Fest, variabel, Saron: Welche Hypothek wählen?

135 Kommentare

1. E.G 29.08.2018 um 18:22

   Meine LIBOR-Hypothek (2 Jahre/Basissatz 6 Monate) nächstens aus. Mir wird ein LIBOR (5Jahre/Basissatz 6 Monate) zu 0.7% angeboten. Anbetracht, dass im 2020/21 der LIBOR durch den SARON ersetzt wird, ist ein LIBOR auf 5 Jahre sinnvoll.
   Falls ja, ist ein Basissatz von 3 Monate besser/sinnvoll.

   1. FinanzMonitor.com 30.08.2018 um 13:27

      Guten Tag E. G.
      Wer das Risiko eingehen kann und will, sollte sein Wohneigentum mit kurzfristigen Hypotheken finanzieren, da diese auf lange Sicht günstiger sind als langlaufende Festhypotheken.

      Noch ist nicht klar, ob laufende LIBOR Hypotheken auf SARON als Basis gewechselt werden, oder ob dies dann erst bei der Erneuerung geschieht. Insgesamt sollte das aber eine minimale Auswirkung auf den tatsächlich zu bezahlenden Zins haben: Aktuell liegen sowohl LIBOR als auch SARON bei -0.73% (gemäss der Seite der SNB (unter Statistiken -> Berichte und Medienmitteilungen -> Zinssätze und Devisenkurse)). Die beiden Sätze lagen die letzten 12 Monate auf Tagesbasis jeweils nie mehr als 0.03% auseinander, und der Mittelwert der Differenz betrug 0.00%.

      Wenn Sie wählen können, dann wählen Sie als Basis für die LIBOR-Hypothek eine möglichst kurze Frist. So könnten Sie idR bei Bedarf ggf. rascher in eine Festhypothek wechseln. Und: je kurzfristiger der Zinssatz, desto tiefer ist er in der Regel (siehe https://www.finanzmonitor.com/immobilien-hypothek/libor-3-6-monate-vergleich/). Aktuell spielt das aber keine Rolle, da der LIBOR-Satz negativ ist und von der Bank auf 0.0% aufgerundet wird, respektive wäre für eine kurze Periode sogar 6 Monate günstiger als 3 Monate: Wenn der Libor Satz über 0.0% steigen würde, dann würde der Zins für die 3-Monats-LIBOR Hypothek eventuell früher erhöht werden.

2. Daniel 29.06.2017 um 10:32

   Wir möchten eine neue Eigentumswohnung kaufen. 1,1 Mio,. Wir brauchen von der Bank/ Versicherung eine Hypothek 780000.-
   Bin 56 jährig, meine Frau, 16 Jahre jünger. Würde es in unserer Situation ( Alter) Sinn machen, eine 20 jährige Hypothek bei einer Versicherung abzuschliessen? Ziel wäre es, im Falle eines Ablebens der Frau genügend Sicherheit zu geben.

   1. FinanzMonitor.com 29.06.2017 um 16:42

      Guten Tag Daniel
      Nein, davon wir ab, weil 20 Jahre viel lang sind. Sie tragen dann nämlich auch das Risiko, nur für sehr viel Geld (Vorfälligkeitsentschädigung) frühzeitig aus dem Hypothekarvertrag aussteigen zu können. Und in 20 Jahren kann einfach zu viel passieren.
      Fast 800’000 Franken sind eine hohe Schuld für jemanden, der idR bestenfalls nur noch 9 Jahre lang sein Einkommen halten kann, und in den vorherigen 30+ Arbeitsjahren erst 320’000 Franken angespart hat (jetzt mal nur für Sie, ohne Einkommen Ihrer Frau betrachtet).
      Sie sollten mit den Daten Ihrer Pensionskasse mit Ihrer Hausbank schauen, wie es mit der Finanzierung bei den Szenarien a) Ableben und b) Pensionierung ausschauen würde. Allenfalls ist eine reine Todesfallkapital-Versicherung sinnvoll, um die Hypothek massiv reduzieren zu können.

3. Simon 05.11.2016 um 11:07

   Vielen Dank für all die Informationen, welche immer einen unabhängigen und sachkundigen Eindruck hinterlassen.
   Nun zu unsere Situation. Ich und meine Frau (2 Kinder) haben ein Haus gekauft für 766‘000.- davon haben wir 166‘000 Eigenmittel gebracht. Mein Einkommen beträgt 130‘000 Fr. Meine Frau arbeitet wegen den Kindern montan nicht, will aber im Sommer 17 wieder einsteigen. Es werden aber nur ca. 20‘000 zusätzliches Einkommen dazukommen. Erspartes haben wir nach dem Kauf noch ca. 10‘000 Fr. jedoch bei den Zinsen eine sehr hohe Sparquote.
   Da nächste Woche der Notar Termin ansteht und die genaue Hypothekarstrategie mit der Bank festgelegt wird, muss ich mich entscheiden. Die Hypothek ist in einen 500‘000 Fr. Namen-Schuldbrief 1. Rang und einem 100‘000.- Inhaber-Schuldbrief 2. Rang. Ein Angebot (vor 1 Monat) der Bank war 1.05% für 5 Jahre Fest. Da die Differenz zur Libor sehr klein war (0.03%) hätte ich den gesamten Betrag in 5 Jahre Fest festgelegt. Nun ist aber die 5 Jahre fest auf 1.13% (Schaufenster Zinssatz) gestiegen und ich habe mich intensiver mit dem Libor und seinen Vor- und Nachteilen befasst. Nun tendiere ich die 500‘000.- in Libor und 100’000.- Fest 5 Jahre festzulegen.
   1.) Finden sie dies in meiner Situation zu risikoreich?
   2.) Übersehe ich etwas?
   3.) Raten Sie mir zu etwas ganz anderem?

   1. FinanzMonitor.com 05.11.2016 um 18:00

      Guten Tag Simon
      Schaufensterpreise und tatsächlich angebotene Zinsen unterscheiden sich meist (zum Vorteil des Hausbesitzers). Meist sind Angebote von Banken auch eine Weile gültig – gut möglich, dass die 1.05% für Sie also noch gelten.
      Eine Tranche fest für 5 Jahre für CHF 100’000 abzuschliessen macht keinen Sinn. Der Betrag ist zu gering, um effektiv Ihr Risiko zu senken.
      Wenn Sie Ihr Risiko senken wollen, dann sollten Sie stattdessen z.B. CHF 300’000 auf 10 Jahre abschliessen, mit den damit verbundenen Nachteilen (teurer, ausser wenn Zinssätze rasch/stark steigen, Ausstiegskosten, idR keine Rückzahlungsmöglichkeit) und die andere Hälfte als Libor-Hypothek abschliessen. Mit dem zusätzlichen Einkommen Ihrer Frau sollte es möglich sein, jährlich 30’000 zu sparen, sodass Sie bis in 10 Jahren nur noch eine Schuld von CHF 300’000 haben. Tiefere Schulden sind der beste Schutz vor steigenden Zinsen.
      Die vermutlich günstigere, aber risikoreichere Variante wäre den Gesamtbetrag als Libor-Hypothek abzuschliessen.
      Sie müssen für sich abwägen, wie viel Risiko Sie eingehen können und wollen. Schlussendlich weiss man immer erst im nachhinein, welches die beste (günstigste) Lösung gewesen wäre.

4. Tim 03.11.2016 um 22:05

   Ich bin 45 Jahre alt und kaufe mit meiner Freundin zusammen ein Haus. Die Belehnung von 80% liegt bei 880.000 CHF. Wir überlegen eine Tranche von 20-30% als Libor Hypothek (Zins 0.85%) zu machen, den Rest als 10-jährige Festhypothek (Zins 1.1%).
   1. Frage: Macht es eventuell Sinn statt der 10-jährigen lieber eine 9-jährige Festhypothek zu fixieren, damit man nach 3 mal 3 Jahren Libor beide Hypotheken beendet hätte und somit wieder die Freiheit hätte die Bank zu wechseln ?
   2. Frage: Wäre eventuell statt der Libor eine 3-jährige Festhypothek sinnvoll, die fast denselben Zins wie der Libor hat ?
   3. Frage: Gibt es irgendwelche Faustregeln, welches eine sinnvolle Aufteilung der Länge der Tranchen ist ? (Wenn die erste 3 Jahre ablaufen, muss ich dann wieder für genau 3 Jahre verlängern oder kann jede andere Länge gewählt werden ?

   1. FinanzMonitor.com 03.11.2016 um 23:39

      Guten Tag Tim
      Zu 1&3: Es ist meist nicht sinnvoll, mehr als eine Laufzeit als Festhypothek abzuschliessen, eben weil dann das Problem besteht, dass man praktisch an die Bank gebunden ist, weil die nie alle Hypotheken gleichzeitig auslaufen. Wenn Ihre Bank nur Libor-Hypotheken für 3 Jahre zulässt, dann ja, wäre es sinnvoll die Festhypothek für 9 Jahre abzuschliessen (und dabei zu versuchen, dafür einen Zins von unter 1.0% zu erhalten).
      Zu 2: Bei der Libor-Hypothek haben Sie den Vorteil, dass Sie in eine Festhypothek wechseln können, falls die Zinsen stark steigen würden (unwahrscheinlich). Es ist auch möglich, dass die künstliche Festsetzung von 0.0% für Geldmarkthypotheken sich irgendwann den tatsächlichen Zinsen, die ja negativ sind, angleichen wird, wodurch sich eine solche Hypothek vergünstigen würde. Zudem haben Sie aufgrund der aktuellen Sockelung des Libor-Satzes auf 0.0% (während der Libor effektiv bei -0.73% liegt) eine Reserve von fast 3/4-Prozentpunkten gegenüber steigenden Zinsen.
      Wenn Sie ein wenig Risiko bezüglich Zinsen eingehen können, macht es schon Sinn, zumindest einen Teil als Libor zu finanzieren. So können Sie auch aus Ersparnissen die Schuld alle drei Jahre reduzieren.

5. Celias 27.10.2016 um 15:33

   Wir leben im Konkubinat, haben ein Kind und möchten ein Haus kaufen. Kostenpunkt 1.1 Mio. Beide bringen gleich viel EK (bar) mit. Wir werden die Liegenschaft mit 80% belehnen müssen. Wir haben von der Bank eine Offerte für Libor 0.85% und eine 10-jährige Hypo für 1.08%.
   Eigentlich ist die Festhypo sehr attraktiv und um uns abzusichern würden wir gerne die Fest abschliessen. Doch in Anbetracht, dass jede 2. Ehe geschieden wird, möchten wir keine Penaltys oder nicht zu hohe für einen Ausstieg bezahlen und überlegen doch Libor oder eine Mischform zu machen.
   Wie sehen Sie das? Würden Sie die direkte oder indirekte Amortisation empfehlen? Wir konnten bis heute immer beide 3a volleinzahlen. Würde die direkte Amortisation eher dafür sprechen, wenn ich mit dem Kind bleiben will und die Tragbarkeit einhalten muss? Oder würden Sie gar eine variable Hypo empfehlen, da die Rückzahlung über die Pflichtamortisation möglich wäre? Für eine Festhypo spricht auch, wenn ich das Haus übernehmen könnte eine fixen Zins hätte (ich gehe davon aus dass ich die Hypo übernehmen darf).

   1. FinanzMonitor.com 27.10.2016 um 21:53

      Guten Tag Celias
      Der Vorteil der Libor-Hypthek ist, dass sie günstiger ist und idR nur eine Laufzeit von 3 Jahren hat. Bei einem vorzeitigen Ausstieg würde somit eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Es gibt auch die Möglichkeit, die Hypothek zusammen mit dem Haus zu verkaufen, wenn sich ein Käufer dafür findet. Sind die Zinsen für die Restlaufzeit bis dann gesunken, wird das dennoch etwas kosten (tieferer Kaufpreis / Bezahlen der Zinsdifferenz).
      Wenn Sie Sicherheit wollen, dann setzen Sie auf eine langjährige Festhypothek und vereinbaren Sie mit der Bank, dass jährlich ein gewisser Teil (z.B. CHF 20’000) direkt amortisiert werden kann. Sie können mit einer 10jährigen Festhypothek auch davon ausgehen, dass in der Zeit die Tragbarkeit nicht neu überprüft wird, selbst wenn es zu einer Trennung käme. Denn um ein solches Haus aus Sicht der Bank alleine tragen zu können, muss man gut verdienen. Selbst wenn Sie jährlich beide den Maximalbetrag in die Säule 3a einzahlen und zusätzlich monatlich CHF 1’000 sparen (total rund CHF 25’000 pro Jahr) würde die Hypothek in 10 Jahren immer noch CHF 630’000 betragen, was einen Bruttolohn von CHF 125’000 voraussetzt. Dies unter der Annahme, dass derjenige, der auszieht, sein Eigenkapital nicht zurück erhalten will. Ansonsten würde der verbleibende Partner die Hypothek wieder um CHF 235’000 aufstocken müssen, um den Ex zu entschädigen, gleicher Hauswert vorausgesetzt. Dies würde dann für die Tragbarkeit einen Bruttolohn von CHF 180’000 voraussetzen. Vielleicht wäre Mieter zu bleiben doch eine Alternative, angesichts der unklaren Zukunft?
      Die Säule 3a sollten Sie auf jeden Fall jedes Jahr voll nutzen. Eine variable Hypothek ist aufgrund der hohen Zinsen momentan keine sinnvolle Alternative.

6. Cris 08.07.2016 um 17:04

   Vielen lieben Dank für euren Feedback. Diese Seite ist super und sehr lehrreich!
   Nun wo wir die Bank unsere Zusage erteilen wollten (also weiterverfahren) heisst es: Beim Vertrag mit der Bank können die uns KEINE genauen Zinssätze nennen da unser Termin beim Notar erst am 12.08.2016 ist. Hauseigentumübertragung ist am 01.10.2016. Der Finanzberater von der Bank sagte am 12.08.2016 erst „können man uns die genauen Zinssätze für die FEST Hypotheken nennen“ und erst 3 Tage vor Eigentumsübertrag „würde man uns den genauen LIBOR nennen“!
   Ganz herrlich wir fühlen uns reingezogen! Ist dies alles legitim? Haben wir etwas verpasst oder funktioniert es tatsächlich so? Wenn wir nächste Woche mit irgendeiner Bank uns auf einen Vertrag einlassen sollte man doch wissen welche Zinssätze man hat oder nicht? Ich hoffe ihr könnt mich „beruhigen“ bzw. kurz aufklären ob wir bei allen Banken auf solche Spiele treffen werden?

   1. FinanzMonitor.com 08.07.2016 um 17:23

      Guten Tag Cris
      Den genauen Zinssatz einer Libor-Hypothek wird jeweils erst zum Stichtag (oder 2-3 Tage vorher) festgelegt, weil der Libor-Satz ja schwankt. Die Bankmarge kann jedoch sehr wohl auch Monate im Voraus festgelegt werden. Und das ist ja für Sie das entscheidende.
      Früher, als der Libor-Satz noch über 0.0% lag, wurde der genaue Zinssatz tatsächlich erst sehr kurzfristig kommuniziert. Deswegen hat wohl Ihr Bankberater (von der Credit Suisse?) diese Sprachregelung genutzt. Aktuell ist es allerdings äusserst unwahrscheinlich, dass der Libor-Satz in den nächsten 3 Monaten um über 0.75% steigen wird, sodass Sie für die Hypothek von 0.0% plus die jetzt festgelegte Marge ausgehen können. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, wann Sie den Vertrag mit der vereinbarten Marge unterschreiben können.

7. Cris 07.07.2016 um 10:38

   Wir stehen vor der schweren Entscheidung beim Kauf des Immobilienobjektes zwischen einer Festhypothek und einer LIBOR Hypothek sowie Mischung aus beiden wählen zu müssen! Finanziert muss ein Betrag von etwa 670.000 CHF. Eine sehr bekannte Bank hat uns einen Zins von 0,97 % bei einer 10-jährigen Festhypothek angeboten. Bei Jahren Festhypothek wären es dagegen 0,78%. Die Alternative ist eine 3-jährige LIBOR Hypothek (mit 1 Monat Revision) zu 0,65%. Wir glauben die langfristige 10-Jahre Hypothek ist bei diesem Zinssatz unschlagbar und gegenüber den LIBOR wäre das Ersparnis hier nicht sooooo gross. Trotzdem sind wir von einer 100% LIBOR Hypothek überzeugt.
   FRAGE: Wofür würden Sie tendieren? Und Wovor würden Sie uns warnen? Meinungen sind sehr geschätzt – auch von anderen Mitlesern.

   1. FinanzMonitor.com 07.07.2016 um 15:45

      Guten Tag Cris
      Die Attraktivität von langfristigen Festhypotheken hat in den letzten Jahren massiv zugenommen, weil deren Zins nur noch wenig höher als bei kurzfristigen Hypotheken ist. Bei Ihrem Fall sind das lediglich 0.32%, während es früher 1.0-1.5% Differenz waren. Und ein relativer Vergleich („Die Festhypothek ist 49% teurer“) bringt hier wenig. Die grosse Mehrheit der Schweizerinnen und Schweizer schliesst momentan langjährige Festhypotheken ab.
      Tatsache ist jedoch, dass bei gleich bleibenden Zinsen die Libor-Hypothek auf 10 Jahre gerechnet über 21’000 Franken günstiger sein wird. Zudem haben Sie die Möglichkeit, Rückzahlungen zu tätigen und riskieren keine hohe Vorfälligkeitsentschädigung, falls Sie die Immobilie frühzeitig verkaufen. Ausserdem besteht wegen dem negativen Libor-Satz momentan eine Sicherheitsmarge von 0.78% gegenüber steigenden Zinsen.
      Wählen Sie die Hypothek, mit der Sie sich am wohlsten fühlen. Eine Möglichkeit wäre noch, die Hälfte als langjährige Festhypothek und die andere Hälfte als Geldmarkt-Hypothek abzuschliessen. Oder Sie schliessen alles als Libor ab, und beobachten monatlich die Zinsen. Steigen die Zinsen für eine Festhypothek mit Laufzeit bis 2026 über eine von Ihnen gesetzte Schwelle (z.B. 1.9%), dann wechseln Sie kurzfristig. Zudem sollten Sie die tiefen Zinsen nutzen und versuchen jährlich 2% der Hypothekarsumme – idealerweise via Säule 3a – zu sparen, um eine Reserve aufzubauen und Ihre Abhängigkeit von der Bank und den Zinsen zu senken.

8. Simona 17.05.2016 um 23:07

   Auch wir sind nun soweit, dass wir für unseres neues DFH Haus eine Hypothek brauchen. Die Raiffeisen hatte uns 3. Varianten angeboten:
   1. 5J (Familie Hypothek) mit 0.87% + 10j – 1.55%
   2. 5J (Familie Hypothek) + 7J – 1.30%
   3. 5J (Familie Hypothek) + 5j – 1.0%
   Nun wissen wir nicht welche wir auswählen sollen?
   Denn die Zinsen sind tief. Aber bleiben die so oder werden sie erhöht?
   Wir sind allgemein lieber auf der scheren Seite, aber wenn die Zinsen so bleiben wehre es sinnvoll die 2x 5j Hypothek zu unterschreiben oder doch lieber die 10j?

