Schwankungen Libor-Hypothek: Wie stark schwankt der Libor-Zinssatz?
Die Libor-Hypothek bemisst sich nach dem Libor-Satz. Dies ist der Zinssatz, zu welchem Banken sich untereinander Geld leihen. Zusätzlich wird eine individuell verhandelte Bankmarge (ca. 1%) hinzugefügt, und das ergibt dann den zu bezahlenden Hypothekarzins. Wir haben auf FinanzMonitor gezeigt, dass die Libor-Hypothek auf lange Sicht am günstigsten ist. Und hat man bei seiner Bank die Wahl zwischen verschiedenen Libor-Zinssätzen, dann sollte man den kurzfristigsten Satz wählen. Denn: Je kürzer die Frist, desto tiefer ist der Zins. Im Gegenzug schwankt der zu zahlende Hypothekarzins häufiger. Wählt man 6 Monate als Basis, so wird dieser nur jedes halbe Jahr angepasst. Bei einem Monat als Basis wird der Hypothekarzins jeden Monat neu berechnet.
Obwohl langfristig am günstigsten, ist eine Libor-Hypothek aber nur Personen geeignet, welche das Zinsschwankungsrisiko eingehen können und wollen.
Mit können ist gemeint, dass man in finanziell stabilen Verhältnissen lebt, insbesondere dass man mehr verdient als man ausgibt und ein gewisses Polster als Reserve hat.
Mit wollen ist gemeint, dass man nicht schlaflose Nächte haben wird, wenn der Zinssatz in kurzer Zeit stark ansteigt.
Wer sich jedoch nicht vertieft mit dem Thema auseinandergesetzt hat, wird es schwer haben, den Punkt „wollen“ beantworten zu können. Dazu muss man verstehen, um wie viel der Libor ansteigen oder wieder sinken kann. Und wenn Sie diesen Artikel lesen, geht es Ihnen vermutlich wie vielen anderen auch und Sie suchen eine Antwort auf diese Frage. Und diese Antwort geben wir Ihnen gleich.
Untersuchung Schwankungen Libor
Für die folgende Untersuchung haben wir den 3-Monats-Libor ausgewählt. Die Zahlen lassen sich grob auch auf die Geldmarkthypotheken mit 1- und 6monatiger Zinsanpassung übertragen, denn bei Zinsanpassungen erfolgt in der Regel eine parallele Anpassung bei allen Fristen.
Betrachten wir zunächst die historische Entwicklung des Libor-Zinssatzes:
Sie sehen, dass es in diesen 15 Jahren beträchtliche Schwankungen gegeben hat. Lassen Sie sich davon aber nicht abschrecken: Alle Zinssätze schwanken im Zeitverlauf. Wir haben zum Vergleich die Rendite von 5jährigen Bundesobligationen in die Grafik eingebaut. Deren Schwankungen sind vergleichbar mit den Zinsen für eine Festhypothek mit 5 Jahren Laufzeit. Auch dort gibt es beträchtliche Unterschiede. Und die Differenz zwischen dem höchsten und niedrigsten Zinssatz in den betrachteten 15 Jahren ist sogar noch etwas grösser als beim Libor-Satz.
Wie viel schwankt der Libor in einem Jahr?
Um die möglichen Schwankungen noch besser fassbar zu machen, haben wir eine Häufigkeitsanalyse gemacht, um die Frage zu beantworten, wie stark waren die Schwankungen innerhalb eines Jahres sein können. Betrachten Sie dazu die nächste Grafik:
Lesebeispiel: Zwischen 1999 und 2013 ist in 8% der Monate der Libor innerhalb eines Jahres um 1.0% bis 1.5% angestiegen.
Aus dieser Grafik lässt sich noch mehr ablesen, beispielsweise:
- In mehr als der Hälfte der Monate (35% + 20%) bewegte sich der Libor-Zins um höchstens 0.5% nach oben oder nach unten
- In 3% der Monate erhöhte sich der Libor-Zins im Vorjahresvergleich um 2% oder mehr
- In den betrachteten 15 Jahren kam es nie vor, dass sich der Libor-Zins um mehr als 2.5% erhöhte
Da dies historische Zahlen für einen langen Zeitraum sind, können Sie so ein besseres Gefühl erhalten, ob die Schwankungen für Sie tragbar sind oder nicht. Eine absolute Garantie gibt es aber nicht, dass die Schwankungen auch in Zukunft in den gleichen Bandbreiten bleiben werden.
Wie viel schwankt der Libor in zwei und in fünf Jahren?
