Hypothek: Das Risiko Zinsen
Die Zinsen für Hypotheken sind in der Schweiz auf ein sehr tiefes Niveau gesunken. Festhypotheken über eine Laufzeit von fünf Jahren sind bei den Banken aus unserem Hypotheken Zinsvergleich bereits für rund 2% zu haben. Dies hat Auswirkungen auf den Markt für Häuser und Stockwerkeigentum in der Schweiz: Immer mehr Schweizer überlegen sich, eine Immobilie zu erwerben, statt Miete zu bezahlen. Das führt zusammen mit der Zuwanderung zu steigenden Wohnungspreisen. Doch davon lassen sich wenige Interessenten abschrecken, denn die effektiven Kosten für Wohneigentum sind dank den tiefen Hypothekarzinsen gering geworden.
Wenn Sie selbst mit dem Gedanken spielen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie jedoch eine langfristige Perspektive einnehmen. Auch wenn man aus der Vergangenheit keine Schlüsse für die Zukunft ziehen kann, so ist doch mit einiger Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die Hypothekarzinsen wieder steigen werden. Ob in zwei, fünf oder zehn Jahren, lässt sich aber nicht sagen. Sicher ist aber, dass die meisten Käufer von Häusern und Wohnungen länger als zehn Jahre in Ihrer Immobilie leben wollen. Also sollte auch bei der Finanzierung des Wohneigentums eine langfristige Perspektive eingenommen werden.
Wir haben Ihnen im Artikel „Finanzierung von Haus oder Wohnung“ aufgezeigt, wie Banken rechnen, bevor Sie Ihnen einen Kredit zur Wohneigentumsfinanzierung geben würden. Grundgedanke dabei ist, dass Sie nur bis 65% des Hauswertes eine 1. Hypothek erhalten und die maximale Belehnung 80% beträgt. Sie können also bis 15% des Hauspreises mit einer 2. Hypothek finanzieren, die – ohne entsprechende Sicherheiten – einen etwas höheren Zinssatz aufweist und innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt, d.h. amortisiert, werden muss. Damit Sie einen Hypothekarkredit erhalten, darf die gesamte monatliche Belastung höchstens rund 35% Ihres Bruttoeinkommens betragen. Dazu wird nicht der aktuelle (tiefe) Zinssatz, sondern ein kalkulatorischer Zinssatz von rund 5% verwendet.
Wir zeigen Ihnen beim folgenden Beispiel, wie stark sich steigende Zinsen auf die monatlichen Kosten von Wohneigentum auswirken.
Zinsrisiko bei Hypothek
Nehmen wir an, dass Sie ein Haus für CHF 750‘000 kaufen möchten, einen jährlichen Bruttolohn von CHF 130‘000 erzielen und über CHF 150‘000 eigene Mittel verfügen. Das ergäbe folgende Ausgangslage:
Bei tiefen Zinsen von 2.0% für die 1. Hypothek und 2.5% für die 2. Hypothek würde die monatliche Belastung lediglich CHF 2‘297 betragen, was nur 21.2% des monatlichen Bruttolohns entspricht. Wenn jedoch aus Sicht der Bank mit dem kalkulatorischen Zins von 5.0%/5.5% gerechnet wird, ist das Haus nur knapp finanzierbar: Die monatliche Belastung beträgt 35.0% des Bruttolohns. In einem Hochzins-Szenario mit 8.0%/8.5% Zins würden die monatlichen Kosten auf CHF 5‘297 ansteigen, was fast 50% des Bruttolohns entspricht. Bei so hohen Zinsen wäre das Haus kaum mehr zu finanzieren.
Da die Hypothek CHF 600‘000 beträgt, bedeutet 1% Zins Kosten von CHF 6‘000 pro Jahr. Somit führt jede Zinserhöhung um 1.0% zu monatlichen Mehrkosten von CHF 500. Das Zinsrisiko bei hohem Fremdfinanzierungsgrad ist also gross. Ein weiteres Risiko besteht, wenn die Hypothekarzinsen aufgrund von starken Zinssteigerungen nicht mehr bezahlt werden können. In diesem Fall müssten viele Hausbesitzer ihre Immobilien verkaufen. Umgekehrt sinkt die Nachfrage nach Wohneigentum bei hohen Zinsen. Hohe Zinsen bedeuten also viele Verkäufer, aber nur wenige Käufer für Immobilien, was zu sinkenden Immobilienpreisen führt. Und das ist das zweite Risiko für Hausbesitzer: Bei einem Notverkauf einer Immobilie können 10, 20 oder auch mehr Prozent Verlust erlitten werden, sodass das Eigenkapital verloren ist und die ehemaligen Immobilien-Besitzer vielleicht sogar noch auf weiteren Schulden sitzen bleiben.
Sollen Sie wegen diesen Risiken kein Haus kaufen? Nein, erfüllen Sie sich Ihren Traum. Aber kalkulieren Sie wie Ihre Bank mit einem langfristigen Zins von 5%. Wenn die Zinsen wie jetzt tiefer sind, dann sparen Sie das Geld oder nutzen Sie es, um Ihre Hypothek zu reduzieren. So sind Sie besser vor einem Zinsanstieg geschützt.