   1. FinanzMonitor.com 18.05.2016 um 09:06

      Guten Tag Simona
      Niemand kann Ihnen heute sagen, welches in der Zukunft rückblickend die bestet Wahl gewesen wäre. So gesehen gibt es keine „richtige“ Antwort auf Ihre Frage. Die Märkte erwarten jedoch auf viele Jahre hinaus keinen Zinsanstieg. Selbst für 10-jährige Bundesobligationen sind die Marktteilnehmer bereit, 0.3% Zins zu bezahlen (statt zu erhalten!). Und historisch betrachtet hat man mit kurzfristigen Hypothekarzinsen am wenigsten Geld an die Bank bezahlt.
      Eine Möglichkeit – und die vermutlich günstigste – wäre, Variante 3 zu wählen. So profitieren Sie vom tiefsten Zinsssatz und sind in fünf Jahren völlig frei, eine andere Bank zu wählen (was sonst kaum möglich ist wenn Sie noch eine Hypothek am weiterlaufen haben). So wird auch Ihre Verhandlungsposition deutlich besser. Zahlen Sie nicht die 0.87%/1.0% auf ein Konto ein, sondern mindestens 3%, besser 4% der Hypothekarsumme. Nutzen Sie dieses Geld, um die Säule 3a voll zu nutzen (Steuerersparnis) und um in 5 Jahren eine Reserve gegen steigende Zinsen zu haben. Bleiben die Zinsen tief, dann zahlen Sie einen Teil der Hypothek zurück, wodurch Sie in Zukunft auch besser gegen die Kosten von höheren Zinsen geschützt sind.

      1. Simona 24.05.2016 um 09:53

         Ich habe aber Angst oder Bedenken, da wir eine junge Familie sind, mit 2 kleinen Kindern und in 5 Jahren sicher noch nicht ein Teil der Hypothek abbezahlen können. Und nach 5 J müssen dann beide Hypotheken auf einem höheren Zinssatz abgeschlossen werden. Kann es sein, dass die Hypotheken nach 5J schnell steigen, wenn die National Bank etwas unternimmt oder verändert (zum Beispiel Aufhebung der Negativ Zinsen?)? Oder würden sie uns eine andere Variante für die 725.000 CHF (5J für 200.000 Familie Hypo mit 0.87% und 525.000 auf 5J 1% oder 10J 1.55%) vorschlagen?

         1. FinanzMonitor.com 24.05.2016 um 09:55

            Die Nationalbank wird die Zinsen momentan nicht erhöhen, weil sie sonst den Franken stärken würde. Die Märkte erwarten sicher keine schnell steigenden Zinsen, aber niemand kann Ihnen eine sichere Prognose auf 5 oder 10 Jahre abgeben.
            Bei gleich bleibenden Zinsen würden die 525‘000 auf 10 Jahre gerechnet rund 29‘000 mehr kosten bei 1.55% vs. 1.0% Zins.
            Die Entscheidung, welche Hypothek für Sie die beste ist, kann Ihnen niemand abnehmen – Sie müssen eine Wahl treffen, mit der Sie sich wohl fühlen. Auch wenn Sie sich für die Variante 10 Jahre Festhypothek entscheiden, sollten Sie wie empfohlen 3-4% der Hypothekarsumme auf ein Konto einzahlen, um dann in 5 Jahren die Familienhypothek deutlich reduzieren zu können. Die Märkte/Zinsen können Sie nicht beeinflussen, die Höhe Ihrer Hypothek schon. Und je tiefer diese ist, umso geringer ist Ihr Risiko bei steigenden Zinsen.

9. Susi 25.02.2016 um 08:31

   Wir könnten eine Festhypothek für 5 Jahre zu 0.75% oder eine Libor (keine Grundlaufzeit) zu 0.64% abschliessen. Zu was würden Sie uns raten?
   Und was könnte passieren mit den Fest- und Liborhypotheken wenn die SNB den Leitzins weiter senkt?

   1. FinanzMonitor.com 25.02.2016 um 09:17

      Guten Tag Susi
      Die Banken haben in den Hypothekarverträgen festgelegt, dass bei einem negativen Libor-Satz ein Wert von 0.0% als Basis genommen wird. Das bedeutet nichts anderes, als dass die Marge der Banken erhöht wird. Deswegen sind auch Libor-Hypotheken aktuell relativ gegenüber Festhypotheken gesehen weniger attraktiv geworden als noch vor ein paar Jahren. Wenn jetzt der Leitzins weiter tief bleibt oder noch stärker gesenkt wird, werden irgendwann auch für Privatkunden negative Zinsen eingeführt werden. Das könnte dazu führen, dass die Basis von 0.0% bei Libor-Hypotheken entfällt resp. dass die Banken ihre Marge weiter senken können. Ähnliches dürfte mit Festhypotheken passieren.
      Wenn Sie also sinkende Zinsen erwarten, dann sollten Sie sich nur kurzfristig binden. Andererseits sind die Ihnen offerierten Zinsen gerade bei der Festhypothek sehr attraktiv. Bei Libor-Hypotheken ist aufgrund der Basis 0.0% hingegen noch eine „Reserve“ von rund 0.8% enthalten, weil z.B. aktuell der 3-Monats-Libor bei -0.81% liegt. Und der Markt geht auf lange Sicht nicht von steigenden Zinsen aus.
      Eine Möglichkeit wäre, auf die Libor-Hypothek zu setzen und die Marge für 3 Jahre zu fixieren. Nicht wegen der geringen Zinsersparnis von 0.11%, sondern um flexibel zu bleiben. Sollten unerwarteterweise die Zinsen nach oben drehen, wechseln Sie in eine Festhypothek. Bleiben sie tief oder sinken weiter, dann kommen Sie früher an eine vermutlich noch günstigere Hypothek.

      1. Frank H. 26.02.2016 um 08:33

         Danke für prompte Rückmeldung.
         Habe ich richtig verstanden, dass ich auf jeden Fall noch Eigenkapital zahlen muss? Mein jetziges Haus kann ich also nicht als Eigenkapital bringen.
         Ist es nicht möglich zwei separate Hypotheken zu haben?
         Wenn man zwei Liegenschaften zu einem Hypothek zusammenführt, wird das Eigenkapital, das ich für mein jetziges Haus bezahlt habe, noch zum Eigenkapital angerechnet?

         1. FinanzMonitor.com 26.02.2016 um 08:36

            Guten Tag Frank H.
            Im jetzigen Haus ist Ihr Eigenkapital so hoch wie die Differenz zwischen dem Wert (Sie sagen 0.8 Mio.) und der Hypothek (unbekannt). Es kommt also darauf an, wie hoch die Hypothek beim jetzigen Haus ist, plus ob Sie ggf. weiteres Vermögen haben. Bei 2.3 Mio. können Sie insgesamt höchstens eine Hypothek von 1.84 Mio. erhalten, weil die Bank maximal 80% des Werts belehnt.
            Es spielt keine Rolle, wie viele Hypotheken Sie haben, die Summe der Schuld ist entscheidend.
            Wenn das mit dem Laden konkret wird, sollten Sie mit Ihrer Bank sprechen. Entscheidend wird nebst dem Bruttoeinkommen auch sein, ob die Bank das jetzige Haus auch mit 0.8 Mio bewertet.

10. Meik 03.02.2016 um 13:22

    Meine Hausbank bietet 1 Monats CHF Libor Finanzierungen an. Die Grundlaufzeit müsste sich mindestens auf 2.Jahre belaufen, die Marge der Bank liegt bei ca. 1,0%, jedoch noch nicht final verhandelt.
    Ich persönlich gehe von steigenden Bankmargen in den nächsten Jahren aus, Basel 2 Anforderungen usw. Das angedachte Finanzierungsobjekt soll vielleicht zu 30% bis 40% über ein variables Hypothekendarlehen (1 Monats CHF Libor + Marge) finanziert werden. Was würden Sie mir für eine Grundlaufzeit empfehlen?

    1. FinanzMonitor.com 03.02.2016 um 13:54

       Guten Tag Meik
       Weil der Libor-Satz momentan bei rund -0.8% liegt (und die Marktteilnehmer auch für die nächsten Jahre von negativen Libor-Sätzen ausgehen) und negative Sätze von der Bank mit 0.0% berechnet werden, spielt es keine Rolle, ob man als Basis 1, 3 oder 6-Monats-Libor nimmt.
       Bezüglich der Laufzeit: Je länger diese ist, desto länger müssen Sie keine höhere Bankmarge akzeptieren, falls Ihre Vermutung zutrifft. Ausserdem sparen Sie Zeit, weil keine weiteren Verhandlungen mit der Bank anstehen, zumal Sie bei einer gleichzeitig laufenden Festhypothek keinen grosse Verhandlungsmacht mehr haben.
       Wenn Sie nicht davon ausgehen, die Libor-Hypothek in den nächsten Jahren zumindest teilweise zurückzuzahlen (oder die Immobilie verkaufen wollen), dann können Sie 3-5 Jahre als Rahmenlaufzeit wählen. Ein Wechsel in eine Festhypothek ist ja jeweils zum nächsten Zinstermin möglich. Und versuchen Sie, von Ihrer Bank eine Marge von 0.8% bis maximal 0.9% zu erhalten, das muss aktuell für gute Schuldner drinliegen.

11. Nadine B 08.12.2015 um 10:34

    Wir sind ein Konkubinatspaar mit gemeinsamen Kind und sind gerade bei den Banken in der Verhandlung. Es geht um einen Neubau eines 5,5 Zimmer EFH, Gesamtkosten 700’000. Eigenmittel, Liquidität und 3. Säule betragen CHF 140’000 (also 20%). Hypothek 560’000. Unser Erspartes wird bis auf 10’000 liquid aufgebraucht. Aber das BVG wird stehen gelassen. Unser Bruttoeinkommen ist 133’700. Die 3. Säule wird komplett geleert und danach aber wieder voll genutzt. Für ihn machen wir eine 3a bei einer Versicherung, für mich wieder bei der Bank. Zudem können wir gemäss Budget 500/Mt auf die Seite legen um in 10 Jahren 60’000 zusätzliche Amortisation zu haben, falls die Zinsen ansteigen.
    Wäre folgende Finanzierung empfehlenswert?
    – 1/3 Libor
    – ein Teil Festhypothek 10 Jahre
    – ein Teil Festhypothek 8 Jahre

    1. FinanzMonitor.com 08.12.2015 um 11:26

       Guten Tag Nadine B.
       Libor-Hypotheken sind gegenüber noch vor einem Jahr nicht mehr so günstig, weil der Zins von Festhypotheken weiter gesunken ist, während der Libor-Satz aus Sicht der Bank bei 0.0% verharrt und die Marge eher gestiegen ist. Trotzdem macht es weiterhin Sinn, zumindest einen Teil der Schuld als Libor-Hypothek abzuschliessen, weil der Zinssatz immer noch 0.5%-1.% tiefer als bei einer langfristigen Festhypothek ist, die Flexibilität (Ausstieg/Rückzahlung, Wechsel Festhypothek) grösser und der Zinssatz tiefer ist. Wenn Sie sich mit einem Teil Libor wohl fühlen und dieses Zinsschwankungsrisiko nach oben eingehen können und wollen, dann können Sie gut 1/3 oder auch die Hälfte so abschliessen.
       Bei den Festhypotheken solltet ihr euch für eine Laufzeit entscheiden, also 8 oder 10 Jahre. Es bringt nichts, in 8 Jahren dann die eine Hypothek für ggf. 2 Jahre verlängern zu müssen (schlechte Verhandlungsposition weil Bankwechsel mit noch laufender Festhypothek kaum möglich ist).
       Die 3a-Lösung für Ihren Partner bei einer Versicherung sollten Sie sich sehr gut überlegen. Wenn tatsächlich eine zusätzliche Versicherung notwendig wäre (ist es meistens nicht), dann sollte diese separat und für eine kurze Laufzeit, z.B. als reine Todesfall-Risikoversicherung für 5-10 Jahre, abgeschlossen werden und der 3a-Sparteil sollte davon getrennt (z.B. ebenfalls als Kontolösung bei einer Bank) erfolgen. 3a-Versicherungslösungen werden meistens für einen viel zu langen Zeithorizont abgeschlossen, und weil sich in diesem Zeitraum so viel ändern kann, werden viel zu viele frühzeitig aufgelöst – mit hohen Verlusten für die Versicherungsnehmer.
       Hinweis: Nur 10’000 Franken als Bar-Reserve zu halten sind bei einem Immobilienkauf, insbesondere bei einem Neubau, unserer Erfahrung nach viel zu gering. Sie sollten rund 50’000 als Reserve halten (Kostenüberschreitungen, Möbel/Einrichtung, Steuern, Unvorhergesehenes wie Zahnarzt, Auto etc).

       1. Nadine B 08.12.2015 um 13:04

          Wir haben im Kostendach von 700’000.- noch Reserve für Kostenüberschreitung drin. Möbel/Einrichtung brauchen wir nicht, da wir alles neu haben und dies mitnehmen. Die restlichen Dinge, die es noch braucht, sind schon angespart oder gekauft im Keller. Steuern ist im normalen Budget bei mir immer eingeplant. Auch während der Bauphase. Die 10’000 waren hauptsächlich für Unvorhergesehenes geplant. Sollte aber die Kostenüberschreitung höher als die eingeplante Reserve sein, so könnte man noch immer etwas aus dem BVG nehmen. Ich hoffe, dass dies auch während dem Bau möglich ist. Eigentlich wollen wir darauf verzichten, aber notfalls wäre dies sicher eine Lösung.
          Das mit der Versicherung ist ein guter Aspekt. Wir werden dies nochmals genauer anschauen. Vielen Dank für den Input.
          Betreffend Dauer hatte mir vor einem Jahr (als wir wegen einem anderen Grundstück schon auf der Bank waren) der Kreditberater der Bank geraten 2 verschiedene abzuschliessen. Er meinte, es sei besser die Festhypotheken in der Dauer zu unterscheiden, damit die allfällige Mehrbelastung durch gestiegene Zinsen gestaffelt abgefangen werden kann. Doch nun zweifle ich etwas an dieser Aussage. Für die Bank ist dies natürlich besser, wenn ich 2 verschiedene Laufzeiten habe und somit wenig Druck dagegen.

12. Jorge 08.09.2015 um 23:25

    Meine Frau (28) und ich (35) haben vergangene Woche den Kaufvertrag für ein EHF unterschrieben. Nun beschäftigen wir uns stark mit der Finanzierungsstrategie. Die Hypothekarsumme beläuft sich auf CHF 680’000.-. Wir haben zwei kleine Kinder. Meine Frau arbeitet 10% und ich 100%. Unser Bruttoeinkommen beträgt CHF 141’000.-. Wir haben nicht viel Erspartes. Wir möchten uns einerseits längerfristig absichern und anderseits vom heute tiefen LIBOR profitieren. Die Finanzierung soll ausgewogen sein. Wir planen im moment wie folgt:

    Tranche 1: 2/3 zu 7 Jahren Fest
    Tranche 2: 1/3 LIBOR

    Würden Sie diese Strategie ausgewogen nennen und auch empfehlen oder haben wir uns da verrechnet?

    1. FinanzMonitor.com 09.09.2015 um 09:35

       Guten Tag Jorge
       Wenn Sie nur das Minimum von 20% Eigenkapital einbrachten, dann können Sie sich dieses Einfamilienhaus gerade knapp leisten. Angesichts der flachen Zinskurve (langfristige Hypotheken sind im Gegensatz zur Vergangenheit nicht viel teurer als kurzfristige) ist ihr Plan eine brauchbare Lösung. Einen höheren Libor-Anteil würden wir wegen der momentan recht geringen Ersparnis und ihrer knappen finanziellen Verhältnisse nicht wählen. Versuchen Sie, in den nächsten 7 Jahren jeweils beide die Säule 3a voll zu nutzen, dann könnt ihr dann die Hypothek um mind. CHF 100’000 reduzieren.

13. Rolf 06.09.2015 um 07:32

    Wir, ein Ehepaar bewohnen ein EFH und haben eine Hypothek über 840 000 alles im Libor, seit 10 Jahren immer umgeschichtet von Festhypothek in Libor. Unser Netto-Einkommen beträgt 180 000, wir sind beide 52 Jahre alt. In der Säule 3a haben wir 130 000, wir zahlen jedes Jahr den Vollbetrag ein. Unsere beiden Kinder sind ausgeflogen und am studieren oder arbeiten.
    Libor beträgt für drei unterschiedliche Tranchen zwischen 0.7 und 1.1%.
    Ich überlege mir zu wechseln in 8 bis zehnjährige FH bei der Pensionskasse für 1.2%.
    Was meinen Sie: alles im Libor belassen oder in sehr günstige Festhypothek bei der PK wechseln?

    1. FinanzMonitor.com 06.09.2015 um 08:03

       Guten Tag Rolf
       Gegenüber früher ist das Angebot für die Festhypothek im Verhältnis zur Libor-Hypothek sehr verlockend. Wenn alles gleich bleibt während 8 Jahren und wir von einem Libor-Satz von 1.0% ausgehen, dann kosten Sie diese 0.2% mehr dennoch immerhin CHF 13’440. Für dieses Geld erhalten Sie dafür Budget-Sicherheit. Die Entscheidung müssen Sie treffen, indem Sie Risiko und Kosten abwägen, es gibt keine eindeutige Antwort.
       Wichtig erscheint auch noch, dass die Hypothek noch hoch ist. Sie sind momentan noch in einer komfortablem Situation (hohes Einkommen, tiefe Zinsen). Versuchen Sie, jährlich zusätzlich CHF 30’000 zu sparen und euch mit diesem Geld in die Pensionskasse einzukaufen (falls dies nicht geht solltet ihr die Option haben, die Hypothek jährlich für diesen Betrag zu reduzieren).

14. Marie 12.08.2015 um 10:17

    Mein Mann und ich haben das Elternhaus meines Mannes erworben und werden dieses noch Umbauen. Wir sind in Verhandlung mit den Banken und machen uns intensiv über den Hypotheken-Mix Gedanken.
    Folgende Situation:
    Eigenmittel: 440’000.00 (davon 36’000 erst im 2016 verfügbar)
    Kaufpreis: 500’000.00
    Umbaukosten: ca. 600’000.00

    Wir haben uns bereits für eine Fest-Hypothek 10 Jahre über CHF 300’000 zum Zins von 1.92 entschieden (Läuft ab 31.12.2015). Per 1.10.2015 benötigen wir eine Hypothek zur Finanzierung des Kaufpreises von CHF 100’000.00 und im 2016 eine Hypothek für den Restbetrag von ca. CHF 250’000. Nun stellt sich uns die Frage ob wir für diesen Betrag eine Liborhypothek abschliessen sollen oder eine Festhypothek mit kurzer Laufzeit.
    Libor 3 Monate: 1.22%
    2 Jahre: 1.22%
    3 Jahre: 1.24%
    4 Jahre: 1.26%
    Zudem sind wir unsicher über die Laufzeit einer Festhypothek für den Restbetrag nach dem Umbau (zwischenzeitlich wird ein Baukredit laufen). Wäre hier eine Laufzeit, welche nahe der 10 Jährigen Festhypothek liegt sinnvoll?

    1. FinanzMonitor.com 12.08.2015 um 10:20

       Guten Tag Marie
       Sie sollten schauen dass in 10 Jahren alle Hypotheken gleichzeitig fällig werden, sodass Sie wieder volle Verhandlungsmacht haben.
       Sie sollten auch schauen, dass die 100’000 von jetzt mit den 250’000 vom nächsten Jahr gleichzeitig fällig werden (sonst müssen Sie wegen den Verlängerungen der 100’000 Aufwand betreiben).
       Da Sie sparen können, müssen Sie die Möglichkeit haben, vor Ablauf von 10 Jahren Teile der Hypothek zurückzuzahlen. Das kann man entweder so lösen, dass man die 100’000 plus 250’000 nicht für 10 Jahre abschliesst oder mit der Bank vereinbart, dass jährlich ein Betrag von X zurückbezahlt werden kann. Nutzen Sie unbedingt die Säule 3a bis zum maximalen Betrag.