Grössere Schwankungen beim Libor-Satz gibt es, wenn man längere Zeiträume betrachtet. Innerhalb von zwei Jahren stieg er in 6% der Monate um 2% oder mehr:
Und innerhalb von 5 Jahren war in 12% der Zeitpunkte der Libor-Zins um 2% oder mehr angestiegen. Andererseits kam es nie vor, dass der Zins nach fünf Jahren mehr als 3% höher oder tiefer lag:
Soll ich jetzt eine Libor-Hypothek abschliessen?
Diese Frage können nur Sie für sich selbst beantworten. Wägen Sie ab, ob Sie das Risiko eingehen können und wollen. Wenn beide Antworten „ja“ lauten, dann werden Sie – basierend auf historischen Daten – langfristig viel Geld sparen.
Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, dann ziehen Sie auch folgende Überlegungen in Betracht:
Finanzieren Sie nur einen Teil des Betrags mit einer Libor-Hypothek: Sie können Ihr Risiko senken, wenn Sie einen Teil des benötigten Kredits mittels einer Festhypothek finanzieren. Es ist selten, dass jemand sein Wohneigentum ausschliesslich mit einer Geldmarkthypothek finanziert. Viel häufiger wird abhängig vom Risikoprofil zwischen 1/3 bis 2/3 des Betrags mit einer so stark schwankenden Hypothek finanziert.
Sparen Sie das so gesparte Geld: Ein häufiger Fehler ist, dass man aufgrund knapper Finanzen eine Libor-Hypothek abschliesst und das so vorerst gesparte Geld gleich wieder ausgibt. Machen Sie diesen Fehler nicht, sondern legen Sie das Geld beiseite für den Fall, dass die Libor-Zinsen stark ansteigen. Eine Möglichkeit ist, beim Abschluss der Hypothek den Zinssatz für 5- oder 10-jährige Festhypotheken zu betrachten und dann diesen Betrag aufs Hypothekarkonto einzuzahlen. Das so gesparte Geld verwendet man dann bei der Verlängerung der Geldmarkthypothek (abzüglich einer Sicherheits-Reserve), um die Hypothek zu reduzieren. Und wenn man den Maximalbetrag für die Säule 3a nicht voll ausschöpft, kann man sich ebenfalls bei diesem Konto bedienen.
Eine absolute Sicherheit gibt es nicht, denn Zinsschwankungen gibt es bei allen Hypotheken: Spätestens bei der Verlängerung einer Festhypothek wird man feststellen, dass es auch dort sich ändernde Zinssätze gibt. Zwar nicht monatlich oder quartalsweise, sondern halt erst nach einigen Jahren. Aber auch dort kann es böse Überraschungen geben, wenn die Festhypothek in einer Hochzinsphase ausläuft.
Sie sind sich noch nicht sicher? Verlangen Sie hier eine persönliche oder telefonische Beratung (kostenlos)!
31 Kommentare
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Meine Frau und ich beabsichtigen eine Wohnung zu kaufen.
Eckdaten:
Preis der Wohnung: 1’680’000 (ja, sie ist teuer!)
Region: Tessin
Bankguthaben: 558’000
III. Säule: 105’000
III. Säule: 75’000
Freizügigkeitskonto: 110’000
PK: 480’000
Bruttoeinkommen: 166K p.a.
Alter: 47
Die Hypothek wird von meiner Pensionskasse gewährt und beträgt 70% (1’176’000). Demnach müssen wir 504’000 EK aufbringen und haben uns folgendes überlegt:
Cash: 368’000
Auflösung eines III. Säule Konto: 105’000
Vorbezug des zweiten III. Säule Konto: 31’000
Ein Vorbezug des PK Guthabens wäre unserer Ansicht nach nicht sinnvoll, da wir dort einen höheren Zinssatz haben als beim III. Säule Konto.
Aufgrund der langfristigen finanziellen Vorteile, spielen wir mit dem Gedanken eine 100% Libor Hypothek abzuschliessen und regelmässig ca. 10’000 jährlich einzuzahlen, um die Hypothekarschuld abzubauen.
Wir sind uns bewusst, dass die Tragbarkei mit einem technischen Zinssatz von 5% klar nicht gegeben ist – trotzdem haben wir vom Finanzinstitut grünes Licht erhalten.
Sehen Sie langfristige Risiken, die wir im Moment eventuell unterschätzen?
Guten Tag Georg
Ja, die Tragbarkeit ist so klar nicht gegeben. Bei einer Bank müssten Sie weitere 350’000 Eigenkapital (die Sie ja haben) aufbringen – vorausgesetzt, diese schätzt den Marktwert der Wohnung auch so hoch ein.
