Die Schweiz nähert sich mehr und mehr einer Immobilienblase. Dies das Fazit des „UBS Swiss Real Estate Bubble Index“ für das 4. Quartal von 2011, erschienen im Februar 2012. Allerdings ist weiterhin nicht die ganze Schweiz gefährdet. Kritisch sind die Regionen Genfersee, Zürich-Zug sowie Teile von Graubünden (klicken zum vergrössern):

 

Betrachtet man die historische Entwicklung des UBS-Immobilien Index, dann sieht man, dass die Indikatoren sich dem Bereich „Risiko“ nähern. So hoch war der Index seit über 20 Jahren nicht mehr – seit 1987:

 

Der oben abgebildete Index setzt sich aus sechs Sub-Indizes zusammen, wovon für fünf davon seit 1983 Zahlen verfügbar sind. Von diesen 6 Indizes haben sich fünf davon im letzten Quartal von 2011 erhöht, was bedeutet, dass das Risiko einer Immobilienblase in der Schweiz angestiegen ist:

Verhältnis Eigenheim-Preise zu Jahresmieten: Mittlerweile müssen durchschnittlich 27.6 Jahresmieten für ein eigenes Heim bezahlt werden. Dieser Wert ist im historischen Vergleich hoch, bewegt sich in den letzten fast 30 Jahren jedoch meistens im Bereich zwischen 24 und 28.

Verhältnis Preis Eigenheim zu Haushaltseinkommen: Aktuell müssen 5.6 Jahreseinkommen für ein eigenes Heim bezahlt werden. Zwischen 1995 und 2008 lag dieser Wert jeweils zwischen 4 und 5 Jahreseinkommen. Dies zeigt, ass die Preise für Wohneigentum stärker gestiegen sind als die Löhne.

Verhältnis Bautätigkeit zu Bruttoinlandprodukt: Dies ist der einzige Indikator, der Stabil geblieben ist im Vergleich zum vorherigen Quartal.

Verhältnis Preise für Eigenheime zu Konsumentenpreisen: Gegenüber dem Vorjahresquartal stiegen die Immobilienpreise um 3.9%. In den letzten drei Jahren sind die Preise pro Quadratmeter um etwa 20% auf über 5’500 Franken gestiegen. So hoch waren die Preise seit dem Platzen der Immobilienblase Anfang der 1990er Jahre nicht mehr.

Verhältnis Hypothekarvolumen zum verfügbaren Einkommen von Haushalten: Die Verschuldung der Haushalte hat weiter zugenommen.

Anteil UBS-Hypothekarkredite für zu vermietende Liegenschaften: Dieser Index wird erst seit fünf Jahren erhoben. In dieser Zeit ist der Anteil von 13% auf mittlerweile 20% angestiegen. Das bedeutet, dass mehr und mehr Leute Liegenschaften wie Mehrfamilienhäuser kaufen, um diese dann zu vermieten.

 

Was bedeutet eine Immobilienblase für Hausbesitzer?

Eine Blase wird dann zum Problem, wenn sie platzt. In der Schweiz deutet einiges darauf hin, dass es in den erwähnten Risiko-Regionen in den nächsten zu einer Korrektur der hohen Preise kommen kann. Nur weiss niemand, wann die Korrektur kommen wird und wie stark diese ausfallen wird.

Damit einem Blase wie die Immobilienblase platzt, muss das Angebot deutlich höher sein als die Nachfrage. Dies ist dann der Fall, wenn mehr Immobilien zum Verkauf stehen als es Käufer gibt. Ein solches Überangebot wird zu sinkenden Preisen führen. Auslöser sind viele denkbar, aber aktuell glaubt noch die grosse Mehrheit noch nicht daran, dass einer davon in Kürze eintreten wird. Es ist auch möglich, dass eine Kombination von mehreren Faktoren, die sich selbst verstärken, eintreten wird. Faktoren, welche das Verhältnis von Angebot und Nachfrage deutlich verändern können, gibt es viele. Ein Auslöser etwa könnte ein starker Zinsanstieg sein: Höhere Zinsen führen dazu, dass Mieten relativ zum Kauf günstiger wird und dass Hausbesitzer u.U. ihre Hypotheken nicht mehr zahlen können. Zinsen können u.a. wegen Inflation ansteigen oder weil die Banken höhere Risikoprämien verlangen. Auch ein Wirtschaftsabschwung kann ein Auslöser sein: Verliert die Schweizer Wirtschaft deutlich an Fahrt und verlieren damit viele ihre Arbeitsstelle, dann wird sich ein gewisser Anteil davon mittelfristig von Wohneigentum trennen müssen. Weiter ist die Psyche nicht zu unterschätzen: Kriegen Menschen Angst, dann gehen sie weniger Risiken ein und horten ihr Geld, anstelle es in einem möglicherweise überteuerten Haus anzulegen.

Für Hausbesitzer, die ihre Immobilie solide finanziert haben und diese noch längere Zeit selbst bewohnen wollen, spielt eine geplatzte Immobilienblase eine untergeordnete Rolle.

Problematisch ist es für Personen, die nur über wenig Eigenkapital verfügen. Sinkt der Marktwert der Liegenschaft unter die Höhe des Hypothekarkredits, haben sie ein grosses Problem.

Problematisch ist es auch, wenn die Tragbarkeit zu optimistisch berechnet wurde. Ein häufiger Fehler ist es, bei jungen Paaren beide Einkommen in die Rechnung einzubeziehen, obwohl voraussehbar ist, dass bald einmal Kinder erwartet werden und wohl ein Einkommen für längere Zeit fehlen wird. Hier besteht das Risiko, bei zugleich steigenden Zinsen diese nicht mehr bezahlen zu können.

Eine dritte Risikogruppe sind Hausbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen wollen oder müssen. Damit wird zu selten gerechnet. Aber ein Arbeitsplatzwechsel oder eine Trennung können dazu führen, dass man sein Haus in einem ungünstigen Moment verkaufen muss und dadurch einen hohen Verlust hinnehmen muss.

Personen in den Regionen mit aktuell überhitzten Preisen sollten sich deswegen gut überlegen, ob sie ihr Wohneigentum solide finanzieren können und dieses auch auf lange Zeit nutzen werden. Falls nicht beides bejaht werden kann, könnte es sich lohnen, mit dem Traum des Eigenheims noch einige Jahre zuzuwarten.