       Da sie beide gut verdienen resp. jährlich Geld sparen können, und weil das Haus nicht so hoch belehnt ist, sollten Sie die 100’000 + 250’000 eher nicht auch für 10 Jahre fest abschliessen, weil auf lange Sicht kurzfristige Hypotheken die günstigere Wahl waren/sind.
       Beim Libor können Sie halt frühzeitig in eine Festhypothek wechseln, und aufgrund des negativen Libor-Satzes (-0.7%) besteht ein gewisser Schutz vor steigenden Zinsen. Sie sollten schauen schauen, dass die Bank Ihnen die Libor-Hypothek mit 1.0% Marge gibt (das ist immer noch sehr viel für die Bank). Wenn das nicht geht, ist eine Möglichkeit, jetzt die 4 Jahre fest zu nehmen und danach Libor oder 6 Jahre fest zu wählen.

15. Marco N. 11.04.2015 um 10:25

    Herzlichen Dank für die sehr informative und aufschlussreiche Website. Diese ist wirklich mit allen Kommentaren sehr hilfreich.
    Gerne möchte ich ebenfalls die Gelegenheit nutzen folgende Fragen zu stellen:
    – Meine Partnerin und ich planen den Erwerb von Stockwerkseigentum
    – Kosten 1’040’000,-
    – Eigenmittel 230’000,-
    – Benötigte Hypothek 810’000,- auf Herbst 2016 (keine Terminhypothek geplant, d.h. abwarten und beobachten
    – Finanzierungsmodel: 50% Festhypothek 10 Jahre und 50% 3-Monats-Libor
    – Zur Zeit verhandelte Konditionen bei einer Bank: 10J. Festhypothek zu 1.55% und 3-Monats-Libor über 3J. zu 0.9% (=Zinsmarge)
    Ich frage mich bei diesem Model, ob eine 10-Jährige Festhypothek uns in Verbindung mit dem 3-Jährigen Libor nicht zum Nachteil werden kann, da ich mich über 10 Jahre an meine Bank binde, aber gleichzeitig nur über 3 Jahre von einer definierten Zinsmarge von 0.9% für den Libor ausgehen kann, d.h. danach könnte die Bank sehr willkürlich die Zinsmarge neu und sehr wahrscheinlich höher definieren. Die Libor-Laufzeit ist bei dieser Bank auf 3 Jahre begrenzt. Wären in diesem Zusammenhang nicht kürzere Laufzeiten für die Festhypothek z.B. über 7 Jahre vorteilhafter? Was ist Ihre Meinung dazu?
    Des Weiteren möchte ich die Libor-Hypothek auch nochmals im Vergleich zu einer 5-Jährigen Festhypothek betrachten, welche uns zu 1.0% angeboten wurde. Macht eine Libor-Hypothek in diesem Vergleich überhaupt Sinn. 0.1% Zinsverbesserung zu einem relativ höheren Risiko erscheint mir fraglich. Was ist hierzu Ihre Einschätzung?

    1. FinanzMonitor.com 11.04.2015 um 12:33

       Guten Tag Marco N.
       Sie sind sehr früh dran, zumal Sie ja keine Termin-Hypothek abschliessen wollen. Bis in 1.5 Jahren kann sich noch einiges ändern. Aber angenommen, Sie müssten sich heute entscheiden:
       Momentan ist es so, dass langjährige Festhypotheken nicht viel teurer sind als kurzfristige Libor-Hypotheken. Damit sind sie relativ attraktiver geworden auch wenn auf sehr lange Sicht Libor (mit Schwankungen) günstiger sein wird. Die anderen Nachteile von Festhypotheken (zB lange Laufzeit=hohe Ausstiegskosten) bleiben bestehen.
       Ein Vorteil, der immer noch für Libor spricht, ist dass Sie noch während der Laufzeit in eine Festhypothek wechseln können. Sollten also die Zinsen steigen, können Sie schon vor Ablauf der 5 Jahre in eine (dann auch teurere) Festhypothek wechseln, wenn Sie dann noch weiter steigende Zinsen erwarten.
       Das mit der schwächeren Verhandlungsposition haben Sie richtig erkannt. Das ist aber unabhängig von der Libor-Hypothek, sondern in eine solche Situation manövriert man sich automatisch, wenn man Hypotheken mit verschiedene Fälligkeiten hat. Wenn Sie hier zB ein Aktiendepot haben, mit dessen Wegzug Sie drohen können, sind Sie gegen schlechtere Konditionen etwas geschützt. Ansonsten ist man am besten geschützt, wenn man nur eine Laufzeit wählt.
       Angesichts der sehr flachen Zinskurve mit den sehr günstigen langfristigen Zinsen wäre eine Möglichkeit, 2/3 auf 7-10 Jahre fest abzuschliessen und den Rest als Libor-Hypothek. Dort wäre dann das Ziel, alle paar Jahre einen grösseren Betrag zu amortisieren. Letztendlich wird es aber keine richtige Antwort auf Ihre Frage nach dem besten Modelle geben. Entscheiden Sie sich so, dass Sie sich wohl bezüglich Risiko und Kosten fühlen.

16. M.R. 26.02.2015 um 21:40

    Wir (Ehepaar, 33 und 32 J.) werden per Sommer 2015 ein EFH zum Preis von 1 Mio. erwerben.
    Die eigenen Mittel setzen sich zusammen aus:
    CHF 200000 Cash
    CHF 50000 Schenkung/Erbvorbezug
    CHF 90000 3. Säule
    Einkommen momentan: beide zusammen CHF 210000
    Einkommen ab Sommer 2015: CHF 123000
    Unsere Fragen:
    1. Würden Sie die 3. Säule vorbeziehen oder verpfänden?
    2. Was für eine Hypostrategie macht Sinn? Alles Festhypothek oder z.B. 2/3 Fest 1/3 Libor? Grundsätzlich sind wir eher auf Budgetsicherheit bedacht, doch ein gewisses Risiko einzugehen sind wir wohl fähig.
    3. Was halten Sie davon, die Festhypothek (bzw. den festen Teil der Hypo) für mehr als 10 Jahre abzuschliessen, z.B. 12/15/20 Jahre?

    1. FinanzMonitor.com 27.02.2015 um 09:37

       Guten Tag M.R.
       Sie sind bereit, Risiken einzugehen. Aber beim „können“ sieht es knapp aus: euer Lohn ab Sommer 2015 ist tief für ein Haus im Wert von einer Million. Wenn dieser Einkommensrückgang von längerer Dauer ist, dann sollten Sie den grösseren Teil des Kredits (2/3 oder mehr) als Festhypothek abschliessen, auch wenn das auf sehr lange Sicht gerechnet teurer sein wird.
       Je länger die Laufzeit, desto höher der Zins, und desto weniger berechenbar ist die eigene Lebenssituation, deswegen sind 10 Jahre schon sehr lange: länger würden wir nicht abschliessen.
       Momentan spielt es kaum eine Rolle, ob Sie die 3. Säule beziehen oder verpfänden: die Zinsen nach Steuern sind etwa gleich hoch. Wir gehen aber davon aus, dass die 3a-Zinsen noch deutlich sinken werden, weswegen sich ein Bezug rechnet. Falls sie beide ein 3a-Konto haben, können sie möglicherweise mit der Bank aushandeln, dass das zweite Konto erst im nächsten Jahr bezogen wird (tiefere Steuern). Nutzen Sie die Säule 3a weiterhin jährlich voll aus, um steuerbegünstigt wieder Vermögen aufzubauen.

17. Müller 18.02.2015 um 20:46

    Ich (36j) möchte mit meiner Lebenspartnerin (34j) ein Haus im Kanton AG kaufen (nicht verheiratet, 1 Kind).
    Kaufpreis 870’000.-
    Eigenmittel: 3. Säule 2x 22’000.- = 44’000.-
    Erspartes: 120’000 (als zinsloses Darlehen, nicht rückzahlbar)
    Zusätzlich könnte ich 50’000.- auftreiben (auch als zinsloses Darlehen)
    Einkommen netto: 130’000.-
    Wie sollen wir am besten die Hypotheken abschliessen?
    Und sollten wir anstelle das Geld aus 3. Säule nehmen besser diese verpfänden und dafür eine Liborhypothek aufnehmen?
    (Da allenfalls Heizung gemacht werden muss, sollten wir noch über genügend Reserve verfügen).

    1. FinanzMonitor.com 19.02.2015 um 00:23

       Guten Tag Herr Müller
       Sie sollten mit Ihrer Hausbank sprechen und mit einem Fachmann prüfen, welche weiteren Investitionen in den nächsten Jahren anstehen werden. So können Sie die Finanzierbarkeit und den Kapitalbedarf besser abschätzen.
       Mit Ihrer Auflistung müssen Sie nochmals ein zinsloses Darlehen aufnehmen, weil Sie sonst nicht auf die 20% Eigenkapital kommen. Allerdings fehlt in Ihrer Liste die Pensionskasse, die sie beide ja nützen können und die vermutlich vorhanden ist.
       Bei der Säule 3a lohnt sich der Bezug, wenn die Zinsen geringer sind als was die Hypothek nach Steuern kostet. Wenn das Zinsniveau gleich bleibt, dann ist davon auszugehen, dass die 3a-Zinsen noch deutlich sinken werden, weswegen sich vermutlich ein Bezug lohnen wird, wenn damit eine langjährige Festhypothek verringert werden kann.
       Die Aufteilung Festhypothek vs. Libor hängt start davon ab, wie viel Risiken Sie eingehen wollen und können (mit obigen zahlen: eher wenig). Das spricht dafür, einen grossen Teil oder alles als eine einzige, langjährige Festhypothek aufzunehmen, die ja momentan sehr günstig sind.

18. Christiano 18.11.2014 um 07:59

    Wir haben eine Attika für 1.48 Mio. gekauft. Die Hypothek beträgt 1 Mio. Einkommen zusammen ca. 140’000 (brutto). Momentan haben wir eine 100% Libor-Finanzierung (Zinskosten pro Monat 0.76% (!). Die erste Tranche läuft in 6 Monaten ab. Was empfehlen Sie?
    Die Bank hat die Libormarge erhöht. Soll ich teilweise auf eine Festhypothek wechseln? Was empfehlen Sie unter Berücksichtigung des sehr tiefen Zinsumfeldes?

    1. FinanzMonitor.com 18.11.2014 um 09:14

       Guten Tag Christiano
       Zunächst einmal fällt auf, dass euer Einkommen im Verhältnis zur Hypothek und zum Kaufpreis viel zu gering ist. Mit obigen Angaben beträgt die kalkulatorische Belastung mit 5% gerechnet ganze 48% des Bruttoeinkommens (max. 33-35% sollten es sein). Es ist erstaunlich, dass sie beide trotzdem eine Hypothek erhalten haben. Immerhin hab ihr viel Eigenkapital einbringen können.
       Aufgrund der tiefen Zinsen und eures im Verhältnis tiefen Einkommens wäre es eine gute Idee, einen Teil der Schuld als langfristige Festhypothek abzuschliessen, auch wenn für euch die Zinsersparnis besonders wichtig wäre.
       Schaut dass ihr beide die Säule 3a jährlich voll nutzt und zudem monatlich CHF 2’000 beiseite legt, um die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf ca. CHF 640’000 zu reduzieren. Dann ist die Tragbarkeit auch bei unverändertem Lohn kein Problem mehr und ihr könnt dann wieder voll auf eine Libor-Hypothek setzen.

19. Ulrike 17.09.2014 um 15:04

    Danke für diese hervorragende Übersicht zu verschiedenen Hypotheken. Wenn eine Hypothek zur Debatte steht, aber man sich damit nicht so gut auskennt, ist das sehr hilfreich! Sehr interessant fand ich auch insbesondere die Bemerkungen dazu, wann sich Festhypotheken lohnen.

20. Migi 20.06.2014 um 16:03

    Vielen Dank für die wertvollen Informationen. Ich habe noch eine praktische Frage betreffend meine bestehende Hypothek: Ich habe einerseits eine Festhypothek, die denmächst ausläuft und erneuert werden muss. Anderseits habe ich eine Libor-Hypothek, welche ich im 2009 abgeschlossen habe. Die Libor-Hypothek hat gemäss damaligem Vertrag eine Marge von 1.6%. Wenn ich die auslaufende Festhypothek als Libor erneuere, nimmt die Bank nur noch eine Marge von 1.04%. Könnte ich nun die bestehende Libor-Hypothek (mit der höheren Marge) kündigen (3 Monate Kündigungsfrist) und wieder erneuern mit der wahrscheinlich auch in 3 Monaten noch weit unter 1.6% liegenden Marge?

    1. FinanzMonitor.com 21.06.2014 um 08:45

       Guten Tag Migi
       Wenn das tatsächlich eine Libor-Hypothek mit 1.6% Marge ist, und diese jederzeit mit 3 Monaten Frist gekündigt werden kann, dann sollten Sie das auf jeden Fall tun. Eine Marge von unter 1.0, z.B. 0.9%, liegt bei einer Libor-Hypothek drin, fordern Sie allenfalls hier ein persönliches Angebot an, wenn Ihre Bank zu teuer ist.
       Abhängig davon, wie viel Risiko Sie eingehen können und wollen, sollten Sie nicht alles auf die Karte „Libor“ setzen. Versuchen Sie zudem, das durch tiefere Zinsen gesparte Geld beiseite zu legen.

21. Max 13.06.2014 um 08:35

    Tolle und sehr informative Webseite – vielen Dank ! Meine Frau und ich kaufen uns ein Haus für 920‘000.-
    Unser eingesetztes Eigenkapital beträgt 380‘000.-, somit verbleibt eine Hypothek über 540‘000.-. Mein Einkommen beträgt 110‘000.-, meine Frau (Hochschulabschluss) will ab ca. 2016 wieder zu ca. 40% arbeiten. Unsere finanzielle Situation nach dem Hauskauf: Haushaltskonto 50k, 3a total 85k, Anlagefonds total 50k (wir sind eine junge Familie und in den nächsten Jahren es ist kein grösserer Vermögenszuwachs zu erwarten). Sobald die Zinsen massiv steigen möchten wir nach Möglichkeit amortisieren (3a und Anlagefonds).
    Wie gross ist unsere persönliche Risikotoleranz? Welche Strategie ist sinnvoll (FH/Libor/Amortisation)
    Macht es Sinn eine 10jährige Festhypothek zu 2% über 270’00.- und der Rest mit kurzzeitigen Libor abzuschliessen?

    1. FinanzMonitor.com 13.06.2014 um 09:11

       Guten Tag Max
       Sie werden problemlos eine Hypothek erhalten, weil sie über mehr als ausreichend Eigenkapital verfügen entsprechend auch das momentane Allein-Einkommen ausreicht, um auf weniger als 35% kalkulatorische Belastung zu kommen.
       Es macht momentan keinen Sinn, das 3a-Konto aufzulösen, weil die Zinsen dort sogar noch vor steuerlicher Betrachtung höher sind als eine Libor-Hypothek kostet.
       Beim Anlagefonds muss Ihnen einfach bewusst sein, dass dieser in ein paar Jahren auch weniger Wert sein kann. Das wäre umso eher der Fall, wenn die Zinsen steigen würden (was ja aus Ihrer Sicht ein Verkaufsgrund wäre). Betroffen davon wären sowohl die Aktienkurse als auch ggf. im Fonds enthaltene Obligationen (welche noch mit tiefen Zinsen weiterlaufen). Es wäre deswegen eine Möglichkeit, den Fonds jetzt zu verkaufen und die Hypothek noch weiter zu reduzieren.

       Mit dem 3a-Konto und den weiteren Ersparnissen haben Sie einen gewissen Schutz vor steigenden Zinsen einer Libor-Hypothek, weil dort die Zinsen ja auch anziehen würden und Sie innerhalb von maximal Jahren die Möglichkeit zur Amortisation hätten. Ihre Verschuldung beläuft sich also eigentlich nicht auf 540’000, sondern nur auf etwas über 400’000 Franken. Selbst bei 5% Zins wären das dann „nur“ 20’000 Franken Hypothekarkosten. Kommt hinzu, dass Ihre Frau ja relativ bald wieder arbeiten will.
       Wenn sie beide sich damit wohl fühlen, könnten sie also auch alles mit einer Libor-Hypothek finanzieren. Wählen Sie dazu wenn möglich den 1-Monats-Libor als Basis, und eine Laufzeit von nicht mehr als 3 Jahren, damit Sie einigermassen zeitnah via 3a-Bezug die Hypothek reduzieren könnten. Wenn Sie etwas mehr Sicherheit wünschen, dann könnten Sie auch 200’000 fest für 10 Jahre abschliessen oder bei Ihrer geschilderten Variante mit 270’000 Festhypothek bleiben.

22. Eric 02.04.2014 um 17:03

    Hallo, super Seite, konnte hier in den Wochen einiges über Hypotheken lernen…
    Eine Frage habe ich aber leider nirgends beantwortet bekommen: Meine Lebensgefährtin und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen und dafür einen Kredit über 720 000 Franken aufzunehmen (250000 Eigenkapital). Die Tragbarkeit ist grundsätzlich gewährleistet, sie liegt mit beiden Einkommen bei knapp 30%. Ich kaufe nun das Haus, schliesse eine Hypothek mit 5 Jahren Laufzeit ab. Meine Frau wird schwanger und die Tragbarkeit ist durch den Wegfall des zweiten Gehaltes erst einmal nicht mehr gewährleistet. Muss ich mir sorgen machen, dass die Bank uns zwingt das Haus wieder zu verkaufen obwohl wir die monatliche Belastung trotz negativer Tragbarkeit stemmen können? Wäre es in diesem Fall nicht ratsamer eine langfristigere Laufzeit zu wählen (10 Jahre) um sicher zu sein, dass meine Frau bis dahin wieder arbeiten gehen kann?
    Wäre um jeden Tipp sehr sehr dankbar.

    1. FinanzMonitor.com 02.04.2014 um 23:15

       Guten Tag Eric
       Die Bank berücksichtigt eine mögliche Schwangerschaft und den möglichen Wegfall eines Einkommens nicht bei der Kreditvergabe. Wie Sie richtig erkannt haben, kann es aber dann bei der Verlängerung der Hypothek ein Problem geben. Möglich wäre dann, dass die Bank die Hypothek nicht mehr erneuern will, ausser Sie reduzieren die Hypothek oder Ihre Frau arbeitet sehr rasch wieder.
       Sie müssen auch sehen, dass 720’000 Franken ein hoher Kredit ist wenn nur eine Person mit vielleicht 100’000 Franken Einkommen diesen abstottern soll. Denken Sie Szenarien durch, was wäre, wenn für lange Zeit nur ein Einkommen zur Verfügung stehen würde und was das für Auswirkungen auf euren Lebensstandard haben würde.
       Sie haben Glück, weil wir uns weiterhin in einer Tiefzinsphase befinden. So spricht in Ihrer Situation sehr viel dafür, einen hohen Anteil mit einer langjährigen Festhypothek zu finanzieren, auch wenn kurzfristige Hypotheken auf lange Sicht günstiger wären. Überlegen Sie sich auch, wie viel Sie in 5 Jahren amortisieren könnten, und schliessen Sie für diesen Betrag eine Libor-Hypothek ab.