Wenn Sie nur auf Libor setzen (was auf lange Sicht am günstigsten ist), dann müssen Sie die Marktzinsen beobachten und sich einen „Stop-Loss“ setzen, etwa wenn 10jährige Festhypotheken über 2.5% kosten würden, und dann ggf. in diese wechseln. Oder Sie nutzen dann ihre Eigenkapital, um die Schuld zu reduzieren.
Prüfen Sie, wie hoch der Zins auf Ihrem PK-Guthaben ist (obligatorisches und überobligatorisches Guthaben). Wenn dieser höher ist als der Hypozins nach Steuern (dazu müssen Sie Ihren Grenzsteuersatz berechnen, dieser wird grob im Bereich von 30% liegen), dann macht Ihr Plan Sinn, die Pensionskasse nicht zu nutzen, zumal u.U. auch die Versicherungsleistungen so besser sind.
Bei der Säule 3a macht es wohl mehr Sinn, die benötigten CHF 146’000 so auf die zwei Konten aufzuteilen, dass der Kontostand nach Bezug gleich hoch ist (um später bei der Auflösung einen tieferen Steuersatz zu haben).
Zu den Risiken: Die grössten Risiken sind a) dass der Preis zu hoch ist (mögliche Nachschusspflicht bei Neubewertung, Verlust bei Verkauf), b) steigende Zinsen (die Sie teilweise abfedern können mit Ihrem Eigenkapital) und c) die Tragbarkeit, wenn das Einkommen sinkt (Jobverlust, Stellenwechsel, Pensionierung). Wenn Sie mit 65 „nur“ noch CHF 100’000 (Renten-)Einkommen haben werden, und dann bei einer normalen Bank eine Hypothek abschliessen müssen, benötigen Sie bei Ihren Eckdaten ein Eigenkapital von über 1.3M, um noch eine Hypothek zu erhalten. Gegenüber heute müssten Sie also in 18 Jahren die Hypothek um rund CHF 800’000 reduzieren. Das heisst, statt der „ca. 10’000 jährlich“, die Sie zur Reduktion der Hypothek nutzen wollen, sollten es eher 47’000 pro Jahr sein, wenn Sie Ihre sonstigen Ersparnisse nicht einsetzen wollen.
Sie sollten sich – falls Sie das noch nicht gemacht haben – eine unabhängige Bewertung der Wohnung einholen und sich wirklich gut überlegen, ob das Ganze nicht eine Nummer zu gross für euch ist. Es wäre wohl auch sinnvoll, mit Ihrer Hausbank über die Finanzierung und die Risiken zu sprechen (diese kann dann auch den Wert der Liegenschaft abschätzen), nur um sicherzustellen, dass Sie sich mit diesem Projekt nicht übernehmen.
Zur Verlängerung unserer bisherigen Hypothek (50 % Libor, 50 Fix, beide Tranchen für 5 Jahre) überlege ich mir, ob ich den Mix beibehalten soll oder nur noch Libor bzw. nur noch Festhypothek. Die Libor-Hypothek können wir während der Laufzeit bei Bedarf in eine fixe umwandeln. Gemäss Kundenberaterin geht das nicht zur zu fixen Quartalsterminen, sondern jederzeit. Meine Frage: Hat es in der Vergangenheit schon mal einen regelrechten Zinsschock gegeben und ist ein solcher in den heutigen Finanzmärkten überhaupt denkbar oder geht das systembedingt gar nicht, weil so viele Faktoren reinspielen, die sich nicht alle innert kürzester Zeit auf das Zinsniveau auswirken (ausser der 3. Weltkrieg oder so bricht aus)? Ich meine die Situation, dass man z. B. mit einem negativen Libor-Satz ins Bett geht und am nächsten Morgen liegt er bei 2, 3 oder sogar 5 %?
Guten Tag Andreas
Dass sich der Libor-Satz „über Nacht“ stark verändert, ist unwahrscheinlich, aber nicht unmöglich. Zuletzt geschah dies im Januar 2015, als die SNB den CHF/EUR Mindestkurs von 1.20 aufhob. Damals sank der 3-Monate-Libor an einem Tag von rund 0% auf fast -1.2%. Das Problem ist, dass Sie in einem solchen Fall nie schnell genug reagieren werden können, weil sich dann auch die Zinssätze für Festhypotheken dem Markt rasch anpassen. Bei einem solchen „Schock“ kann man also fast nichts machen. Weitaus häufiger ist aber, dass sich die Zinsen mehr oder weniger langsam aber stetig in eine Richtung bewegen (oder sich zu bewegen scheinen). Kriegt man dann im Falle von steigenden Zinsen kalte Füsse mit seiner Libor-Hypothek, kann man in der Regel noch rechtzeitig (aber zu einem höheren Zins) in eine Festhypothek wechseln.
