilier. Le quota des propriétaires s’élève actuellement à 40%, ce qui signifie une hausse de 10% comparé à 1990.

Dans ce chapitre, nous faisons le point de la question. Pour ce faire, nous examinerons les critères suivants:

• Financement et couts
• Flexibilité
• Qualité de l’habitation

Louer versus acheter – l’aspect financier

La majorité des personnes voudrait bien vivre dans leur propre maison ou appartement, mais leurs ressources financières ne sont pas toujours suffisantes. Il est important de „comparez le comparable“, vous n’allez, par exemple, pas comparer le prix d’une maison au loyer d’un 3 pièces situé dans l’agglomération d’une grande ville. Comparez plutôt le loyer de votre appartement à son prix d’achat. Voici ce que vous devriez prendre en compte:
 

Le cout du loyer

Le cout mensuel est constitué du loyer (net) et des couts annexes effectifs (en règle général, ceux-ci sont supérieurs au payement d’acomptes).

Les couts d’acquisition

Le prix d’achat: Au prix d’achat s’ajoutent des couts directement ou indirectement liés à l’achat. Par exemple l’honoraire et les cout notariaux ainsi que les impôt sur les mutations (qui équivaut à environs 2 à 3% du prix d’achat). Prenez également en compte les couts de rénovation.

Couts annexes et maintenance: En tant que propriétaire, vous devez payer les couts annexes et la maintenance de votre immeuble. En certains cas, vous pouvez les déduire du revenu imposable. Dans ce cas, vous devez prendre en compte les couts effectifs (après impôt).

Les intérêts hypothécaires: Pour la majorité des propriétaire, le loyer est remplacé par le paiement d’intérêt hypothécaires. Dans ce cas, on vous conseille de prendre en compte non pas les intérêts actuels, mais la moyenne des intérêts à long terme. Par contre, vous ne devez pas vous soucier des couts d’amortissement ou du refinancement de l’hypothèque (ceci fait l’objet du calcul des banques quand elles étudient vos capacités financières).

Couts d’opportunité des fonds propres: Cet aspect est souvent oublié (ou caché). Personne ne peut vivre dans un quatre pièces à Zurich et „ne payer que 500 francs“. En l’occurrence, il s’agit peut-être d’un amortissement important et vous ne payez que 500 francs en intérêts. Cela veut dire que vous avez lourdement investi dans cet immeuble et ce capital ne peut plus être investi. Les couts d’opportunité équivalent au rendement (perdu) sur le capital (après impôt).

Les impôts: le facteur des impôts est très important dans votre calcul. D’une part, les intérêts sur le capital sont déductibles du revenu imposable et d’autre part, vous pouvez déduire les investissements visant à maintenir la valeur de l’immeuble du revenu imposable. Par contre, vous devez déclarer la valeur locative dans votre déclaration d’impôt. Il s’agit-là d’une valeur fictive qui représente le loyer que vous devriez payer sur votre bien immobilier. Celui-ci peut s’avérer supérieurs aux déductions ce qui équivaut à une charge fiscale plus lourde. Il est également important d’utiliser le taux marginal d’imposition pour calculer „l’effet des impôts“. Celui-ci est généralement plus haut que le taux normal.

Augmentation de la valeur et prime de risque: Selon l’exactitude du calcul, on pourrait également inclure l’augmentation de la valeur de l’immeuble, car les bien immobiliers sont aussi des instrument d’investissement qui ont beaucoup gagné de valeur dans le passé. Mais dans ce cas, on devrait également inclure une prime de risques comme le fait le Crédit Suisse dans l’exemple susmentionné.

Les chiffres peuvent être très diverses selon les facteurs que l’on choisit. Il existe par exemple une grande marge de manœuvre dans le taux hypothécaires ou les couts d’opportunité. Il est donc important d’établir plusieurs scénarios et de les calculer avec le calculateur en ligne. Regardons de près deux exemples pour comparer les couts entre le loyer et l’achat (cliquer pour agrandir – ce diagramme n’existe qu’en version allemande).

Comparaison de couts entre loyer et achat

Dans les deux exemples, l’achat de l’immobilier est moins cher que le loyer du même objet. Cela parait clair aujourd’hui, mais cela n’était pas toujours le cas dans le passé.

Dans son étude – marché de l’immobilier 2011 – faits et tendances – le Crédit Suisse écrit:
„En règle générale, les couts annuels d’un bien immobilier sont en-dessus des couts du loyer du même appartement et l’on emploie ici le terme d’une „prime de propriétaire“. Cette tendance a été observée jusqu’en 2002. Cette prime s’explique par le fait qu’il existe une grande individualité dans la construction du bâtiment En général, elle garantit le standard d’aménagement. La liberté de vivre dans leur propre maison motive les propriétaires de payer cette prime. Cependant, le niveau très bas des intérêts a muté cette prime en rabais. C’est une tendance comparable à celle du marché entre 2002 – 2006. Les intérêt à bas niveau ne réduisent pas seulement les couts d’intérêts, mais diminuent également le rendement des obligations d’état ce qui favorise doublement la propriété immobilière“.

Cela souligne l’importance de prendre en compte non pas les taux actuels mais les taux à long terme.
 

Le loyer offre plus de flexibilité

En tant que locataire vous profitez d’une plus grande flexibilité. Vous pouvez déménager en quelque mois sans dépenser trop d’argent. Il existe beaucoup de facteurs qui poussent les personnes à changer leur domicile: un nouveau poste de travail, le chômage, une séparation, une zizanie entre voisins, un propriétaire déplaisant ou simplement le désir de changer un peu l’air.

Une meilleure qualité d’habitation

Par contre, la qualité d’habitation est plus grande dans vos propres murs. Vous choisissez vous-même le standard d’aménagement sans autorisation par des tiers. A cela s’ajoute la joie du propriétaire et plusieurs facteurs „soft“ comme les voisins. Le groupe de propriétaires et beaucoup plus homogène que celui des locataires.

Conclusion

La décision de louer ou d’acheter ne doit pas être uniquement le fruit des considérations financières. Ceux-ci n’ont pas tellement d’importance  si vous ne possédez pas les fonds propres suffisants. A part la question financière, vous devriez également prendre en  compte la flexibilité et la qualité de l’habitation.