Sollen Sie wegen diesen Risiken zehnjährige Festhypotheken abschliessen? Wir können das eher nicht empfehlen, da wir der Meinung sind, dass Hausbesitzer langfristig – über die Haltedauer des Hauses von z.B. 20 Jahren – mit einer LIBOR-Hypothek am günstigsten fahren, siehe den Artikel LIBOR günstiger als Festhypothek und variable Hypothek. Ausserdem haben langfristige Kredite fast immer höhere Zinsen als kurzfristige Kredite, siehe Schweizer Zinskurve bei Bundesobligationen. Zudem haben Festhypotheken auch ein Zinsrisiko – nämlich bei Ablauf der Vertragszeit – und man muss bei vorzeitigem Ausstieg mit hohen Kosten rechnen, wenn die Zinsen seit Vertragsabschluss nicht stark gestiegen sind.
Tipp: Mit unserem kostenlosen Finanzierungsrechner Hypothek (Microsoft Excel)können Sie einfach eigene Beispiele für Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung berechnen.
5 Kommentare
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Ich habe mit meiner Frau soeben ein EFH für 1’180’000CHF gekauft. Die nötigen Eigenmittel (20%) kann ich in bar gerade aufbringen, lieber wäre mir eine höhere Belehnung mit 85-90%, um finanz. etwas flexibel zu bleiben. Einkommen ca. 250.000CHF pro Jahr. Kann pro Jahr max. 50000 CHF sparen. Würde einen Teil Libor, einen Teil mittel- bis langfristig wählen. Nun meine Frage:
1. ist eine höhere Belehnung als 80% zu empfehlen (Grenzsteuer in AG eher hoch)?
2. Empfehlung zur Tranchenverteilung Libor – Fest?
Guten Tag Rolf
Es macht Sinn, noch eine Barreserve für Unvorhergesehenes zu halten (nicht für die Finanzierung eines unnötigen Autos oder teurer Ferien). Mehr als 80% Belehnung geht aber nur, wenn Sie als Sicherheit die Pensionskasse verpfänden. Wenn Sie auf 85% Belehnung gehen und dazu 60’000 aus der Pensionskasse verpfänden, dann kostet Sie dies bei 1.5% Hypozins, einer Anlage zu 0% auf dem Privatkonto und 40% Grenzsteuersatz netto 0.9% Zins, also 540 Franken jährlich.
Da Sie jährlich gegen 50’000 Franken sparen können, könnte es Sinn machen, mit der Bank die Möglichkeit zur raschen, teilweisen Rückzahlung zu vereinbaren.
Vorausgesetzt euer Einkommen ist sicher, können sie viel Risiko eingehen. Wenn Sie auch bei einem deutlichen Zinsanstieg noch gut schlafen, dann sollten Sie mindestens 50% als Libor-Hypothek aufnehmen (am besten mit Basis 1-Monats-Libor, für 3 oder besser 5 Jahre); denkbar wäre aber auch ausschliesslich eine Libor-Hypothek. Wenn Sie einen Teil – zur Senkung des Risikos – als Festhypothek abschliessen wollen, dann wählen Sie nur eine Laufzeit (mittel- oder langfristig, also zw. 5 und 10 Jahren).
Wir haben ein Stockwerkeigentum mit Bezug Juni-14 erworben. Ich könnte aktuell bei meiner Hausbank bereits die Hypothek abschliessen, mit einem Zuschlag von ca. 35 Bp.
Ich hab festgestellt, dass wohl aufgrund der positiven Zeichen Wirschaftsnachrichten aus EU und USA in den vergangenen Wochen, die Zinskurven seit Nov/Dez zu steigen beginnen.
Natürlich bin ich weit davon entfernt die marko ökonomische Situation einzuschätzen, glaube aber es ist noch viel Unsicherheit im Markt und die Situation kann schnell wieder ändern.
Wie sehen Sie das? Würden Sie aktuell zu einer vorzeitigen Fixierung raten, oder sollen wir noch abwarten?
Guten Tag Olivier
Es ist richtig dass die Hypothekarzinsen im Januar leicht gestiegen sind. Aber niemand kann vorhersagen, wie sich die Zinsen weiter entwickeln werden. Es scheint aber nicht dass der Markt stark steigende Zinsen erwartet und Forward-Hypotheken lohnen sich in der Regel nicht: bei sinkenden, stabilen oder nur leicht steigenden Zinsen ist eine Terminhypothek teurer – nur wenn die Zinsen um mehr als den Forward-Zuschlag steigen, hätte sich deren Abschluss gelohnt.
Wir empfehlen Ihnen, den Entscheid nicht von einer Prognose (die eben niemand abgeben kann) abhängig zu machen, sondern von Ihrem Risikoprofil. Wenn Sie kein Risiko eingehen können (finanzielle Situation) oder wollen (persönliche Einstellung) sollten Sie die Hypothek jetzt abschliessen. Wenn Sie finanzielle Reserven haben und auch mit 0.5% höheren Zinsen leben könnten, dann sollten Sie noch zuwarten. Mit einer Wahrscheinlichkeit von >50% wird das die günstigere Variante sein – aber sie ist riskanter, wenn Sie nicht regelmässig die Zinsen beobachten.
Ich denke das Zinsrisiko ist eben auch ein Grund, weswegen so viele Leute sich doch für eine langjährige Festhypothek entscheiden. Klar ist das eine teuer Wahl, aber das Risiko von steigenden Zinsen ist so für eine lange Zeit abgesichert. Man weiss jeden Monat – und das für Jahre hinweg – genau, wie viel man der Bank bezahlen muss, und steigende Zinsen können einem über die vielen Jahre eben egal sein. Dass das seinen Preis hat, ist klar.