Der allerbeste Schutz gegen Zinserhöhungen ist aber, möglichst wenig Schulden zu haben. Wohneigentümer sollten die aktuelle Tiefzinsphase nutzen, um das dank den tiefen Zinsen gesparte Geld zur Amortisation zu nutzen. So kann man z.B. jährlich 2% des Liegenschaftswerts beiseite legen, oder man zahlt jährlich 4% der Hypothekarsumme auf das Hypozinskonto ein, statt nur den aktuell geforderten Zins von um die 1%.
Guten Tag, ich habe vor mir ein EFH für 920 zu kaufen. Ich zahle der Bank zirka 320 Eigenmittel.
Momentan verdiene nur ich für die Familie zirka 100 pro Jahr. Was raten Sie mir für eine Hypothek?
Soll ich eine Fest-Hypothek nehmen für 10Jahre für 1,41 oder soll ich eine für 8 nehmen für 1,29 oder die für
5 Jahre 0.98. Oder macht eine Libor Sinn? Bin völlig unschlüssig.
Guten Tag Jonathan
Basierend auf historischen Daten macht eine Libor-Hypothek Sinn, weil diese langfristig am günstigsten sein wird. Voraussetzung ist, dass Sie das Risiko für den Fall von stark steigenden Zinsen eingehen können und wollen.
Weil der Libor-Satz momentan -0.73% beträgt, hat man bei Libor-Hypotheken einen „Schutz“ von 0.73% gegen steigende Zinsen. Danach müssten sie nochmals fast so stark ansteigen, damit Libor teurer als eine langjährige Festhypothek wäre. Steigende Zinsen scheinen für die nächsten paar Jahre unwahrscheinlich – das zeigt sich auch daran, dass selbst 10jährige Bundesobligationen momentan knapp negativ verzinst werden. Ausserdem ist es möglich, von einer Libor-Hypothek in eine Festhypothek zu wechseln, sollten die Zinsen stark steigen. Und die Ausstiegskosten wären viel geringer, wenn Sie die Hypothek frühzeitig kündigen müssen/wollen.
Vieles spricht für eine Libor-Hypothek – wenn Sie das auch wollen. Unabhängig davon sollten Sie versuchen, jährlich 2% des Hauswerts zu sparen, um mit dem Geld später die Hypothek zu reduzieren, denn eine tiefe Schuld ist der beste Schutz vor Zinsschwankungen.
Tja und wer gibt einem eine Liborhypothek für 0.7%? Da unsere Wohnung nicht soviel wert ist, müssen wir nur 304’000 Fr aufnehmen. Dass dieser Betrag durch Anlagen im freien Vermögen und in der 3 Säule abgedeckt ist, scheint den jetzigen Anbieter nicht zu interessierten und darum geht es um die Rendite und nicht um das Risiko.
Guten Tag Adrian
0.70% Marge für eine Libor-Hypothek liegt für gute Schuldner drin. Die Bank verdient dann gemessen am Libor-Satz immer noch 1.40%, weil dieser ja negativ ist. Sie können sich sonst via Formular (rechts oben) an uns wenden.
Wir spielen mit dem Gedanken eine 3m LIBOR Finanzierung 500 kCHF , Grundlaufzeit 5 Jahre, abzuschliessen. Die Bankmarge ist noch nicht final verhandelt.
Mich würde interessieren, wie haben sich die Bankmargen für solche LIBOR Finanzierungen in den letzten 10 Jahren entwickelt.
Ich habe Bedenken, dass nach 5 Jahren die Bankmarge wesentlich höher ist.
Guten Tag Meik
Die Marge beträgt momentan etwa 0.7% und liegt damit eher tiefer als noch vor 10 Jahren. Allerdings verfügen wir über keine Statistik dazu. Die Bank selbst verdient seit den Negativzinsen jedoch deutlich mehr, zumindest wenn sie die Hypothek nicht aus Spargeldern von Kunden, sondern via Libor durch andere Banken finanziert. Der Grund ist der mit rund -0.7% deutlich negative Libor-Satz, welcher für den Hypothekarkunden jedoch auf 0.0% festgesetzt wird. Die Bank verdient also nicht 0.7%, sondern 1.4%.
Sie können davon ausgehen, dass sich die Margen für Libor- und Festhypotheken ähnlich entwickeln werden. Somit ist es für Sie nicht relevant, wie die Marge in 5 Jahren aussehen wird, ausser Sie sind noch durch eine Festhypothek an die Bank gebunden. Unabhängig davon wird viel entscheidender als eine mögliche Veränderung um wenige Zehntel-Prozente der Bankmarge sein, wie hoch das Zinsniveau allgemein in 5 Jahren sein wird.