23. Philip 19.09.2013 um 12:18

    Unsere Eigentumswohnung kostet CHF 650’000. Wir beabsichtigen, diese zu 65% zu belehnen (also CHF 425’000). Unser Eigenkapital beträgt ca. 750’000 CHF. Aus steuerlichen Gründen scheint es u.E. wenig sinnvoll, die Belehnung tiefer zu halten. Wir beabsichtigen folgende Hypothekarstrategie:
    1/3 Festhypothek 7 Jahre
    2/3 LIBOR Hypothek (3 Monate)
    Was denken Sie über unsere Wahl?

    1. FinanzMonitor.com 19.09.2013 um 14:31

       Guten Tag Philip
       Die von Ihnen dargestellte Denkweise „hohe Hypothek, um Steuern zu sparen“ ist diejenige, welche die Banken propagieren. Sie ist aber nur auf den ersten Blick richtig. Es stimmt, Sie sparen Steuern, weil Sie die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen können. Aber würden Sie deswegen die Hypothek bei der Bank abschliessen, wo die Zinsen am höchsten sind, um am meisten Steuern zu sparen? Sicher nicht. Es geht ja darum, unter dem Strich möglichst geringe Kosten zu haben. Sie müssen deswegen überlegen, wie viel Ertrag nach Steuern Ihr Eigenkapital erwirtschaftet, und was die Hypothek nach Steuern Sie kostet (siehe mehr dazu in diesem kürzlich veröffentlichten Artikel: https://www.finanzmonitor.com/immobilien-hypothek/steuen-sparen/). Liegt ein Grossteil Ihres Eigenkapitals auf einem reinen Sparkonto, dann sollten Sie auf eine Hypothek verzichten oder diese gering halten – unter dem Strich kostet Sie das sonst massiv Geld.
       Unter der Annahme, dass Sie noch eine Weile erwerbstätig sind und in keine Kapitalanlage investiert sind, welche mehr als 2% Rendite vor Steuern erzielt, könnten Sie z.B. 550’000 bar bezahlen und lediglich eine Libor-Hypothek (falls möglich auf Basis 1-Monats-Libor statt 3 Monate, da noch etwas günstiger) von 100’000 aufnehmen. So bleiben Ihnen 200’00 als „Reserve“. Die Libor-Hypothek zahlen Sie zurück, wenn die Zinsen stark steigen würden. Aufgrund der geringen Summe können Sie dieses Risiko (100% Libor) eingehen und auf eine Festhypothek verzichten. Dieser Vorschlag wird Ihre Bank nicht erfreuen, aber er wird – falls obige Annahmen zutreffen – unter dem Strich günstiger sein.

24. Philipp 28.08.2013 um 17:26

    Bin heute auf eure Seite gestossen und finde diese inhaltlich sehr interessant. Leider konnte ich meine Frage noch nicht beantworten:
    Bei uns läuft die 2-jährige Festhypothek (100k) im November 2013 aus. Daneben haben wir vor 2 Jahren noch eine 3- jähringe Libor (400k) und eine 10-jährige Festhypothek (400k) abgeschlossen.
    Eine Variante wäre, diese 2-jährigen FH nun zurückzuzahlen.
    Die andere Variante ist, eine neue Libor abzuschliessen, was mit 100k ja möglich ist.
    Meine Frage ist nun aber, könnte man die laufende Libor einfach um diese 100k aufstocken, obwohl diese erst in einem Jahr abläuft? Ich möchte ja auch nicht zwei verschiedene Libor-Hypotheken pararllel laufen haben.
    Mit der Bank habe ich noch nicht darüber gesprochen, da ich mich erst informieren wollte, was hier möglich ist.

    1. FinanzMonitor.com 28.08.2013 um 22:59

       Guten Tag Philipp
       Eine einjährige Laufzeit für die Libor-Hypothek bieten nicht alle Institute an (z.B. Credit Suisse: ja; PostFinance: nein), d.h. Sie müssen das sowieso bei Ihrer Bank abklären. Ob der Kredit dann noch für ein Jahr als separate Hypothek läuft oder zur bestehenden Libor-Hypothek läuft spielt auf den ersten Blick keine Rolle. Es könnte aber sein, dass Ihr Bankberater auf dieser kleinen Tranche dann eine höhere Bankmarge verlangt (in den letzten rund 2 Jahren wurden die Margen seitens der Banken erhöht, was solche Geldmarkthypotheken verteuerte). Andererseits geht es wegen der kurzen Laufzeit im schlimmsten Fall nur um wenige hundert Franken.
       Wichtiger wäre, sich im Vorfeld gut zu überlegen, ob eine Amortisation sinnvoll ist. Vereinfacht gesagt: Wenn Sie über eine gute Sparquote verfügen, nicht auf das Geld angewiesen sind und unter Berücksichtigung der Steuern damit einen tieferen Ertrag erzielen, als was Sie die Hypothek netto kostet, dann lohnt sich die Rückzahlung.

25. Mikeepaikee 08.08.2013 um 16:31

    Ich bin daran eine Immobile für 1050000 zu erwerben. Eigenkapital 350000.- plus 45’000 aus 3. Säule verpfändet. Ich strebe über die nächsten 10 Jahre eine durchschnittlichen Zins von 2% an. Macht eine Aufteilung von 1/3 Fest 2/3 Libor Sinn?

    1. FinanzMonitor.com 08.08.2013 um 22:43

       Guten Tag Mike
       2/3 Liborhypothek und 1/3 Festhypothek auf 10 Jahre ist sicher eine Möglichkeit, wenn Sie das Zinsrisiko tragen können und wollen.
       Wenn Sie jetzt 10 Jahre fest für 2.5% abschliessen können, dann müsste die Liborhypothek im Durchschnitt höchstens 1.75% kosten, damit der Zinssatz insgesamt unter 2.0% liegt. Wie wahrscheinlich das ist, kann Ihnen niemand sagen.

26. Lamprey 25.06.2013 um 16:11

    Wir sind sehr an einem Bauprojekt interessiert . Kaufpreis 1’830’000. Wen wir 20% EK bringen ist die Hypothek sehr hoch. Würden sie 30 % EK einbringen? Die Hypothek muss im Jahr 2015 gestellt sein. Leider sieht es so aus das die Zinsen steigen! Wir könnten ca. 260’000 aus dem Sparplan der PK inkl. 20% EK einbringen. Wäre das ein Vorteil?

    1. FinanzMonitor.com 25.06.2013 um 19:44

       Guten Abend Lamprey
       Zuerst sollten Sie eine Tragbarkeitsrechnung machen, um zu sehen ob Sie das Objekt auch bei Zinsen von 5.0% noch halten können. Wie sich aber die Zinsen in Zukunft entwickeln werden, kann Ihnen niemand genau vorhersagen.
       Oft ist es besser – wenn man die Möglichkeiten dazu hat – die Verschuldung zu senken. Wenn Sie über genügend Eigenkapital und Einkommen verfügen, lohnt es sich aber momentan eher nicht, die Pensionskasse zu nutzen. Um eine Entscheidung treffen zu können, müssen Sie die Zinsen nach Steuern für die Libor- oder Festhypothek mit der Rendite aus der Pensionskasse (obligatorischer Teil: 1.5% im 2013, überobligatorischer Teil ist abhängig von der PK) vergleichen. Sicher wäre es eine Option, mindestens 250’000 als Libor-Hypothek abzuschliessen, die Sie dann bei steigenden Zinsen via die Pensionskasse tilgen könnten.

27. Frank 21.02.2013 um 10:10

    Wir haben eine im September 2013 auslaufende Libor-Tranche über 250k, der Rest (1.2mio) liegt in verschiedenen Festhypotheken-Tranchen, die längste läuft bis 2019 (dann wollen wir uns „umschauen“).
    Im Moment zahlen wir für den Libor noch 0.55% Marge, ab September verlangt die Bank dann 1.05%. Dazu hat sie noch folgende Sätze (per heute mit Forward auf September) offeriert: 2J 1.15%, 3J 1.26%, 4J 1.41%, 5J 1.58% und 6J 1.74%.
    Wir fragen uns nun, was wir am besten machen sollen mit der auslaufenden Tranche. Die Differenz zwischen Libor und Festhypothek ist ja ziemlich klein geworden. Wir haben ein hohes Einkommen und könnten Schwankungen tolerieren, sind aber auch Planungssicherheit gegenüber nicht abgeneigt.

    1. FinanzMonitor.com 21.02.2013 um 10:28

       Guten Tag Frank
       Es ist ärgerlich dass die Banken die Margen auf Libor-Hypotheken deutlich erhöht haben.
       Es lässt sich erst in 6 Jahren sagen was die beste Option gewesen wäre. Eine Möglichkeit wäre, jetzt die 2 Jahre fest zu nehmen (praktisch gleich teuer wie Libor aber ohne Zinsrisiko nach oben) und darauf zu spekulieren, dass die Zinsen im 2015 für 4 Jahre unter 2.04% liegen.
       Auch wenn Sie gut verdienen, ist die absolute Höhe Ihrer Hypothek hoch. Wenn Sie das noch nicht vorgesehen haben wäre es sinnvoll, jährlich einen signifikanten Anteil Ihres Einkommens zur Amortisation beiseite zu legen (zusätzlich zum Säule 3a-Sparen).

28. Urs 20.02.2013 um 17:23

    Erst mal vielen Dank für die superschnelle Antwort.
    Meine Bank bietet mir Festhypotheken wie folgt an (Vorzugszinsen):

    5 Jahre 1.33 % p.a.
    7 Jahre 1.67 % p.a.
    10 Jahre 2.00 % p.a.

    Wie erwähnt habe ich im Moment 100% Libor für meine Hypothek über CHF 1 Mio.
    Die 10 Jahres Festhypothek möchte ich nicht nehmen, da sie klar dargelegt haben, dass a) Libor meist günstiger und b) kurzfristige Hypotheken meist günstiger sind.
    Macht es Sinn, 500’000.- über 5 Jahre anzubinden oder sollte ich eher die 7 Jahre wählen?
    Danke für Ihren Ratschlag. Ich weiss: entscheiden muss ich dann allerdings selbst :-))

    Lieben Gruss
    Urs

    1. FinanzMonitor.com 21.02.2013 um 10:03

       Guten Tag Urs
       Die offerierten Zinssätze sind gut; sie liegen etwa 1/4 Prozent unter den veröffentlichten Richtsätzen. Sie können folgende Rechnung machen:
       Bei 7 Jahren bezahlen Sie 7 x 1.67% = 11.69%.
       Bei 5 Jahren bezahlen Sie 5 x 1.33% = 6.65%.
       Die Differenz beträgt 5.04%. Sie müssten also nach Ablauf der 5jährigen Hypothek eine 2jährige für unter 2.52% abschliessen, damit dies die günstigere Wahl war.

29. Urs 20.02.2013 um 15:59

    Zuerst: Gratulation zu den wirklich tollen und hilfreichen Artikeln und Grafiken.

    Ihre Analysen (bis 2010) zeigen deutlich auf, dass eine 3-Monats-Libor ohne Cap langfristig die mit Abstand günstigste Variante ist. Ich habe im Moment eine Hypothek über CHF 1 Mio., die ich zu 100% über einen 3-Monats-Libor finanziere.

    4 Fragen:
    1) sind Sie auch heute noch der Ansicht, dass die 3-Monats-Libor ohne Cap die günstigste Variante ist?
    2) im Moment ist ein richtiger Run auf 10-Jahres-Festhypotheken. Ihre Analysen zeigen, dass wenn Festhypothek, dann kürzere Laufzeiten deutlich besser sind. Gilt das immer noch?
    3) Sehen Sie, basierend auf Ihren langfristigen Analysen ein Problem, wenn ich weiterhin die ganze Hypothek mit 3-Monats-Libor fianziere?
    4) Ich bin eher vermögend. Lohnt es sich, die Hypothek zu amortisieren?

    Ich danke Ihnen im voraus für die sehr geschätzten Antworten.

    1. FinanzMonitor.com 20.02.2013 um 16:53

       Guten Tag Urs
       Danke für Ihr Lob und Ihre spannenden Fragen.
       Unsere Zahlen stammen gehen bis 2010; eine Aktualisierung auf 2013 würde aber die Aussage noch nicht verändern. Die jetztige Zinssituation ist aber insofern speziell, als dass noch vor 3 Jahren niemand dachte dass die Festhypothek-Zinsen je so tief sinken würden. Vielleicht ist es deswegen jetzt der richtige Zeitpunkt, um (ausnahmsweise) doch eine langjährige Festhypothek abzuschliessen – wir wissen es schlicht nicht.

       Auf alle Fälle ist klar dass auf sehr lange Sicht kurzfristige Hypotheken die günstigste Variante sein müssen. Denn die Zinskurve zeigt immer nach oben, was nichts anderes heisst als dass langfristige Kredite teurer sind als kurzfristige.
       Dass momentan rund 2/3 aller Hypotheken auf 7 und mehr Jahre abgeschlossen werden, bedeutet aber nicht dass 2/3 der Eigenheim-Besitzer einen Fehler machen. Vielmehr profitieren diese von für lange Zeit kalkulierbaren, tiefen Zinszahlungen, ohne halt die Chance zu haben, noch weniger Geld für die Hypothek auszugeben.
       Konkret zu Ihren Fragen:
       1-3) Bei Libor ist ohne Cap besser als mit Cap, und 3 Monate besser als 6 Monate. Wenn Ihre Bank das anbietet, dann wählen Sie als Basis besser sogar den 1-Monats-Libor. Wenn Sie das gesparte Geld beiseite legen, über ein stabiles, gutes Einkommen verfügen und Ihr Vermögen bewahren, dann können Sie mit 100% Libor weiterfahren. Wenn Sie ausschliesslich Libor-Hypotheken nehmen, dann sollten Sie sich eine Schmerzgrenze festlegen, bei der Sie (teilweise) in Festhypotheken wechseln. Diese Strategie ist deutlich riskanter als z.B. zur Hälfte auf eine Festhypothek zu setzen – 100% Libor wählen trotz der historisch günstigeren Zinsen nur sehr wenige Eigenheimbesitzer.
       4) Betreffend Amortisation müssen Sie die Zinsen der beiden Varianten nach Steuern betrachten. Wie viel kostet Sie die Hypothek nach Steuern, und welche Rendite erzielen Sie auf dem Vermögen, das Sie dazu einsetzen würden? Eine Rückzahlung mit Geldern vom 3a-Konto macht z.B. aktuell keinen Sinn. Wenn hingegen Ihr Vermögen auf dem Privatkonto zu 0.1% parkiert ist, dann macht eine Amortisation sehr wohl Sinn. Mehr Infos dazu finden Sie hier.

30. Sascha 25.09.2012 um 22:08

    Ich möchte eine Wohnung kaufen und der Preis beträgt 890’000 CHF. Der Bezugstermin ist 01.05.2014. Ich muss eine Hypothek von 560’000 CHF aufnehmen, den Rest sind die eigne Mittel. Meine Bank bietet mir Termin-Hypothek mit 2.2% mit Laufzeit von 10 Jahren. Soll ich das Angebot akzeptieren oder mich für eine Hypothek mit kürzeren Laufzeit ( z.B. 6 Jahre und 1.6%) entscheiden? Danke im Voraus für Ihre Antwort!

    1. FinanzMonitor.com 26.09.2012 um 09:45

       Guten Tag Sascha
       Es gibt keine pauschal richtige Antwort auf die Frage, welche Hypothek man wählen soll.
       Letztendlich müssen Sie sich eine Meinung bilden, wie viel Risiko Sie eingehen können (verdienen Sie viel und geben Sie wenig Geld aus?) und wie viel Risiko Sie eingehen wollen (schlafen Sie schlecht wenn Sie von steigenden Zinsen in der Zeitung lesen, wenn Sie Ihre Hypothek noch nicht abgeschlossen haben?).
       Wenn einer der Faktoren „tief“ ist, dann spricht das dafür, jetzt eine langfristige Termin-Hypothek abzuschliessen. Können Sie viel Geld sparen und Sie Sie bereit, etwas Risiko einzugehen, dann spricht das für eher kurze Laufzeiten (welche im langjährigen Durchschnitt günstiger sind) und für den Verzicht auf eine Termin-Hypothek (solche Forward-Hypotheken kosten Geld).

31. Remo 27.08.2012 um 12:09

    Leider habe ich Ihr Forum erst heute bei meien Recherchen entdeckt.
    Da wir bis morgen einen Entscheid treffen müssen betreffend Erneuerung der auslaufenden Hypthek über 1 Mio., wären wir für einen Ratschlag sehr dankbar falls die Zeit dazu noch reicht.
    Wir sind ein frühpensioniertes Ehepaar von 60 Jahren, mit einem Vermögen von ca. 3 mio. und einem Haus mit aktuellem Schätzwert von sFr. 2.5 Mio.

    1. FinanzMonitor.com 27.08.2012 um 15:38

       Guten Tag Remo
       Mit einem Vermögen von 3 Mio. plus 2.5 Mio. Hauswert stehen Sie und Ihre Frau finanziell sehr gut da. Vermutlich kommt noch eine nicht tiefe Rente hinzu.
       Sie müssen sich überlegen, wie viel Risiko Sie jetzt eingehen können und wollen. Vermutlich machen Sie im momentanen Zinsumfeld keinen grossen Fehler, wenn Sie wie die Mehrheit der Schweizer auch eine langfristige Hypothek (10 Jahre für 2%) abschliessen. Wenn Sie mehr Risiko fahren wollen (was Sie aus unserer Sicht problemlos können), dann schliessen Sie jetzt eine Festhypothek für 3-5 Jahre ab und wandeln diese nach Ablauf in eine Libor-Hypothek um.

       Vorgängig sollten Sie sich aber eine klare Meinung darüber bilden, ob Sie die Hypothek tatsächlich weiterführen wollen oder ob nicht eine Rückzahlung sinnvoller wäre. Ein Indiz bietet die Antwort auf die Frage, welche Rendite Sie mit der Million Franken, welche Sie zur Rückzahlung benötigen würden, in den nächsten Jahren erzielen werden.

32. Marco 24.07.2012 um 23:05

    Guten Tag
    Herzliche Gratulation zu diesem Forum – einfach super!
    Schade habe ich dies erst jetzt entdeckt, denn in kürze muss ich mich betreffend Hypothek entscheiden. vielleicht reicht die Zeit noch für einen kurzen Tipp Ihrerseits…
    Ich habe eine Hypothek über 300000 bis 09.2016 und einen Libor über 200000 der diesen Monat ausläuft.
    Meine Bank bietet mir den Libor für 1% an oder eine Festhypothek zu folgenden Konditionen: 3 Jahre 1%, 4 Jahre 1.1%, 6 Jahre 1.35% und 7 Jahre für 1.5% (8 und 10 Jahre wären möglich, aber keine Offerte vorläufig eingeholt)
    Im Hinterkopf habe ich auch das ich eventuell bis im Jahr 2016 200000 zurückzahlen könnte. Soll ich weiterhin auf Libor setzen oder langfristig fixieren, oder, es so einrichten das beide Hypotheken gleichzeitig auslaufen um diese ev. zusammenzulegen, etc.

    1. FinanzMonitor.com 25.07.2012 um 09:26

       Guten Tag Marco
       Wenn Sie denken dass die Zinsen bis 2016 deutlich ansteigen werden, dass Sie noch lange in Ihrer Immobilie wohnen werden und wenn Sie ein knappes Budget haben, dann sollten Sie sich eine Verlängerung der Hypothek über mehr als 4 Jahre überlegen.
       Basierend darauf dass Sie jetzt schon eine Libor-Hypothek haben und voraussichtlich in vier Jahren über mindestens 200’000 Eigenmittel verfügen werden, würden wir versuchen, die Laufzeit der jetzt auslaufenden Libor-Hypothek auf September 2016 zu setzen. So haben Sie dann einfach die Möglichkeit, Bank zu wechseln.