Wir dürfen im Dezember 16 unsere Hypothek 800k erneuern. Nun bin ich hin und her gerissen, was ich abschliesen soll. Alles Libor? 3,6 oder 12 Monate auf 3 Jahre?
Alles 5 Jahre zu etwa 1%. Alles 10 Jahre zu etwa 1.35%. Oder einen Mix Libor und 5 Jahre. Was kostet mich einen CAP?
Guten Tag TomTom
Es gibt keine eindeutige Antwort auf Ihre Frage, ausser dass Sie sich so entscheiden sollten, wie Sie sich am wohlsten fühlen.
Libor-Hypotheken sind aktuell nicht mehr viel günstiger als Festhypotheken, bieten aber auch einen Schutz vor steigenden Zinsen weil der Libor ja bei etwa -0.8% liegt und von der Bank künstlich auf 0.0% festgelegt wird. Wenn Sie sicher sind, dass Sie noch viele Jahre in eurer Liegenschaft wohnen werdet und die Hypothek in der Zeit auch nicht reduzieren wollt, dann ist die langjährige Festhypothek eine Option. Sie kostet nicht viel mehr als eine Libor-Hypothek und bietet Sicherheit. Wenn Sie Flexibilität suchen und einen sehr tiefen Zins mit etwas Risiko, dann ist Libor die beste Wahl. Wegen den negativen Zinssätzen spielt es momentan keine Rolle, welchen Libor-Satz man als Basis wählt. Aber auf einen Cap sollten Sie aus Kostengründen verzichten; wenn Sie Sicherheit suchen, dann sollten Sie gleich eine Festhyppothek wählen.
Meine Hypothek zu 475′ (Wert EFH 720′)läuft Januar 2017 ab. Bis anhin alles fest zu 3.45%.
Möchte gerne wissen ob es Sinn macht, bereits jetzt (ein Jahr vor Ablauf) gewisse Schritte zu unternehmen, im Sine evtl. zu erwartenden Zinssteigungen.
Guten Tag Dutchess
Es ist möglich, den Zinssatz für eine Libor-Hypothek oder eine Festhypothek längere Zeit im Voraus zu fixieren. Normalerweise bezahlt man dann aber einen höheren Zinssatz, sozusagen als Versicherungsprämie, vor allem wenn der Termin wie bei Ihnen mehr als 6 Monate in der Zukunft liegt.
Die meisten Marktbeobachter erwarten keinen oder keinen starken Zinsanstieg in den nächsten 12 Monaten. Es macht deswegen nur Sinn, sich jetzt bereits um die Verlängerung der Hypothek zu kümmern, wenn Sie das anders sehen oder falls Sie sehr risikoscheu sind.
Eine kleine Anmerkung für ZKB Kunden: Die ZKB bietet nur noch den 6 Monate Libor an, was für den Kunden Mehrkosten bedeutet. Der 6 Monats Libor ist deutlich höher. Die Banken versuchen die Margen zu verbessern.
Vielen Dank. Für die 40 bis 60% würde ich eher zu einer 3-Jährigen Festhypothek (auf 3 Jahren günstiger als LIBOR bei 1% Marge) tendieren (0.945 vs. 1.02 start bei 3M Libor für 3 Jahre), Würden Sie eher trotzdem für Libor argumentieren? Wäre eine Kombination 40-60% (3 Jahre Fest oder Libor), Rest auf 5 Jahre Fest (1.165%) im Vergleich zu 8 Jahren Fest (1.633%) eher zu empfehlen? Danke, Ihr macht das Super.
Guten Tag Ghaz
Bei Libor können Sie halt während der Laufzeit noch in eine Festhypothek wechseln, haben aber das Risiko von steigenden Zinsen.
Wenn Sie jetzt für 5 Jahre abschliessen und danach für unter 2.41% für 3 Jahre verlängern können, dann war die Variante mit 5 Jahren günstiger als die mit 8 Jahren. Es kann Ihnen heute niemand sagen, was die beste Entscheidung ist. Das wissen Sie immer erst im nachhinein.
Sie könnten sich auch überlegen, alles über 5 Jahre fest abzuschliessen. Dann haben Sie länger Ruhe und in 5 Jahren die volle Freiheit betreffend Bankenwahl.
Vielen Dank. Es ist ein wenig Spielraum vorhanden um eventuell das Risiko der kurzfristigen Alternativen zu tragen (Gesamteinkommen um die 220k). Der Umbau ist sicherlich vielmehr wertvermehrend (Grundrissänderung im EG, Aufstockung, neue Fenster, Dach, Bodenheizung, Küche, Bad) als werterhaltend. Daher weiss ich nicht ob man mit der Steuerbehörde alles vorabklären sollte was wie steuerlich zu berücksichtigen wäre. Aus dieser Perspektive (Anteil wertvermehrend/werterhaltend) weiss ich ob der Steuerhebel auch weiterhin so wichtig wäre.
Guten Tag GhaZ
Bei Ihrem Einkommen und weil Sie möglicherweise frühzeitig wieder ausziehen liegen schon die angepeilten rund 2/3 Libor-Hypothek drin.
Ihr Architekt sollte genug Erfahrung haben – Sie müssen das einfach auf Ihrem Radar haben. So kann es helfen, detaillierte Rechnungen zu haben, damit zumindest ein Teil als werterhaltende Ersatzinvestitionen abgezogen werden kann. Und wie gesagt lohnt es sich ggf, einen Teil der Arbeiten (z.B. Fenster) aufs 2016 zu verschieben. Machen Sie eine Grobplanung, was in welchem Jahr abgezogen werden kann, und rechnen Sie aus, wie viel Sie sparen wenn Sie einen Teil aufs 2016 verschieben würden.
Wir sind gerade dabei Offerten für ein Eigenheim zu holen. Ausgangslage 580k ein Umbau und Renovation sind jedoch vor Einzug fällig. Kostenschätzung laut Architekt etwa 250 bis 300k, daher wird eine Hypothek und ein Baukredit benötigt. Umbau sollte etwa 9 Monate nach Kauf laufen. Eigenmittel (110k in Bar + 70k Vorbezug PK). Wie üblich kann man mit Baukredit fahren was nach Ende zu einer Hypothek konsolidiert wird oder direkt gleich die Anlagekosten (880k) mit Hypotheken finanzieren. Wir denken etwa in 30 bis 40% des Hypovolumen (700k) langfristig (8 bis 10 Jahre) und 60 bis 70% LIBOR oder 3 Jahre Fest. Bestes Angebot bis jetzt (Migros Bank): 3 Jahre Fest (Ersterwerb: 0.955%) was günstiger als Libor ist und 8 Jahre Fest (Durchschnitt: 1.633% da die ersten 3 Jahre günstiger). Wir wollen gewisse Flexibilität haben da es zu Veränderungen in den nächsten 3 bis 5 Jahren geben könnte (beruflich: eventuell umziehen), gleichzeitig aber von den aktuellen tiefen Zinssätzen bei den langfristigen profitieren: wäre das vorgeschlagene Model empfehlenswert? Hätten Sie auch irgendwelche Empfehlungen bezüglich Umgang mit Umbaukosten (lieber später mit Risiko höherer Zinsen gegen April 2015 konsolidieren oder gleich mit aufnehmen in die Hypothek?).
Guten Tag GhaZ
Die Aufteilung 60-70% kurzfristig (Libor-Hypothek oder Festhypothek 3 Jahre) und 30-40% 8 Jahre Festhypothek ist eine Möglichkeit, wenn Sie über genügend Einkommen verfügen und die Risiken eingehen wollen.
Ob sich ein Baukredit für Sie lohnt, müssen Sie mit Ihrem Kapitalbedarf ausrechnen. Die Zinsen für einen Baukredit sind meist deutlich höher, sodass es günstiger sein kann, wenn Sie den benötigten Gesamtbetrag gleich als Hypothek aufnehmen.
Sie planen einen grösseren Umbau. Hier sollten Sie die steuerlichen Aspekte berücksichtigen. Sicher werden Sie einen Teil als werterhaltende Aufwendungen von den Steuern abziehen können (und ggf. einen Teil als wertvermehrend, aber energiesparend). Sie sparen Steuern, wenn Sie diese Kosten auf verschiedene Steuerjahre verteilen. Überlegen Sie zusammen mit dem Architekten, welche Renovationen, welche das Wohnen nicht gross beeinträchtigen (z.B. Fassade), Sie aufs 2016 verschieben können und schauen Sie, dass die abzugsfähigen Rechnungsbeträge für dieses und nächstes Jahr etwa gleich hoch ausfallen werden. Der Hebel ist bei Ihnen bei den Steuern viel grösser als wenn Sie bei der Hypothek noch ein weiteres 0.1% rausholen könnten.
Wir haben unsere Eigentumswohnung 2011, Kaufpreis 730′, Hypothek 560′ je zur Hälfte mit einer 15-jährigen zu 2,65% und Libor zu 0,95 finanziert. Am Ende der Fixhypothek werde ich 65 sein. Die Amortisation von 90′ erfolgt über zehn Jahre indirekt über 3a und ist bereits zur Hälfte geäufnet. Auch wenn die Fixhypo im Vergleich zu kürzeren Laufzeiten teuer ist, sehen wir einem Liboranstieg dafür eher gelassen entgegen. Bei Libor 3% wären die Mehrkosten 500.- p.m. und bei 5% würden wir inkl. Amortisation und NK so viel zahlen, wie für eine vergleichbare Mietwohnung.