       Früher waren Libor-Hypotheken mit Abstand die beste Wahl. Weil aktuell die Zinsen für Festhypotheken so tief sind, und weil Libor-Hypotken im Vergleich dazu teurer geworden sind (höhere Bankmarge), würden wir den Abschluss der 4jährigen Festhypothek zu 1.1% empfehlen. Diese kostet Sie heute lediglich 0.1% mehr, Sie haben aber kein Zinsschwankungsrisiko.

33. Roland 15.07.2012 um 00:37

    Wir haben vor ein Haus zu kaufen, der Abschluss des Vertrages steht an. Der Verkaufspreis beträgt 900’000.–.
    Aus flüssigen Mitteln, 2. und 3. Säule können wir 250’000.– bezahlen, das heisst, wir müssen Hypotheken für 650’000.– aufnehmen. Was für eine Aufteilung in 1. und 2. Hypothek, respektive, welche Splittung in welche Laufzeiten und in welche Arten von Hypotheken (Libor, variabel oder Fest) wäre in der gegenwärtigen Eurokrise (Untergang der Einheitswährung in Nähe, Inflation? etc) für uns am sinnvollsten? Danke im Voraus für Ihre Tipps!

    1. FinanzMonitor.com 15.07.2012 um 14:23

       Guten Tag Roland
       Wenn Sie mit steigender Inflation in der Schweiz rechnen, dann macht jetzt eine langjährige Hypothek Sinn.
       Man sollte nicht nur die „externen“ Faktoren berücksichtigen, sondern sich bei der Wahl der Hypothek primär darum Gedanken machen, wie viel Risiko man eingehen WILL (Risikobereitschaft) und wie viel Risiko man eingehen KANN (Risikofähigkeit) . Ersteres hängt von der persönlichen Einstellung ab (wenn Sie in der Freizeit ein Basejumper sind und nebenbei mit Optionen spekulieren dann sind Sie sicher jemand, der mehr Risiko einzugehen will als ein Briefmarkensammler der sein Geld bisher ausschliesslich auf dem Sparkonto angelegt hat). Letzteres hängt davon ab, wie Ihre finanzielle Situation aussieht: Verdienen Sie sehr gut, und wird dieses Einkommen in Zukunft eher noch steigen? Müssen Sie niemanden finanziell unterstützen und wird dies auch so bleiben? Dann können Sie mehr Risiko eingehen. Wichtig ist, dass beide Indikatoren („wollen“ und „können“) hoch sind, wenn Sie viel Risiko eingehen wollen. Ist ein Indikator tief (etwa weil Sie Frau und Kinder ernähren müssen und keine Lohnerhöhungen in Sicht sind), dann sollten Sie eine risikoarme Strategie wählen.
       Unabhängig davon sind aktuell variable Hypotheken äusserst unattraktiv – davon raten wir ab. Libor-Hypotheken sind zwar in der Vergangenheit am günstigsten gewesen (und vermutlich auch in Zukunft), sie sind jedoch wegen höheren Bankmargen und gleichzeitig sehr tiefen Festhypotheken momentan deutlich weniger attraktiv als in der Vergangenheit. Vermutlich fahren Sie gut, wenn Sie eine (nur eine; dann können Sie in z.B. 10 Jahren einfacher die Bank wechseln) langjährige (erste) Hypothek für 65% des Verkehrswerts abschliessen. Eine zweite Hypothek benötigen Sie vermutlich, weil die Belehnung bei Ihnen mehr als 65%, nämlich 72.2% (650/900) beträgt. Diese verbleibenden 65’000 Franken würden wir so abschliessen, dass Sie diese bald tilgen können. Wenn Sie z.B. pro Jahr 10’000 Franken sparen können, dann sollten Sie eine Laufzeit von 6 Jahren wählen.

34. Rocco 06.06.2012 um 16:31

    Hallo, wir hatten Ende November schon einmal Kontakt und Sie empfahlen mir dazumal, mit der Festlegung ob Festhypothek oder Libor erstmal noch abzuwarten, da das Geld erst im Sommer diesen Jahres gebraucht wird. Unterdessen ist der Einzugstermin und damit der Termin, an dem wir das Geld der NAB brauchen auf Ende November, nun aber ziemlich definitiv, gerutscht. Maximal 2 Monate vor dem Termin können wir ohne Forward-Aufschlag die Zinsen fixieren. Uns ist unterdessen klar, dass wir eine 10-jährige Festhypothek abschliessen werden, was uns aber noch nicht klar ist, ist ob wir bereits heute die Zinsen mit Aufschlag (zZt bis zu 0,3%) als Forward fixieren sollen, oder eben bis mindestens Ende September warten sollen und dann von den aktuellen Zinsen ohne Forward den Abschluss machen sollen. Klar, Sie „wissen“ die Entwicklung auch nicht, aber mit all den Indikatoren wie die wohl noch länger anhaltende und sich sicherlich noch weiter verschärfende Eurokriese, den schärferen Bankenregulierungen in der Schweiz sowie den immer höheren Druck auf die EZB bezüglich Leitzinsen, wie würden Sie sich verhalten, warten oder fixieren, oder ein Mix aus beidem ? Natürlich ohne jegliche Gewähr : )

    1. FinanzMonitor.com 07.06.2012 um 10:28

       Guten Tag Rocco
       Schön dass Sie sich wieder hier auf FinanzMontior.com melden und dass Ihr Objekt – wenn auch etwas verzögert – bald bezugsbereit sein wird!
       Forward-Hypotheken lohnen sich wegen der Prämie nur, wenn die Zinsen um mehr als die Prämie steigen. Bei sinkenden, gleichbleibenden oder leichter steigenden Zinsen lohnen sie sich für angehende Hausbesitzer nicht (sind aber ein gutes Geschäft für die Bank).

       Momentan sind die Prämien für Forward-Hypotheken geringer als auch schon. Da erstaunt ein Aufschlag von bis zu 0.3%, welcher die NAB von Ihnen verlangen will.
       Überlegen Sie sich folgendes Beispiel mit den zwei Varianten:
       1) Sie schliessen heute für 10 Jahre und 5 Monate eine Festhypothek ab zu 2.0%. Sie zahlen also bis Mitte November 2022 total 20.83% Zinsen.
       2) Sie schliessen heute eine Forward-Hypothek per November 2012 für 10 Jahre zu 2.1% ab. Sie zahlen dann während 10 Jahren, ebenfalls bis November 2022, total 21.0% Zinsen.

       Es kann nicht sein, dass Sie Geld 5 Monate vorher (und damit 5 Monate länger) erhalten, dieses bis November sogar zu einem (minimalen) Zins anlegen könnten und damit günstiger fahren als mit der Forward-Hypothek mit einem Aufschlag von 0.1%.

       Das zeigt, dass der Aufschlag der NAB mit sogar bis 0.3% viel zu hoch ist. Wenn Sie die Zinsen jetzt fixieren wollen, dann sollte man im obigen Beispiel jetzt die Hypothek abschliessen, obwohl man das Geld erst im November benötigt. Das kann aber nicht sinnvoll sein (weder für Sie noch für die Bank). Wir würden an Ihrer Stelle die Bank mit dem obigen Beispiel konfrontieren und von Ihrer Bank fordern, dass Sie Ihnen die Forward-Prämie für die lediglich zusätzlichen 3 Monate, um die es hier geht, schenkt.
       Wenn das nicht geht, würden wir in Ihrem Fall höchstens einen Forward-Aufschlag von 0.1% zahlen. Es ist ein reines Ratespiel, die Zinsen in 3 Monaten vorherzusagen. Aber die Wahrscheinlichkeit, mit einer Forward-Hypothek mehr zu bezahlen (und erst recht wenn der Aufschlag mehr als 0.1% beträgt) liegt bei über 50%.

35. Ackermann 22.05.2012 um 07:52

    Ich habe trotz Argumenten, trotzdem noch das Dilemma zwischen Fest und Libor und müsste mich mal langsam entscheiden.
    Wie wird sich der Libor und der Hypothekenmartk entwickeln, wenn Griechenland z.b. vom EURO sich verabschiedet…auf was müssen wir gefasst sein, ich habe unter anderem vom Lehman-Prinzip erfahren. Können Sie dementsprechend eine Info geben?

    1. FinanzMonitor.com 22.05.2012 um 16:12

       Die Situation heute ist gegenüber dem letzten Jahrzehnt speziell. Momentan ist die Prämie für lange Laufzeiten gegenüber kurzen Laufzeiten deutlich tiefer als in der Vergangenheit. So kostet aktuell eine 10jährige Festhypothek bei PostFinance nur 0.8% mehr als eine 2jährige Hypothek („normal“ sind +1.0% bis +1.5%). Gleichzeitig haben die Banken die Margen auf Libor-Hypotheken erhöht. Somit haben momentan Libor-Hypotheken sowohl gegenüber kurz wie lang laufenden Festhypotheken deutlich an Attraktivität eingebüsst.
       Irgendwann wird auch die Inflationsrate in der Schweiz anziehen „müssen“, zumindest nach der Theorie weil die Geldmenge aufgrund sehr tiefen Zinsen ausgeweitet wird. Die Notenbank müsste dann den Liborsatz erhöhen, um die Teuerungsrate zu senken. Dies würde zu steigenden Hypozinsen führen. Andererseits kann es nur Inflation geben, wenn die Produzenten in der Lage sind, die Preise zu erhöhen. Und bei der gegenwärtigen Frankenstärke sind der SNB punkto Zinserhöhung die Hände gebunden, zumindest solange wie sie an der Euro-Untergrenze festhalten will.
       Den Einfluss der Euro-Krise auf den Hypothekenmarkt Schweiz können wir nicht vorhersagen. Vergleicht man aber die Pleite von Lehman Brothers mit Griechenland, dann gibt es einen entscheidenden Unterschied. Die Lehman-Pleite war nicht vorhersehbar und trat plötzlich ein. Im Fall Griechenland ist absehbar, dass das Land niemals seine ganzen Schulden wird zurückzahlen können. Auch ein Austritt aus der Eurozone ist mittlerweile sogar unter Politikern eine mögliche Option. Weil diese Informationen zu Griechenland im Markt bekannt sind, sind diese auch schon (gewichtet mit deren Eintrittswahrscheinlichkeit) in den Kursen respektive Zinsen enthalten.
       Schlussendlich müssen Sie sich mit Ihrer Entscheidung wohl fühlen. Aufgrund der momentan sehr tiefen langfristigen Zinsen denken wir, dass für Hausbesitzer, die ein eher knappes Budget haben und die lange in Ihrer Immobilie leben wollen, langjährige Festhypotheken eine gute Wahl sind.

36. Ueli 04.04.2012 um 22:37

    Ich besitze schon seit rund 2 1/2 Jahren bei der ZKB eine Libor-Hypothek welche ich kürzlich wieder mit einer Marge von 0.85% um 2 Jahre verlängert habe. Aufgrund der vielen Berichten über die Erhöhung der Margen stell ich mir folgende Frage. Wäre es möglich bei der Bank den Vertrag frühzeitig von 2 Jahren auf 5 Jahren zu verlängern?

    1. FinanzMonitor.com 04.04.2012 um 23:29

       Hallo Ueli
       Wenn Sie die Laufzeit der Libor-Hypothek verlängern wollen (die ZKB bietet momentan Laufzeiten von 2 bis 6 Jahren an), dann sollten Sie mit Ihrem Bankberater sprechen. Ihm wird es sicher gelegen kommen, wenn er einen guten Kunden um drei weitere Jahre an seine Bank binden kann, selbst wenn Ihre Marge um 0.5% unter dem aktuellen Richtsatz liegt.
       Die andere Frage ist dann halt, ob sich das lohnt. Seit Herbst 2011 gibt es den Trend, dass Banken ihre Marge auf Geldmarkt-Hypotheken erhöhen. Aber es gab und gibt aber auch Fälle, bei denen die Banken weniger als 0.85% Marge verlangen. Hier ist eine Prognose schwierig. Es kommt darauf an, welchen Zins letztendlich die Bank selbst als Grundlage nimmt. Hat sie viel Kapital auf Privat- oder Sparkonten oder leiht sie sich das Geld von anderen Banken, dann verdient sie immer noch gut mit 0.85%. Hat sie hingegen viele Kunden mit 3a-Konten, dann legt sie drauf.
       Wenn Sie sich jetzt überlegen, dass die Marge eher nicht sinken wird und Sie sicher noch 5 Jahre in Ihrem Eigenheim bleiben werden, dann ist es den Versuch wert, die Hypothek von 2 auf 5 Jahre zu verlängern. Eine deutlich höhere Marge sollten Sie aber nicht akzeptieren – Sie haben ja in zwei Jahren dafür dann die Option, mehrere Banken gegeneinander auszuspielen.

37. Bauherr 02.04.2012 um 16:24

    Eine Grossbank hat mir im Ende 2010 0.45% Marge auf 3 Monatslibor angeboten. Damit habe ich den Landkauf finanziert.
    Als ich nun den Rest des Projektes finanzieren wollte sah man sich an die schriftlich zugesagte Marge nicht mehr gebunden und bot nach viel Verhandeln 0.8% an. Auf deren Webseite stehen 1.3% .

    1. FinanzMonitor.com 02.04.2012 um 19:45

       So etwas ist natürlich extrem ärgerlich – und teuer. Somit ergibt sich als Tipp, zusammen mit dem Baukredit auch die Marge für die folgende Libor-Hypothek im voraus schriftlich und vor allem verbindlich festzulegen, wenn man mit der Marge „zufrieden“ ist.

38. Hr Ackermann 28.03.2012 um 09:31

    Finde ich echt eine tolle Sache mit diesem Forum und genau das Thema was mich zurzeit sehr beschäftigt.

    Meine Theorie betrreffend Libor sehe ich hier mehrmals als bestätigt und ich sehe viele Parallelen zu meinen Gedanken zur aktuellen Situation. Auch ich stehe kurz vor einem Wohnungskauf und habe noch eine Wohnung die auf Libor läuft mit dem ich 2 Jahre lang auf einem super Kurs gefahren bin mit 3Monats Libor.

    Ich denke die beste Taktik wäre schon halbe-halbe zu machen wenn man auch eine kleine Sicherheit aufbauen will und eben von der Tragbarkeit eher knapp ist. Ich frage mich halt immer: 1. was kann passieren, damit die Zinsen steigen? 2. Wie stark prägt der Euro-CHF Kurs die ganze Geschichte.. z.b bei Schwankungen +- ?

39. Sabine und Chris 09.02.2012 um 21:12

    Wir sind per Google-Suche auf diese sehr informative Seite gestossen und möchten auch mit einer Frage unser Glück versuchen:

    Wir haben eine Frage bezüglich der Finanzierung unseres Hauskaufs bzw. anstehender Renovation. Wir hatten heute den Termin mit unserer Bank bezüglich der Hypothekenfinanzierung und müssen bis Anfang nächster Woche die Bank über unseren Entscheid informieren.

    Unsere Frage an Sie ist bezüglich ihrer Einschätzung des Risikos bei einer Libor-Hypothek: Der angebotene Zinssatz ist bei aktuell 0.97% und gemäss Aussagen der Bank ist mittelfristig (in diesem Jahr) kaum mit einer deutlichen Zinserhöhung zu rechnen.

    Unsere andere Überlegung wäre eine Festhypothek, 10J., zu 2.1%. Ebenfalls sicherlich ein guter Zins, allerdings im Vergleich zum Libor klar schlechter.

    Wir würden eine LIBOR FLEX Hypothek abschliessen, d.h. wir wären mit dem Kapital 5 Jahre an die Bank gebunden, könnten allerdings ohne zusätzliche Spesen jeweils per Quartal in eine Festhypothek wechseln.

    Wie schätzen Sie dieses Risiko ein? Der Zinsatz der FH wäre dann bei einem Wechsel/Umwandlung wahrscheinlich deutlich höher als wenn wir die FH jetzt abschliessen würden. Trotzdem gehen wir allerdings davon aus, dass das Risiko ziemlich überschaubar ist (durch die Umwandlungsmöglichkeit) und darum wohl ie jetztige Zinseinsparung im Vergleich zum späteren höheren FH-Zins für uns vorteilhaft(er) wäre.

    Die Hyp. auf FH und Libor aufzuteilen ist sicherlich auch eine Variante, aber aufgrund des u.E. geringen Risikos (s.o.) könnten wir auch alles in die Libor-Hyp. legen.

    Ebenfalls müssen wir anfügen, dass wir keine „problemlose“ Tragbarkeit mehr haben, wenn die Zinsen auf „Duchschnittniveau von 4.5/5.5% steigen würden. Trotzdem denken wir das das Risiko zur Zeit und vor allem wegen der Umwandlungsmöglichkeiten überschaubar bleibt. Haben sie Erfahrungen in wie fern mit einer Erhöhung der Hypothekarzinsen zu rechnen ist, wenn z.B. der Libor innerhalb von 3Monaten 0.5% steigen würde? z.b. FH-Zins +1.0%?

    Ist das eher ein Wunschtraum von uns oder wie sehen Sie als Experten das?

    1. FinanzMonitor.com 10.02.2012 um 13:17

       Hallo Sabine und Chris
       Zunächst müssen Sie sich nicht bis Anfang nächster Woche entscheiden – ausser wenn Sie das Geld sofort benötigen. Die optimale Hypothekarstrategie zu wählen bedeutet, dass man sich mit dem Thema auseinandersetzt und sich am Ende für eine Lösung entscheidet, mit der man sich auch unter verschiedenen Zinsszenarien wohl fühlt. Lassen Sie sich deswegen nicht unnötig durch ihre Bank drägen, wenn sie den Kredit nicht sofort benötigen.

       So tief wie jetzt waren die Zinsen noch nie. Natürlich sind 2.1% für 10 Jahre fest doppelt so teuer wie eine Libor-Hypothek. Aber die Festhypothek kostet jetzt auch weniger als die Hälfte als noch vor wenigen Jahren. Leider kann niemand auf 10 Jahre die Zinsen vorhersagen, deswegen können wir Ihnen heute nicht sagen, für welche Variante Sie sich entscheiden sollen.
       Obwohl wir Libor-Hypotheken als auf lange Sicht klar günstigste Variante empfehlen, heisst das nicht, dass das in dieser Zinssituation und für sie die beste Lösung ist. Wie Sie richtig erkennen, würde ein Wechsel Libor -> Fest höhere Zinsen bedeuten, als sie aktuell angeboten werden. Es gibt aber keine Formel dazu – einen Hinweis können Ihnen die orangen und violetten Linien in der Grafik geben.

       Weil Sie „keine problemlose Tragbarkeit“ haben, könnte es schon Sinn machen, zumindest einen Teil (z.B. die Hälfte) des benötigten Kapitals mit einer 10jährigen Hypothek zu den rekordtiefen Zinsen zu finanzieren und den anderen Teil mit kurzfristigen Krediten. Hier würden wir im Moment 2-3 Jahre fest gegenüber Libor favorisieren, weil Sie kein Zinsrisiko eingehen und die Zinsen praktisch dieselben sind. Danach könnten Sie immer noch mit Libor-Hypotheken weiterfahren. Versuchen Sie, monatlich soviel Geld auf das Hypothekarkonto einzuzahlen, wie wenn die Zinsen 3 oder 4% betragen würden. So können Sie sich eine Reserve für die Zukunft anlegen.