Es kann immer etwas schief gehen im Leben, aber wenn man sich bei der Tragbarkeitsberechnung (4.5 – 5%) an den Kosten eines vergleichbaren Mietobjekts orientiert, das man sich heute schon relativ problemlos leisten kann, ist das Risiko des Scheiterns wohl eher minim. Die Informationen hier, haben uns im Vorfeld jedenfalls sehr geholfen. Besten Dank.
Vielen Dank Thomas, dass Sie sich die Zeit für Ihre positive Rückmeldung genommen haben!
Wir schliessen demnächst die Hypothek ab für unsere Eigenheim über CHF 783k. Mit unserer Bank konnten wir folgende Offerte verhandeln:
1Tranche à CHF 260k mit Festhypothek 10 Jahre zu 2.29 %
1Tranche à CHF 260k mit Festhypothek 3 Jahre zu 1.12%
1Tranche à CHF 263k mit Libor Rollover Hypothek (1 Mt) 5 Jahre zu 1%
Die Differenz des Libor-Zinses zu der Festhypothek möchte ich als Reserve für steigenden Zinssätze fix einplanen.
Des weiteren offeriert uns die Bank, die Amortisation indirekt über die als Sicherheiten bei der Bank hinterlegten 3a-Konten zu tätigen (CHF 4k p.a). Eine direkte Amortisation ist nur bei der Refinanzierung möglich (oder fix vereinbart).
Was halten Sie von dieser Offerte, bzw. diesem Angebot?
Guten Tag Erich
Idealerweise finanziert man sein Wohneigentum nur mit Libor-Hypotheken, wenn man mit den Schwankungen des Zinssatzes umgehen kann und will. In Ihrem Fall haben Sie einen Mix gewählt mit etwas Sicherheit und Chancen auf eine günstige Finanzierung. Sie sollten sich aber überlegen, was Sie dann in 3 Jahren mit der auslaufenden Festhypothek machen wollen (z.B. Wechsel in Libor). Das würde dafür sprechen, die Laufzeit der Libor-Hypothek auch auf 3 Jahre zu begrenzen, da Sie ja sowieso dann mit der Bank sprechen werden müssen.
Die offerierten Zinsen entsprechen etwa den Richtzinsen der Banken. Etwa -0.1% dürften deswegen noch drinliegen. Sie können sonst auch kostenlos Offerten bestellen via unseren Service im Hypotheken-Zinsvergleich, wenn Sie ein vermutlich günstigeres Angebot erhalten wollen.
Die indirekte Amortisation via Säule 3a ist üblich und sinnvoll. Sie sollten aufgrund der Steuerersparnis und des guten Zinssatzes wenn möglich nicht nur die 4’000 Franken, sondern den jährlichen Maximalbetrag ins 3a-Konto einzahlen (auch Ihre Frau, falls Sie erwerbstätig ist).
Sehr interessante Informationen die man hier finden kann.
Zu meiner Situation: 2009 habe ich ein Haus gekauft für CHF 610k. Meine Hypothek beträgt CHF 550k. Diese läuft im Oktober aus. Die 5-jährige Festhypothek von 300k hat einen Zins von 2.3%, der Rest ist Libor.
Den jeweiligen Maximalbetrag der 3. Säule zahle ich seit dem Jahr 2000 ein. Ich bin 37 Jahre alt und verdiene Brutto CHF 110k im Jahr. Meine Frau arbeitet nicht. Ich könnte jederzeit 50k Hypothek abbauen was im Moment aber nicht viel Sinn macht wegen den Steuern.
Eigentlich habe ich vor nun alles auf Libor zu machen. Würden Sie mir davon abraten oder halten Sie das für tragbar? Alternativ könnte ich die Hälfte der Hypothek auch in eine 2- oder 3-jährige fest machen.
Von der UBS habe ich folgendes Angebot:
Festhypothek
3 Jahre – 1.45 %
4 Jahre – 1.60 %
5 Jahre – 1.75 %
Von der SparHypo:
2 Jahre 1.06%
3 Jahre 1.11%
4 Jahre 1.16%
5 Jahre 1.34%
Libor 3m 0.87%
Wozu würden Sie mir in meiner Situation raten? Ich bin eher bereit Risiken einzugehen.
Guten Tag André
Bei den tiefen offerierten Zinsen, die Sie ja auch noch von den Steuern abziehen können, macht es momentan tatsächlich keinen Sinn, die Hypothek mit der Auflösung des 3a-Kontos zu reduzieren, weil Sie dort nach Steuern mehr Zins erhalten, als was die Hypothek netto kostet.
Finanziell stehen Sie eher knapp da, sowohl was kalkulatorische Belastung vom Bruttolohn wie auch Eigenmittel angeht. Auch wenn Sie bereit sind, das Risiko von Schwankungen beim Zins einzugehen, können Sie sich den unwahrscheinlichen Fall von stark steigenden Zinsen schlecht leisten. Wir empfehlen Ihnen deswegen, 250-300k als Festhypothek für 5 Jahre fest beizubehalten (Rest: Libor-Hypothek), selbst wenn Sie diese Absicherung gegenüber der Libor-Hypothek momentan nach Steuern rund 1’000 Franken im Jahr kostet.
Versuchen Sie, das gegenüber vorher gesparte Prozent bei der Festhypothek zur Seite zu legen als Reserve bei steigenden Zinsen oder zwecks späterer Reduktion der Hypothek.
Wir sind seit 20 Jahren bei der ZKB mit unserer Hypothek, wir müssen im Juni eine halbe Tranche 300T erneuern, gerne diesmal mit einem Libor. Nun hat aber die ZKB eine eigene Richtmarge von 1.25%. Andere sind da einiges tiefer. Lässt sich über diese Marge verhandeln? Falls sie nicht darauf eingehen sogar versuchen die Bank zu wechseln? Wie holen wir das beste raus?
Guten Tag Roland
Gute Schuldner sollten auch heute noch eine Libor-Hypothek mit einer Bankmarge von weniger als 1.0% erhalten. So gesehen besteht bei der ZKB Richtmarge von 1.25% noch ein grösserer Spielraum nach unten.
Die Bank mit einer noch laufenden Hypothek zu wechseln ist nicht unmöglich, aber schwierig. Je kürzer die Restlaufzet der anderen Tranche, desto eher ist eine andere Bank dazu bereit.
Sie haben nun zwei Möglichkeiten: Sie gehen zuerst auf die Suche, bis Sie eine Bank finden, zu der Sie wechseln könnten, und gehen dann mit der Offerte zur ZKB. Alternativ, und vermutlich in Ihrer Situation einfacher, ist zuerst das Gespräch mit der ZKB zu suchen. Machen Sie dabei klar, dass Sie eine Marge auf der Libor-Hypothek von unter 1.0% benötigen, um längerfristig bei der Bank bleiben zu können. Machen Sie auch Ihre Wechselbereitschaft bei allfälligen anderen bestehenden Vermögenswerten deutlich.
Tipp: In jedem Fall sollten Sie den Libor Basis 3 Monate (oder falls angeboten: Libor 1 Monat) demjenigen mit Basis 6 Monate vorziehen.
Meine LiborHypothek (Fr. 400′) läuft demnächst aus. Jetzt stehe ich vor der Entscheidung, eine Festhypothek (z.b. 2 Jahre – günstiger als Libor) oder in der Liborfinanzierung zu bleiben. Was raten Sie mir diesbezüglich aufgrund der aktuellen Immobilienblase und der ansteigenden Zinsen?
Guten Tag Ulrike
Niemand weiss, wann und wie stark die Zinsen steigen werden. In den letzten 3 Wochen sind sie beispielsweise für Hypotheken mit 5- und 10jähriger Laufzeit um 0.2% gesunken.
Eine Libor-Hypothek kostet aktuell etwa gleich viel wie eine 2jährige Festhypothek. Da könnte man tatsächlich die Festyhpothek abschliessen, so hat man kein Zinsrisiko gegen oben und vermutlich wird der Libor nicht deutlich unter 0% sinken. Andererseits hat man bei der Geldmarkthypothek den Vorteil, noch während der Laufzeit in eine Festyhpothek wechseln zu können.
Wenn Sie mehr Sicherheit wollen, dann müssen Sie eine Festhypothek mit längerer Laufzeit wählen. Denn 2 Jahre bringen Ihnen nicht viel wenn die Zinsen dann deutlich höher sind. Eine Mittelweg wäre, die Hypothek je hälftig auf Libor und z.B. 5 Jahre fest aufzuteilen.
Wir können Ihnen keine konkrete Empfehlung abgeben, denn man weiss erst im nachhinein, welches die beste Wahl gewesen wäre. Aber grundsätzlich gilt, dass Leute, die das Risiko von Schwankungen nach oben eingehen können und wollen, auf lange Sicht mit der Libor-Hypothek am günstigsten fahren werden.