40. chrifi 29.01.2012 um 15:14

    Unsere Fest-Hypothek von CHF 200000 läuft Ende Juli 2012 ab. Nun haber wir von unserer Bank die Verlängerung der Hypthek bereits heute offeriert bekommen:
    2 Jahre fest 1.050%
    3 Jahre fest 1.120%
    4 Jahre fest 1.260%
    5 Jahre fest 1.430%
    Bei dieser Offerte verzichtet die Bank auf einen Zinsaufschlag für einen vorzeitigen Abschluss.
    Nun haben wir die folgenden Fargen:
    Sollen wir die Bankofferte jetzt annehmen oder sollen wir bis Juli warten? Welche Festhypothek würden Sie in diesem Fall empfehlen?
    Lohnt sich bei solchen Zinsen der Abschluss einer Liborhypothek?

    1. FinanzMonitor.com 30.01.2012 um 10:53

       Hallo Chrifi
       In der Vergangenheit waren Libor-Hypotheken die beste Wahl für Leute, die mit Zinsschwankungen umgehen können und die das so gesparte Geld nicht für Konsumgüter ausgegeben haben.
       Sie geben keinen Zins an für die Alternative „Libor-Hypothek“. Allerdings verlangen viele Banken jetzt um die 1% Zins, sodass sich eine Libor-Hypothek verglichen mit einer Festhypo mit gleicher Laufzeit (3 Jahre) sich aktuell aus unserer Sicht nicht lohnt.
       Schlussendlich müssen Sie eine Wahl treffen, die für Sie und Ihre Frau passt. Die offerierten Zinsen entsprechen etwa denen, welche die Postfinance aktuell verlangt. Somit wäre ein vorzeitiger Abschluss nur ein Fehler, wenn die Zinsen weiter sinken würden. Wir können keine Prognose machen, wie die Zinsen in 6 Monaten sein werden, aber Sie können praktisch ausschliessen, dass diese noch stark sinken werden. Vermutlich machen Sie keinen grossen Fehler, wenn Sie jetzt für 4 Jahre zu nur 1 1/4% abschliessen – so tief waren die Zinsen noch nie für die Laufzeit, und das Sparpotenzial ist aufgrund Ihrer tiefen Hypothek beschränkt.

41. Tom Tom 25.01.2012 um 20:34

    Guten Tag
    Wir kaufen auf nächsten Sommer ein Haus und haben eine Offerte mit folgenden Festhypothekzinsen:
    4 J. 1.08%
    5 J. 1.17%
    8 J. 1.59%
    10 J. 1.77%
    Mit diesen Zinssätzen macht eine Liborhypothek nach meiner Einschätzung kaum Sinn. Ist eine Aufteilung auf 2 Laufzeiten (4/8 J. oder 5/10 J.) sinnvoll oder ist eine 4/5jährige Hypothek besser mit der Option, bei höheren Zinssätzen in 4 oder 5 Jahren auf Libor zu wechseln?
    Danke Tom Tom

    1. FinanzMonitor.com 25.01.2012 um 21:24

       Hallo Tom Tom
       Bei so tiefen Zinsen für Festhypotheken scheint uns – trotz historisch anderen Resultaten – die Libor-Hypothek aktuell wenig attraktiv zu sein.
       Was gegen eine Aufteilung spricht ist, dass Sie nicht mehr einfach die Bank wechseln können. Was für die Aufteilung spricht, ist dass Sie einen Mittelweg wählen. Sie sichern sich auf einem Teil für ein Jahrzehnt die historisch tiefen Zinsen und haben auf dem kurzfristigen Teil die Chance, über 10 Jahre noch etwas weniger zu bezahlen (wenn Sie jetzt 1.17% zahlen für 5 Jahre, müssten in 5 Jahren die Zinsen 2.37% für weitere 5 Jahre betragen, um im Durchschnitt auf die 1.77% zu kommen).

       Schlussendlich müssen Sie ein Hypothekarmodell wählen, mit dem Sie sich wohl fühlen. Dabei spielt es eine Rolle, wie viel Zinsrisiken Sie eingehen können (wie sieht Ihre finanzielle Situation aus, und wie wird sie sich entwickeln?) und wie viel Zinsrisiken Sie eingehen wollen (schlafen Sie noch gut wenn der Zins in kurzer Zeit um mehrere Prozente ansteigt?). Wenn Sie kein grosses Risiko eingehen können oder wollen, dann ist bei den Ihnen offerierten Konditionen die hälftige Aufteilung 5/10 Jahre eine gute Wahl: Vielleicht zahlen Sie je nach Zinsentwicklung ein paar Zehntel mehr Zins gegenüber einer Variante mit kurzfristigen Krediten, aber Sie tragen die nächsten fünf Jahre kein und über die nächsten 10 Jahre nur ein begrenztes Risiko.

42. Frank 25.01.2012 um 09:18

    Auch von mir ein grosses Kompliment für diese tolle Seite !

    Für unsere Eigentumswohnung haben wir im Moment ca. 1/3 in Libor (2 Tranchen) und den Rest in etwa gleichen Festhypothek-Tranchen von 5, 5, 6, 7 und 8 Jahren Laufzeit (Totalvolumen 1.48m). Die erste der beiden Libor-Tranchen läuft nun aus (2-jährige Rahmenfrist). Die Bank hat angedeutet, dass die Marge von derzeit 0.55% deutlich steigen wird, erste Indikationen sind so um die 1%. Die zweite LIbor-Tranche mit 0.55% Marge läuft noch ca. 1 1/2 Jahre.

    Wir fragen uns nun, (i) was wir mit der auslaufenden ersten Libor-Tranche machen sollen und (ii) generell, ob wir nicht von Libor in Festhypotheken wechseln sollen (und dann natürlich mit welchen Laufzeiten). Die Marge sei laut Bank bei Festhypotheken im Moment etwas tiefer als auf Libor. Zudem stellt sich noch die Frage, ob wir nicht mit einem Switch (die Libor-Hypotheken der ZKB haben eine Switch-Option) die „billige“ alte Marge noch einlocken können.

    Tragbarkeit ist auch bei hohen Zinsen unproblematisch.

    1. FinanzMonitor.com 25.01.2012 um 15:43

       Danke Frank für Ihr Kompliment!
       Langfristig gesehen sind Kredite, die auf kurzfristigen Zinsen basieren, die beste Wahl, weil im Durchschnitt 10jährige Laufzeiten etwa 1 bis 1.5% teurer sind als sehr kurze Laufzeiten.
       Die Situation ist jetzt aber speziell, weil Festhypotheken sehr günstig sind und weil die Banken die Margen auf ihren Geldmarkt-Hypotheken erhöhen.
       Eine Festhypothek für 3 Jahre erhalten Sie aktuell zum etwa gleich hohen Zins wie eine Geldmarkthypothek, tragen aber kein Zinssteigerungsrisiko. Wenn Sie nicht auf Negativzinsen spekulieren, sollten Sie jetzt Festhypotheken wählen.
       Was in Ihrem Fall wenig Sinn macht ist, so viele Tranchen mit nahe beieinander liegenden Fälligkeiten zu haben. Sie erschweren sich dadurch einen Bankwechsel und streuen Ihr Risiko für den Fall eines starken Zinsanstiegs wenig. Eine sinnvolle Möglichkeit könnte sein, jetzt eine 5jährige Festhypothek abzuschliessen und den in 1.5 Jahren auslaufenden Kredit um 3-4 Jahre zu verlängern (Libor oder fest, je nach Zinslage). Danach verlängern Sie die weiteren Hypotheken so, dass deren Fälligkeit auf die längste Tranche fällt. Dann haben Sie die Option, die ganzen Kredite zu einer anderen Bank mitzunehmen, was Ihren Verhandlungsspielraum erhöht. Da Sie gut verdienen, können Sie dann jeweils wieder Libor-Hypotheken abschliessen und fahren voraussichtlich am günstigsten so.
       Noch ein Tipp: Es macht vermutlich Sinn, einen Teil Ihres Einkommens zu nutzen, um die Schulden auf der Wohnung kontinuierlich zu reduzieren.

43. Nikolaas 22.01.2012 um 21:41

    Vielen Dank fuer die prompte Antwort!
    Kurze Frage noch : Sie halten eine Kombination aus 5 und 7 Jahren also nicht fuer empfehlenswert?

    1. FinanzMonitor.com 22.01.2012 um 21:55

       Rückwirkend betrachtet machte ein Splitting keinen Sinn, einfach weil kurzfristige Geldmarkthypotheken am günstigsten waren (für Leute, welche das Zinsrisiko eingehen können und wollen).
       Der Unterschied zwischen 5 und 7 Jahren ist einfach zu gering. Entscheiden Sie sich für eine Variante. So sind Sie bei der Verlängerung flexibler, weil Sie die gesamte Hypothek zu einer anderen Bank transferieren können.

44. Nikolaas 22.01.2012 um 16:02

    Zunächst ein Kompliment für die tolle Seite, ist wirklich informativ uns entält viele interessanten Tipps.
    Nun zu meiner Frage :
    Wir haben gerade ein EFH gekauft und haben nun mehrere Hypothekarangebote (Betrag ca. 1,1 Mio. CHF) eingeholt. So haben wir z.B. ein aktuelles Angebot für eine Fixhypothek für 5 Jahre zu 1,05% vorliegen. Für 7 Jahre könnten wir 1,39% bekommen. Wir überlegen nun eine Kombination aus 5 und 7 Jahren zu machen und fragen uns nun ob wir bei diesen tiefen Zinsen trotzdem eventuell zusätzlich noch einen Teil Libor dazu nehmen sollen.
    Zinsschwankungen wären nicht unbedingt ein Problem denn die Tragbarkeit wäre auch bei 5% noch gewährleistet.

    1. FinanzMonitor.com 22.01.2012 um 20:49

       Herzlichen Dank für Ihr Lob Nikolaas!
       Rückwirkend betrachtet waren kurzfristige Hypotheken wie eben Libor-Hypotheken die günstigste Wahl.
       Aktuell ist aber das Zinsniveau tief wie nie und die Ihnen offerierten Konditionen sind günstig. Eine Libor-Hypothek – selbst wenn Sie diese für total 0.75% erhalten – erscheint uns, wenn man Chancen (stabile oder sinkende Zinsen) und Risiken (steigende Zinsen) vergleicht, die schlechtere Wahl zu sein.
       Wir empfehlen Ihnen, die fünfjährige Laufzeit zu wählen. So fahren Sie günstiger als mit der 7jährigen, solange die Zinsen in 5 Jahren für zwei weitere Jahre 2 1/4 Prozent oder weniger betragen. Ausserdem ist ein Wechsel der Bank (und wenn es nur die Androhung dessen ist, um günstigere Konditionen zu erhalten) einfacher als wenn Sie mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten haben.
       Tipp: Da Sie gut verdienen – sparen Sie die Differenz zu den 5% an, dann können Sie in 5 Jahren die Hypothek bereits um über 200’000 Franken reduzieren.

45. Charly 10.01.2012 um 15:39

    Ich habe eine alte Festhypothek über 400’000 zu 3.4% die im Mai 2012 endlich ausläuft. Der Banker meint jetzt schon, dass eine Umwandlung in LIBOR (habe ich zusätzlich schon) zu den bisherigen Konditionen (Marge à 0.7%) nicht mehr möglich sei. Die Bank müsse sich ja auch refinanzieren und hebe daher ihre Margen „zünftig“ an. Damit will man mir wieder eine Festhypothek schmackhaft machen, der Unterschied sei ja zum LIBOR nicht mehr gross….Die Sicherheit bezüglich der Belehnung (über 65%) möchte man auch noch anschauen, obwohl unsere Säule 3 Guthaben (bei verschiedenen Banken) bei Auflösung die Belehnung locker auf unter 65% sinken lassen. Haben Sie Lösungsansätze ?

    1. FinanzMonitor.com 10.01.2012 um 19:18

       Hallo Charly
       Es ist gut, dass Sie trotz sicher tieferen Zinskosten Ausschau nach weiterem Potenzial zum Geld sparen halten.
       Sie bestätigen, was uns in letzter Zeit schon mehrmals mitgeteilt wurde. Die Banken sind nicht mehr bereit, nur eine Marge von 0.7% auf den Libor-Satz zu schlagen für Geldmarkthypotheken. Das ist betriebswirtschaftlich schon gerechtfertigt (siehe unsere Antwort vom 18.11.2011). Nur wird so etwas aus Sicht Kunde natürlich als unfair taxiert. Eine Lösung ist, anstelle von Libor-Hypotheken kurz- bis mittelfristige Festhypotheken abzuschliessen. Die Zinsen sind so zwar höher, aber dafür ist der Zinssatz auf ein paar Jahre fixiert und man trägt kein Risiko.
       Da Sie eine Libor-Hypothek abschliessen möchten, scheinen Sie bereit zu sein, Ihr gesamtes Eigenheim mit kurzfristigen Krediten zu finanzieren, was auf lange Sicht deutlich günstiger ist als langlaufende Festhypotheken. Sie sollten nun schauen, ob Sie bereits jetzt aus der bestehende Libor-Hypothek aussteigen könnten (diese scheint für die Bank bei der Marge von 0.7% kein gutes Geschäft zu sein) und dann bei anderen Banken Offerten einholen. Falls Sie nicht aussteigen wollen/können, sollten Sie eine Hypothek abschliessen mit einer Laufzeit per Ende der bestehenden Geldmarkthypothek. So können Sie zumindest zu einem späteren Zeitpunkt einfach die Bank wechseln. Zudem sollten Sie Ihrem Berater anbieten, das eine oder andere 3a-Konto zu seiner Bank zu transferieren, wenn die Hypothek dafür günstig neu abgeschlossen werden kann.
       Aktuell macht es keinen Sinn, ein 3a-Konto aufzulösen um die Belehnung zu reduzieren. Die Zinsen in der dritten Säule sind höher als die Hypothekarzinsen, und letztere können ja auch noch vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, was eine weitere Reduktion um etwa 1/4 bis 1/3 des Satzes bedeutet. Das sollte auch Ihr Berater einsehen, wenn Sie ihm mit den Kontoauszügen nachweisen, dass Sie über ein stattliches Vermögen in der 3. Säule verfügen.
       Geben Sie doch uns und anderen Lesern Bescheid, wenn Sie die Hypothek verlängert/gewechselt haben.

46. ilian 19.12.2011 um 23:19

    Ich bin auch wie die meisten hier sehr begeistert von dem was ich gelesen habe.

    Wir möchten Einfamilienhaus kaufen und sind am überlegen welche Hypotheke für uns passend ist.

    Wir haben von unser Hausbank Angebot bekommen
    1. Hypothek Familienhypothek 5 Jaher Fest zu 1.15%
    2. Hypothek 10. Jahre Fest 2.25 %

    Uns stellt sich die Frage ob wir noch eine Libor Hypothek machen.

    Was würden sie uns empfehlen?

    1. FinanzMonitor.com 20.12.2011 um 19:51

       Hallo Ilian
       Es ist schwierig, eine Empfehlung zu machen, ohne Ihre finanziellen Verhältnisse zu kennen. Nur Sie wissen die Antwort auf wichtige Fragen wie
       – Wie viel Risiko können Sie mit Ihrem jetzigen und erwarteten Einkommen eingehen?
       – Sind Sie überhaupt auch gewillt, ein erhöhtes Risiko einzugehen?
       – Können Sie die Zinsen weiterhin problemlos bezahlen, wenn diese plötzlich auf 5% ansteigen?

       Die Familienhypothek zu nur 1.15% für 5 Jahre ist sehr günstig. Das Verhältnis von möglicher Ersparnis zu Risiko spricht dafür, die 1. Hypothek als Festhypothek abzuschliessen. So ist für den Grossteil Ihres Kredits (vermutlich etwa 65% des Hauspreises) der Zins für fünf Jahre auf historisch sehr tiefem Niveau gesichert.
       Was wir nicht machen würden, ist gleichzeitig die zweite Hypothek über zehn Jahre abzuschliessen. Diese wird ja lediglich etwa 15% (höchstens 25%) des Kaufpreises betragen. Mit der langen Laufzeit gehen Sie ein Risiko ein, falls Sie diese frühzeitig zurückzahlen wollen. Und ein Bankwechsel in fünf Jahren wird erschwert (Sie wissen nicht, ob die Konditionen bei der Verlängerung der 1. Hypothek noch so gut sein werden). Für die zweite Hypothek würden wir deswegen entweder auch fünf Jahre fest wählen oder diese als Libor-Hypothek (mit einer fünfjährigen Laufzeit oder mit 3/2 Jahren Laufzeit) abschliessen.
       Wir wünschen Ihnen alles Gute beim Finden und beim Umzug in Ihr Einfamilienhaus!

47. Texy 16.11.2011 um 11:44

    Grüezi
    Tolle Seite mit vielen tollen Informationen. So aufgebaut und dargestellt, dass sogar der „Laie“ versteht und lernen kann.
    Ich hatte kürzlich, nach Ablauf der 2-Jahres-Laufzeit meiner ersten Liborhypothek, das Gespräch mit dem Kundenberater meiner Bank.
    Die Marge wird von momentan 0,84% auf 1,1% angehoben (gemäss Internetseite der Bank, wäre sie sogar im Normalfall 1,35%).
    Frage: gibt es irgendwo die Möglichkeit diese Margen von versch. Banken miteinander zu vergleichen? Da ich aufgrund dieser eklatanten Steigerung die Bank wechseln möchte, wäre eine solche Vergleichsmöglichkeit sehr viel wert.
    Vielen Dank und freundlicher Gruss
    texy

    1. FinanzMonitor.com 16.11.2011 um 12:17

       Herzlichen Dank Texy für Ihr Lob!
       Sie sind nicht der einzige, der momentan davon berichtet, dass die Bank die Marge bei der Verlängerung der Libor-Hypothek deutlich anhebt. Das ist sehr ärgerlich. Mitunter wäre es demnach vorteilhaft, wenn man eine längere Laufzeit bei einer Geldmarkt-Hypothek wählen würde (z.B. fünf statt zwei Jahre), vorausgesetzt, man will die Immobilie so lange halten.
       Der Hintergrund, warum Banken die Marge erhöhen, ist zum Teil durch die Zinsen für Privat- und Sparkonten begründet. Die Bank muss ja dieses Geld besser anlegen, als was sie den Kontoinhabern bezahlt. Bei einem Zinssatz von 1.25% auf dem Privatkonto und einem Libor-Satz von 2.0% konnte die Bank früher Libor-Hypotheken zu 3.0% ausgeben (2.0% plus 1.0% Marge) und verdiente somit 1.75%. Heute verdient sie bei einem Privatkonto (Zinsannahme 0.25%) und bei einem Libor-Satz von 0.1% viel weniger. Die Libor-Hypothek bringt ihr 1.1% ein, die Differenz beträgt nur noch 0.85%, also weniger als die Hälfte. Dies ist vor allem für Banken wichtig, die viel Geld von Sparern auf Privat- und Sparkonten haben, aber nur wenig Hyptohekar-Kunden haben.

       Leider gibt es keinen Vergleich der Bankmargen bei Libor-Hypotheken. Auch die Richtsätze auf den Webseiten der Banken liefern wenig Hilfe. Einige Banken geben die Obergrenze an, andere den Zins für Kunden/Objekte mit bester Bonität.
       Es bleibt also nichts anderes übrig, als bei verschiedenen Banken zu hausieren, Offerten einzuholen und dann noch nachzuverhandeln.

       Natürlich können Sie (oder andere Leser) die ihnen aktuell angebotene Bankmarge hier als Kommentar veröffentlichen – das wäre.für weitere Besucher sicher sehr interessant.

48. Rocco 04.11.2011 um 15:14

    Wow, ich habe jetzt eine Stunde hier gelesen und bin begeistert über den Informationsgehalt, super !

    Meine Frau und ich haben gestern den Rahmenvertrag mit der NAB über 880k CHF abgeschlossen. Da es sich um einen Neubau handelt und die Eigenmittel bis zur Fertigstellung des Hauses ausreichen, brauchen wir die Finanzierung erst am 1. August 2012. Nun haben wir Zeit, uns über die Strategie Gedanken zu machen. Gerne möchten wir einen Teil Libor abschliessen, da wir aber das Geld erst in 9 Monaten brauchen, wissen wir natürlich heute noch nicht, wie der dann aussieht. den grössen Teil möchten wir fixieren.
    Wie schon mehrfach erwähnt haben wir alle keine Glaskugel die uns die Zukunft erzählt. Müssten Sie aber entscheiden, was würden Sie machen ?
    Danke und Grüsse

    1. FinanzMonitor.com 04.11.2011 um 17:09

       Danke Rocco für Ihren ausgiebigen Besuch auf FinanzMonitor.com!
       Sie schreiben, dass Sie einerseits teilweise eine Libor-Hypothek wollen (bei der NAB Rollover-Hypothek genannt), andererseits den grösseren Teil der Hypothek fixieren möchten. Dieses Ziel widerspricht sich – bei einer Libor-Hypothek sind Sie den Schwankungen des Libor-Satzes mit einer Verzögerung von idR 3 Monaten voll ausgesetzt.
       Welche sinnvollen Optionen nebst der Libor-Hypothek haben Sie? Die NAB bietet nebst der reinen Geldmarkt-Hypothek (Rollover-Hypothek) auch eine Libor-Hypothek mit Cap/Zinsdach („Switch-Hypothek“) an. Hier hätten Sie zu etwas höheren Kosten einen Schutz, wenn die Zinsen stark steigen würden. Vollständigen Schutz gegen steigende Zinsen bietet Ihnen eine Festhypothek, bei welcher der Zins aber beim Abschluss am höchsten ist. Zudem können Sie bei den meisten Banken eine Forward-Festhypothek abschliessen, was bedeutet, dass Sie sich die Zinsen im voraus (gegen eine Prämie) sichern können.
       Wir empfehlen Ihnen zunächst, noch nichts zu unternehmen, sondern sich ein paar Monate Zeit zu lassen. Weder die wirtschaftlichen Aussichten noch die Inflation deuten auf einen raschen Zinsanstieg in den nächsten Monaten hin. Wägen Sie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Varianten zusammen mit Ihrer Frau gegeneinander ab. Wichtig ist, dass Sie sich mit der gewählten Finanzierung auch in einem veränderten Umfeld (Zinsen, aber auch Einkommen) wohl fühlen werden.
       Als neuer Hausbesitzer wäre z.B. eine Option, 600’000 für 6 Jahre als Festhypothek mit rund 2% Zins abzuschliessen (ggf. auch schon als Forward-Hypothek) und den Rest als Libor-Hypothek (jeweils für 3 Jahre), die Sie in den nächsten Jahren schon teilweise abbezahlen könnten. So hätten Sie bis 2018 „Ruhe“, die historisch tiefen Zinsen gesichert und eine relativ sichere, aber wohl nicht die günstigste Lösung gewählt. Im 2018 könnten Sie dann eine Neubeurteilung vornehmen mit den Optionen, ganz auf Libor-Hypotheken zu setzen und/oder die Bank zu wechseln. Wenn Sie risikobereit und ein „guter Sparer“ sind, dann können Sie natürlich auch 50% oder mehr in Form einer Geldmarkt-Hypothek finanzieren.
       Wir wünschen Ihnen gute Nerven und viel Vergnügen beim Hausbau.

49. Joe 14.09.2011 um 21:03

    Danke für die prompte Antwort.

    Zusammengefasst geben Sie mir zu verstehen, dass man die Sache drehen kann wie man will, schlussendlich trifft einem irgendwann einmal eine Hochzinsphase, gleichgültig ob man im LIBOR oder Fix engagiert ist. Genau dies war meine Ueberlegung bei der Fragestellung. Deshalb wollte ich von Ihnen wissen, ob Sie glauben, dass man durch Aufteilung der Laufzeiten dieses Risiko minimieren kann?

    Sie erwähnen im Schlussabsatz einen interessanten Aspekt: Tatsächlich sollte man steigende Hypozinsen über eine entsprechende Mieterhöhung teilweise kompensieren können. Nach der Einführung des Referenzsatzes greift dieses Szenario aber erst verzögert und deckt sich nicht unbedingt mit den laufenden Zinskosten.

    1. FinanzMonitor.com 14.09.2011 um 21:51

       Danke Joe für Ihren erneuten Besuch auf FinanzMonitor.com!

       Durch eine Aufteilung der Laufzeiten können Sie Ihr Risiko minimieren, in einer Hochzinsphase eine hohe Summe refinanzieren zu müssen. Sie könnten die CHF 1.5 Mio z.B. in fünf Tranchen zu je CHF 300’000 aufteilen mit Laufzeiten von 2, 4, 6, 8 und 10 Jahren. So müssten Sie immer nur 1/5 der Hypothek erneuern. So wäre Ihr Risiko relativ gering.
       Das Problem bei diesem Vorgehen ist, dass Sie dann – wie im oben verlinkten Artikel aufgezeigt – jede erneuerte Hypothek über 10 Jahre abschliessen müssten, um weiterhin einen Abstand von 2 Jahren zwischen den Tranchen zu halten. Das hätte die Konsequenz, dass Sie nach 8 Jahren nur noch die teuren 10-Jahres Festhypotheken abschliessen würden.
       Sie sehen – Sie können auf lange Sicht nicht Ihr Risiko minimieren und gleichzeitig sehr günstige Hypothekarzinen haben. Sie müssen sich überlegen, wie viel Risiko Sie eingehen können und wollen – und danach das günstigste Hypothekarmodell bestimmen.

50. Joe 14.09.2011 um 17:08

    Auch ich schliesse mich den Komplimenten an, eine interessante lehrreiche Seite!

    Wir haben ein MFH dass mit CHF 1,5 Mio. belastet ist. Bisher zahlen wir im Monats-LIBOR ca. 0,8%, soweit so gut.

    Dass es so nicht ewigs weiter gehen kann, ist ja jedem klar, kurzfristig schon, aber langfristig wird der LIBOR sicher ansteigen. Die Statistik sagt zwar, dass man langfristig mit dem LIBOR besser fährt als mit einer Fixhypothek. Ich frage mich aber, ob dies so sein muss? Theoretisch könnte es ja sein, dass der LIBOR über eine sehr lange Zeit (5-10 Jahre) hoch sein kann (event. 7-8% wie schon gehabt) Stimmt dann bei einem solchen Szenario diese Faustregel immer noch?

    Was halten Sie von einer Aufteilung: 1/3 fest 10 Jahre, 1/3 fest 5 Jahre, 1/3 im LIBOR?

    Niemand kann ja wissen, wie es in 5 oder 10 Jahren aussieht. Vielleicht sind wir dannzumal in einer Hochzinsphase und wären gezwungen teuer zu verlängern. Finden Sie diese Aufteilung vernünftig, oder glauben Sie es ist auf jeden Fall besser im LIBOR zu bleiben, getreu der Statistik?

    1. FinanzMonitor.com 14.09.2011 um 17:42

       Hallo Joe
       Wir wissen nicht, wie sich die Zinsen entwickeln werden. Niemand konnte z.B. diese absolute Tiefzins-Phase voraussehen – und niemand weiss, ob, wann und um wie viel die Zinsen zukünftig steigen werden.
       Es ist ein Fakt, dass langfristige Schulden teurer sind als kurzfristige Schulden. Wegen der langen Laufzeit verzichtet der Kreditgeber länger auf sein Geld und geht ein grösseres Ausfallrisiko ein. Dafür will er entschädigt werden. Sie sehen hier in der Zinskurve Schweiz, dass die Rendite zwischen 2- und 10-jährigen Bundesobligationen jeweils um 1.0% bis 1.5% auseinander liegt. Das ist auch bei den Hypotheken so. Je kurzfristiger Sie sich verschulden, umso tiefer der Zins.
       Jetzt stellt sich die Frage, ob es bei so tiefen Zinsen nicht eine einmalige Gelegenheit ist, sich das Zinsniveau auf lange Sicht zu sichern. Wir können die Zukunft nicht voraussehen. Sie können aber verschiedene Szenarien durchspielen, etwa mit unserem Libor-Rechner. Vielleicht hilft Ihnen das bei der Entscheidungsfindung.
       Eine langjährige Periode mit hohen Zinsen wird Sie treffen – egal ob Sie das Mehrfamilienhaus durch Libor-Hypotheken oder durch eine Festhypothek (die Sie irgendwann refinanzieren müssen) finanziert haben. Überlegen Sie sich aber auch, wie stark Sie bei steigenden Hypozinsen die Mietzinse erhöhen können. Da Sie die Wohnungen vermutlich vermieten, haben Sie hier einen gewissen Schutz gegen das Risiko Zinsanstieg.

51. Andreas 14.09.2011 um 08:56

    Hallo, endlich mal ein Forum mit handfesten Beispielen und guten Denkanstössen – danke erstmal dafür.

    Wir, beide berufstätig, 40J, werden nun ein Kredit über 700,000 CHF aufnehmen – die derzeit niedrigen Zinsen sind sehr verlockend, allerdings wollen wir nun eine weitere Meinung hoeren:
    Wir haben folgende Angebote:
    a) 3m Libor variabel: 0.7% Bankgebühr + 3m Libor
    b) CAPE 2: 1.8%
    c) 25 Jahre fix: 2.8%

    Natürlich klingt die variable Option heute am besten – auch wenn man die letzten 10-15 Jahre zu Grunde legt. Allerdings stellt sich die Frage, ob man durch eine „Versicherung“ von derzeit 2% (fix vs. variabel) langfristig nicht besser schläft, wenn es vielleicht einmal wieder Liborzinsen wie in den 90er Jahren gibt (6-10%). Auf der anderen Seite liegen wir mit den dem fixen Zinssatz weit unterhalb unserer Belastungsgrenze. Also kann ich genauso gut von einer schnelleren Rückzahlung heute (bei geringem Libor), aber auch von einer nicht-halsbrecherischen Belastung bei Libor von 3-4% ausgehen.
    Wir kaufen zwar ein schoenes Haus, aber wir wissen heute noch nicht, ob wir darin alt werden. Deswegen denken wir auch über eine Einzahlung in 3a nach, um dann alle 5 Jahre die Hypothek drastisch zu vermindern.
    Vielen Dank für Ihre Denkanstoesse.

    1. FinanzMonitor.com 14.09.2011 um 13:05

       Hallo Andreas

       Danke für Ihren Besuch auf FinanzMonitor.com. Sie verfügen über zwei Einkommen und können sich die Hypothek gut leisten. Wenn Sie planen, noch Kinder zu haben, sollten Sie den Wegfall eines Einkommens (oder die Kinderbetreuungskosten) mit in Ihre Rechnung einbeziehen.
       Trotz des guten Einkommens würden Sie sich wohler fühlen, wenn Sie das gegenwärtig tiefe Zinsniveau auf lange Sicht absichern könnten. Das ist allerdings – zumindest aktuell – mit höheren Kosten verbunden.
       Wir gehen davon aus, dass Sie und Ihre Frau weiterhin gut verdienen werden. Eine Option für Sie wäre, den Kredit aufzuteilen. Eine Festhypothek von z.B. CHF 400’000 über 10 Jahre (länger würden wir nicht gehen – wenn das Zinsniveau so tief bleibt, wird ein frühzeitiger Ausstieg teuer) und eine Libor-Hypothek über z.B. CHF 300’000, die Sie in den nächsten zehn Jahren ganz oder teilweise abbezahlen (oder zumindest abbezahlen könnten, siehe nächster Absatz).
       Eine teilweise indirekte Amortisation über die Säule 3a ist sinnvoll. Sie können jährlich total rund 13’000 Franken einzahlen und sparen so etwa 1/4 des einbezahlten Betrags (Grenzsteuersatz bei der Einzahlung minus Steuersatz beim Bezug). Aktuell lohnt sich eine Rückzahlung einer Libor-Hypothek mit Geldern aus der 3. Säule aber nicht. Sie erhalten steuerfrei 2.0% Zins in der Säule 3a, und die Libor-Hypothek kostet Sie nach Steuern lediglich 0.5%.
       Wählen Sie eine Laufzeit von maximal 3 Jahren für die Libor-Hypothek – so können Sie bereits frühzeitig mit flüssigen Mitteln die Hypothek reduzieren. Wenn Ihre Bank das anbietet, dann wählen Sie den 1-Monats-Libor als Basis. Dieser ist idR noch etwas tiefer als der 3-Monats-Libor.
       Die oben skizzierte Idee ist ein Vorschlag – wählen Sie ein Modell, bei dem Sie und Ihre Frau ein gutes Gefühl haben. Wir wünschen Ihnen auf alle Fälle einen guten Umzug und eine gute Zeit im neuen Heim!

52. Marc 06.09.2011 um 16:13

    Besten Dank für Ihre prompte und ausführliche Antwort.

53. Marc 06.09.2011 um 14:18

    Guten Tag

    Ich interesse mich für die aktuelle LIBOR-Situation und bin beim Suchen auf Ihre Internetseite gestossen. Darauf habe ich viele interessante Artikel und Informationen gefunden und gratuliere Ihnen dazu.

    Nachdem die SNB heute einen Mindest-Kurs von 1.20/Euro erklärt hat, möchte ich gerne von Fachleuten wie Ihnen wissen, was dies mittel- oder längerfristig für eine Auswirkung auf den LIBOR und die Festhypothek-Zinsen haben kann? Dabei wird die Geldmasse entsprechend erhöht, was m.E. mittel- oder langfristig zu Inflation, sprich Zinserhöhungen führen sollte. Habe Anfang 2011 einen 5-jährigen Rahmenvertrag für CHF 3M Libor abgeschlossen, mit der Möglichkeit, 1x zu wechseln, d.h. aus dem Libor auszusteigen und in eine Festhypothek zu wechseln. Was würden Sie mir raten, zu tun? Besten Dank für Ihre Antwort.

    1. FinanzMonitor.com 06.09.2011 um 16:04

       Guten Tag Marc
       Herzlichen Dank für Ihr positives Feedback.
       Die langfristigen Auswirkungen der Kursuntergrenze von CHF 1.20/Euro durch die Schweizerische Nationalbank auf die Zinsen sind schwierig zu beurteilen.
       Der Euro-Kurs ist bei CHF 1.20 immer noch unterbewertet, d.h. unterhalb des Kurses, den er nach Kaufkraftparität haben müsste. Entsprechend kann es sein, dass alleine die Aussage der SNB mit dem Kursziel als psychologischer Effekt ausgereicht hat, um diesen Wechselkurs auch zu sichern. Das würde bedeuten, dass die SNB die Geldmenge nicht durch Käufe von Fremdwährungen stützen müsste.
       Banken refinazieren sich u.a. bei der SNB. Die Libor-Sätze werden kurzfristig weiterhin tief bleiben, um nicht den Franken zu stärken.
       Und eine steigende Geldmenge hat nicht sofort direkte Auswirkungen auf die Inflation. In den USA wurde die Geldmenge in den letzten Jahren ausgedehnt, dennoch lag die Teuerungsrate (ohne Nahrungsmittel und Energie) seit Anfang 2009 jeweils im Bereich 0.5% bis 2.0%.
       Inflation entsteht auch, wenn Firmen Preise erhöhen können, und Kunden bereit sind, diese höheren Preise auch zu bezahlen. Mit dem weiterhin tiefen Euro, und ohne Aussicht auf einen Wirtschaftsboom in der Schweiz (zumal es in anderen westlichen Nationen auch nicht danach aussieht), wird es für Unternehmen schwierig sein, die Preise zu erhöhen.
       Und sollte es dennoch so hoher Inflation kommen, dass der Auftrag der SNB (Preisstabilität, d.h. maximal 2% Inflation) kommen, dann müsste die SNB das Wechselkursziel neu überdenken.
       Viele Faktoren deuten deswegen darauf, dass kurzfristig nicht mit einer steigenden Inflation zu rechnen ist. Langfristig lässt sich jedoch keine Aussage machen.

       Wir würden Ihren Entscheid, von Libor auf eine Festhypothek zu wechseln, nicht alleine vom SNB-Kursziel für den Euro abhängig machen. Sie haben nun erste Erfahrungen mit der Libor-Hypothek gemacht. Überlegen Sie sich in Ruhe: Können Sie mit diesen Zinsschwankungen (die auch nach oben zeigen können) umgehen? Verdienen Sie genug, um auch einen Hypothekarzins von 5% bezahlen zu können? Stimmt für Sie das Risiko-Rendite-Verhältnis noch (Libor-Hypotheken werden kaum noch sinken, für eine Festhypothek über 4 1/4 Jahre werden Sie aktuell wohl weniger als 1.5% bezahlen)?

54. pap 02.09.2011 um 10:35

    Danke für eine wirklich gut gemachte, informative Seite. Mein Kompliment.
    Ich muss mich aktuell für eine Finanzierung entscheiden. Meine Ausgangslage: Ich bin Mitte 50 und mit Finanzen nicht risikofreudig. Ich habe die Zeiten in den 90er Jahren mit 7% Hypo erlebt. Das möchte ich nicht mehr haben.
    Aktuell will ich 600000 finanzieren, habe 45% Eigenmittel gebracht, und besitze danach noch Reserven. Ich tendiere zu 8-10 J Festhypothek, da ich fest überzeugt bin, dass es zinslich nur noch höher gehen kann. Ich setze mich nicht gerne mit Banken auseinander, weil ich der Willkür dieser Institute nicht ausgeliefert sein möchte. Ergo möchte ich Ruhe haben und nicht alle 3 Jahre neu verhandeln und meine Auslage präsentiern. Ich sehe ein Splitting in 2 Tranchen mit 5 und 10 J Laufzeit nicht positiv, weil ich sicher bin, dass wir in 5 Jahren bei mind 3-4% Zinsniveau sein werden. Was raten sei mir in meiner Lage?

    1. FinanzMonitor.com 03.09.2011 um 21:56

       Hallo Pap
       Herzlichen Dank für Ihr Lob zu FinanzMonitor.com
       Sie geben im Prinzip ja schon selbst die Antwort auf die Frage, welche Hypothek Sie wählen sollten. Wir vermuten, dass Sie auch in zehn Jahren noch in Ihrem Haus leben werden. Sollten Sie keine Rückzahlungen planen (etwa durch eine Erbbschaft), dann scheint uns für Sie eine zehnjährige Festhypothek die beste Wahl zu sein. So verzichten Sie zwar auf noch tiefere Zinsen (etwa mit einer Libor-Hypothek, die Sie momentan unter 1.0% kosten würde), sichern sich aber einen im historischen Vergleich sehr tiefen Zins von deutlich unter 3.0% und haben bis zur ordentlichen Pensionierung Ruhe.
       Tipp: Auch wenn Sie sich nicht gerne mit Banken auseinander setzen, so sollten Sie dennoch jetzt (einmalig für die nächsten 10 Jahre…) bei mehreren Banken hausieren. Sie scheinen ein guter Schuldner zu sein, da Sie das Haus nur zu 55% belehnen wollen und zudem über weitere Vermögenswerte verfügen. Holen Sie mehrere Offerten ein, und spielen Sie die Banken gegeneinander aus, indem Sie anbieten, nicht nur die Hypothek aufzunehmen, sondern auch Teile Ihres Vermögens (vorausgesetzt Zinsen/Kosten sind vergleichbar gut) zu transferieren. Der Aufwand wird sich lohnen: Schon nur 0.1% Zinsdifferenz bei 600’000 Franken entsprechen in 10 Jahren 6’000 Franken Ersparnis.

55. David 22.08.2011 um 15:57

    Besten Dank für die prompte Antwort. Ich habe in der Tat in den AHKB’s nichts gefunden und auch nicht auf der Hompage der AKB. Der Berater meinte nur, dass sei ein Beschluss der Geschäftsleitung und er gelte schon seit eh und jeh. Zu den nochmals gesunkenen Zinsen seit dem 19.8.2011 meint er nur, die AKB habe bewusst nicht die günstigen Zinsen, man hebe sich mehr durch die Diensleistungen ab. Von der ursprünlich offerierten 1.65 % für eine 4-jährige FH kann er noch 0.05% entgegen kommen. Da nun der Libor wohl endgültig wegfällt, konzentriere ich mich auf die 4-jährige, damit ich in 4 Jahren, wenn alle Hypotheken auslaufen, die Bank wechseln kann. Ursprünglich bin ich von der NAB zur AKB, da ich einen Freund bei der AKB hatte, davon habe ich auch, solange er dort war, profitiert. Jetzt kann ich leider die AKB niemandem mehr weiterempfehlen. Ich bin so verblieben, dass wir nochmals Mitte Woche telefonieren, ich aber erwarte, dass ich die 4-jährige zu 1.5 % abschliessen kann.

    David D.

56. Sandra 21.08.2011 um 22:43

    Guten Tag

    Situation:
    Wir haben letztes Jahr ein Grundstück gekauft: ca. 1/3 haben wir mit eigene Mittel finanziert der Rest über unsere Bank. Hier haben wir letztes Jahr eine Festhypotek von 10 Jahren mit einem Zissatz von 2.6% abgeschlossen.
    Nun müssen wir das Haus, welches im Sommer 2012 fertiggestellt wird, finanzieren. Der Betrag ist genau so hoch wie der total bezahlte Grundstückspreis (d.h. der 1/3 selbstbezahlte Betrag + der 2/3 finanzierte Betrag).

    Die Bank hat nun folgender Angebot gemacht:
    Wir verpflichten uns Heute, nächsten Sommer auf den zu finanzierende Betrag des Hauses eine Festhypothek mit Laufzeit 15 Jahre zu 2.6% abzuschliessen.
    Wir sind hier frei einen Gegenvorschlag zu machen und auch nur einen Teil des Betrages mit diesen Konditionen abzuschliessen.

    In Anbetracht der Tatsache, dass die Zinsen momentan wirklich sehr tief sind, sind wir unsicher was wir tun sollen.

    Welche Empfehlung würden Sie für die Finanzierung geben?

    Viele Grüsse,
    Sandra

    1. FinanzMonitor.com 21.08.2011 um 22:45

       Hallo Sandra
       Es kommt darauf an, wie Ihre finanzielle Situation aussieht und wie Sie mit Zinssteigerungen psychisch umgehen können. Wir haben hier auf FinanzMonitor.com in mehreren Artikel zur Finanzierung von Immobilien gezeigt, dass in der Vergangenheit kurzfristige Hypotheken (Libor-Hypotheken) auf lange Sicht deutlich günstiger waren als Festhypotheken, und dass Festhypotheken mit langer Laufzeit sich auf lange Sicht nicht lohnen. Wenn Sie gut verdienen und das gesparte Geld zur Rückzahlung der Hypothek verwenden, dann würden wir eher für Libor-Hypotheken tendieren.
       Allerdings waren die Zinsen in den letzten 150 Jahren noch nie so tief wie jetzt. Sehr viel falsch können Sie mit einer Festhypothek nicht machen.
       Weil wir weder die zukünftige Zinsentwicklung noch Ihre finanzielle Situation über die nächsten 15 Jahre kennen, können wir keine Empfehlung abgeben. Es könnte sich bei Ihnen aber lohnen, über eine 50-50 Aufteilung fix und Libor nachzudenken. 15 Jahre sind eine unüblich lange Laufzeit, und so hätten Sie auch mehr Flexibilität, was die Rückzahlungen angeht.

57. David 18.08.2011 um 12:04

    Guten Tag

    Alles erste auch meinerseits grosses Lob für diese Seite. Meine 5-jährige FH läuft Ende November aus (3.6%). Diese Hypothek habe ich beim Verkauf der Eeigentumswohnung mitnehmen müssen mein Bau des neuen Hauses. Dort habe ich letzen Sommer für 5 Jahre zu 2.5 % abschliessen können, nebst einer Minergiehypothek zu 1.65%. Ich wollte jetzt eigentlich die neu zu verhandelnde Hypothek (rund 350.000.–) an den Libor anbinden. Doch sagt mir mein Berater, dass eine Kumulation mit der Mindergiehypothek sei nicht mögich, erst wieder in 5 Jahren. Er hat mir für eine 4-jährige 1.65%, für eine 5-jährige 1.9%, für eine 6-järige 2.15% und für eine 7-järige 2.3% offeriert. Meine erste Frage ist, ob das üblich ist, dass der Libor nun nicht mehr zur Verfügung steht wegen der Minergiehypothek (Bank: AKB)und welche Laufzeit zu empfehlen ist. Bis jetzt bin ich mit 5-jährigen eigentlich immer schlechter gefahren und ich möchte nun nach den 3.6% die Kosten etwas senken. Mit einer 4-jährigen würden dann aber die anderen zum gleichen Zeitpunkt fällig werden, was ein gewisses Risiko ist, anderseits könnte ich in 4 Jahren eine neue Bank suchen und einen grossen Teil an den Libor anbinden. Wie sich der Markt entwickeln wird, kann wohl niemand voraussagen, allerdings steht fest, dass die Festypotheken noch nie so teif waren. Dies hat man aber auch schon vor einem Jahr gesagt und trotzdem sind die Hypotheken heute rund 0.5 % tiefer. Ist es empfehlenswert heute eine 4-jährige abzuschliessen oder doch eher für 5 oder 6 Jahren?

    Freundliche Grüsse

    David D.

    1. FinanzMonitor.com 18.08.2011 um 20:54

       Guten Tag David
       Danke für Ihr positives Feedback und die präzise Beschreibung Ihrer Ausgangslage.
       Uns ist nicht bekannt, dass eine Minergie-Hypothek eine Libor-Hypothek ausschliesst, warum auch? Wir würden deswegen empfehlen, die AGBs der Minergie-Hypothek durchzulesen und allenfalls den Berater der Aargauer Kantonalbank nochmals kontaktieren.
       Die Unterschiede beim Ihrem Risiko zwischen 4 und 6 Jahren Laufzeit sind relativ gering: Sie „sparen“ mit 4 vs. 6 Jahre ja pro Jahr bereits 0.5%, also total 2.0%. Wir würden die 4jährige Laufzeit empfehlen, damit danach alle Hypotheken ungefähr gleichzeitig fällig werden. Denn: Die Angebote der AKB sind gemäss Hypothekenvergleich im Vergleich mit anderen Banken teuer. Mit ähnlicher Fälligkeit haben Sie die Option, in vier Jahren praktisch ohne Strafgebühren die Bank zu wechseln, und das dürfte sich in Ihrem Fall lohnen. Im Minimum können Sie 2015 mehrere Offerten einholen und die Aargauer Kantonalbank bitten, Ihnen gleich günstige Zinsen zu bieten, da Sie ansonsten die Bank wechseln.

58. mat 20.06.2011 um 13:00

    Hallo Allerseits

    Auch zuerst mal ein Lob an die Website. Wirklich sehr hilfreich bei den eigenen Überlegungen. Ich habe ein Angebot für eine 5-Jahres-Hypothek über 2%, eventuell noch etwas tiefer. Aufgrund dieses guten Angebots denke ich, ist eine weitere Aufteilung in Fest- und Liborhypothek nicht gerechtfertigt. Ich habe auch mal ca. 10 verschieden Szenarien durchgerechnet (nur Fest, kombiniert mit Libor, verschiedene Tranchen, verschieden Grössen bei den einzelnen Posten etc.). Das Sparpotenzial gegenüber der 10-Jahres-Hypothek bei einer Hälfte Libor, die andere Fest über 5 Jahre, spare ich pro Monat 730.- (auf 10 Jahre 87’600), bei nur 5 Jahre Fest 466.-. Ich gehe mal davon aus, dass der Libor-Satz etwas ansteigen wird in den nächsten Monaten. Darum werde ich auf Nummer sicher gehen und vermutlich die 5-Jahres-Hypo nehmen. Evtl. habe ich ja Glück, und die in 5 Jahren ist der Zins immer/wieder attraktiv. Das gesparte Geld gegenüber einer 10-Jahres-Hypothek kann man ja gut für die Amortisation brauchen, 3. Säule und PK ist zusätzlich vorhanden, daher kann man auch ein bisschen mit dem Risiko spielen. Die Kombination Fest 5 Jahre und Libor ist natürlich schon interessant, aber dann immer hoffen, der Libor geht nicht rauf, ist mir ein bisschen zu anstrengend. Vor allem aufgrund des geringen Unterschiedes zu der 5-Jahres Festhypo.

    1. FinanzMonitor.com 20.06.2011 um 17:49

       Hallo Mat

       Danke für Ihr Lob und dass Sie sich die Zeit genommen haben, Ihre Überlegungen – auch für andere Leser – niederzuschreiben.
       Sicher sind Festhypotheken generell keine schlechte Wahl – schliesslich entscheiden sich ja über 80% der Kreditnehmer in der Schweiz dafür. Gerade für mittlere Laufzeiten wie bei Ihnen spricht auch, dass Sie dann für eine gewisse Zeit die Entwicklung der Zinsen nicht mehr beachten müssen.
       10jährige Festhypotheken sind fast immer teurer als kurze und mittlere Laufzeiten und deswegen meist eine schlechte Wahl, wie wir hier und 10-Jahres Festhypotheken gezeigt haben. Dafür spricht nur, dass man sich – gerade bei knapper Finanzierbarkeit – längerfristig absichern kann und dass man ggf. das historisch sehr tiefe Zinsniveau binden kann.

59. Marco 31.05.2011 um 10:52

    Guten Tag,
    ich muss die Finanzierung für mein Haus(Neubau) lösen. Ausgangslage:

    – ich bringe 35% selbst, <>(3.Säule,Cash,Teil 2.Säule). Das ist mir wichtig um die Tragbarkeit drücken zu können und eine Hypo im 1. Rang zu kriegen

    – dafür bin ich danach natürlich kurzfristig etwas „ausgeschossen“, d.h. meine Risikofähigkeit wird sicher für ein Jahr tiefer sein als mit grosszügiger Reserve auf der Bank

    – da ich wie gesagt die 35% selbst finanziere, brauche ich das Geld frühestens im April / Mai 2012.

    – Für das „Finanzierungsversprechen“ der Bank, das ich bei Vertragsunterzeichnung vorlegen muss, muss ich mich doch jetzt für eine Bank und ein Modell entscheiden.

    Nun, was tun ist jetzt die Frage

    – Zinsen (noch) günstig, EZB erhöht aber bald zum 2 mal, bei der SNB erwarte ich aber aufgrund des starken Frankens kurzfristig noch keine Erhöhung. Mittelfristig erwarte ich aber schon, dass auch die Schweiz die Zinsen erhöhen wird.

    – somit habe ich überlegt nun doch die im Normalfall „ungünstige“ Festhypothek mit Forward zu fixieren, Gründe: – Erwartung steigende Zinsen bis Mitte nächsten Jahres, meine reduzierte Risikofähigkeit durch 35% Eigenkapital.

    Ich wäre dankbar für eine / Ihre Meinung dazu ?

    besten Dank
    mit freundlichem Gruss
    Marco

    1. FinanzMonitor.com 31.05.2011 um 17:59

       Guten Tag
       Sie haben sich ja schon eingehend mit den Themen Hypothek und Zinsentwicklung befasst. Die zukünftige Entwicklung der Zinsen kann niemand voraussagen. Noch vor drei Monaten etwa gingen Marktbeobachter von einer Zinserhöhung durch die SNB im Juni 2011 aus. Mittlerweile erwartet man keinen Zinsschritt mehr, weil die Inflation noch tief ist und vor allem weil der Franken sonst noch stärker gegenüber dem Euro und dem US-Dollar aufgewertet werden würde.
       Die Frage bei Ihnen ist – falls die tatsächlich Zinsen ansteigen – wie viel höher das Zinsniveau in einem knappen Jahr sein wird. Erwarten Sie den Zinsanstieg stärker als was Sie jetzt als Prämie für eine Forward-Hypothek bezahlen müssen, dann lohnt sich der Abschluss. Rückwirkend betrachtet haben sich Forward-Hypotheken jedoch meistens für die Bank und nicht für den Immobilien-Käufer gelohnt. Sinken die Zinsen, bleiben sie gleich oder steigen sie nur leicht, dann war die Forward-Hypothek eine teure Versicherung.
       Überlegen Sie sich auch, bis zu welchem Zinsniveau Sie die Hypozinsen gut bezahlen und dabei ruhig schlafen können. Sie könnten dann auch zuwarten und erst wenn die Zinsen für eine Forward-Hypothek auf Ihre Schmerzgrenze gestiegen sind, eine solche unterzeichnen. Dabei arbeitet die Zeit für Sie: Je kürzer der Forward, desto tiefer der Aufpreis.
       Wenn Sie bereit sind, Risiken einzugehen, wäre zudem eine Möglichkeit, das Geld aus Säule 3a/Pensionskasse nur zu verpfänden und für den Betrag eine Libor-Hypothek aufzunehmen. Sie erhalten dort nach Steuern eine Rendite von 2%, während eine (risikoreiche) Libor-Hypothek nach Steuern nur 1% kostet (siehe unseren Kommentar von heute beim Artikel zur Amortisation/Rückzahlung der Hypothek).

       Eine weitere Möglichkeit wäre zudem, die Hypothek aufzuteilen und nur für einen Teil eine Forward-Hypothek abzuschliessen, und den Rest mit einer Festhypo oder einer Geldmarkthypothek.

       Sie sehen, wir können Ihnen leider keine Empfehlung abgeben. Diese müssen Sie treffen, da Sie auch die Konsequenzen tragen müssen. Auf alle Fälle sollten Sie mehrere Zins-Szenarien durchdenken und die Option wählen, mit der Sie sich dann am Wohlsten fühlen.

60. Markus 01.04.2011 um 23:34

    Besten Dank für die schnelle Antwort!

    Ja, Sie verstehen das richtig. Wenn ich jetzt also eine 10jährige Fixhypothek abschliessen würde, dann wäre ich bei einem Stellenwechsel für diese Laufzeit an die Bank gebunden, einfach mit einem schlechteren Zinssatz.

    Ich tendire sehr stark zu einer reinen Libor-Hypothek, jedoch ohne Cap. Aufgrund der statistischen Auswertungen würde ich ja auch bei einem Anstieg längerfristig besser fahren. Als Absicherung werde ich monatlich einen gewissen Betrag als Reserve anlegen, damit dann bei einem Anstieg darauf zugreifen kann. Vorläufig gehe ich jedoch davon aus, dass sich der Libot in der Schweiz noch halten wird.

    Nochmals besten Dank & Gruss
    Markus

61. Markus 01.04.2011 um 14:14

    Hallo zusammen,

    zuerst möchte ich Ihnen ein Kompliment für diese Seite machen. Ich informiere mich schon seit längerer Zeit bezüglich Hypotheken, doch auf keiner anderen Seite konnte ich so viele wertvolle Tipps und Ratschläge finden wie auf Ihrer.

    Hier kurz zu meiner Situation: Ich werden anfangs Mai die Eigentumsübertragung für meine neue EGW (Neubau) haben. Da ich bei einer Schweizer Grossbank arbeite, kann ich von attraktiven Personalkonditionen profitieren. Im Schnitt liegen die 1% unter dem Markt. Logisch eigentlich, dass ich eine solche Hypothek nehmen werde. Für mich stellt sich jedoch die Frage, wie lange ich diesen Job noch machen werde bzw. wann die nächste Kündigungswelle kommt. Den eines möchte ich auf keinen Fall, und zwar abhängig von der Bank sein. Bei einem Weggang würden sich die Zinsen nämlich rapide erhöhen. Somit kommt ein langfristiges Modell schon mal nicht in Frage. Ich tendiere daher stark zu einer Libor-Hypothek (Laufzeit 1 Jahr), dadurch könnte ich einerseits von den aktuell tiefen Zinsen profitieren und bin zusätzlich flexibler als z.B. bei einer 3jährigen Fixhypo. Alternativ überlege ich mir auch einen Split zu machen in: 2 Jahre Fix, Rest Libor! Ich sollte noch erwähnen, dass ich keine familiären Verpflichtungen habe und einen Zinsanstieg sicherlich verkraften könnten. Weh würde es aber dennoch tun:-) Was mir jedoch auch noch im Kopf herumschwirrt, ist die Hypothek bei einer anderen Bank abzuschliessen. Zwar hätte ich dann keine Personalkonditionen, könnte aber einen Teil der Hypothek längerfristig fixieren und den Rest mit Libor abschliessen. Kurzfristig ist diese Variante sicherlich wenig interessant, weshalb ich mich auch noch nicht so intensiv damit auseinandersetzt habe.

    Ich weiss zwar, dass Sie mir diese Entscheidung nicht abnehmen können, dennoch würde mich Ihre Einschätzung zu meiner Situation interessieren.

    Viele Grüsse
    Markus

    1. FinanzMonitor.com 01.04.2011 um 17:51

       Guten Tag Markus
       Danke für Ihre positive Rückmeldung unserer Webseite!
       Zu Ihrer Frage: Verstehen wir es richtig, dass Sie – sobald Sie nicht mehr bei der Bank arbeiten würden – weiterhin an die Laufzeit der Hypothek gebunden wären, aber der Zins ab Austritt um 1% höher wäre? In diesem Fall könnte es sich lohnen, die Hypothek bei einer anderen Bank abzuschliessen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung langfristig finanzieren wollen. Wenn Sie z.B. in einem Jahr Ihre Bank verlassen, und die Hypothek auf 10 Jahre abgeschlossen haben, dann brachte Ihnen der Mitarbeiterrabatt auf 10 Jahre umgerechnet nur 0.1% Zinsermässigung. Das ist allerdings ein spezieller Fall. Es ist nicht sicher, dass Sie Ihre Stelle verlieren und anschliessend bei einem anderen Arbeitgeber (ev. wieder eine Bank?) ohne Mitarbeiterrabatt arbeiten werden.
       Ein Splitting Libor/2 Jahre fest würden wir eher nicht empfehlen. Sie komplizieren damit den ja einigermassen wahrscheinlichen Bankwechsel in absehbarer Zeit. Und günstiger fahren als mit einer reinen Libor-Hypothek würden Sie nur, wenn die Markt-Zinsen sehr rasch stark ansteigen würden. Wenn Sie das Risiko eines Zinsanstiegs senken wollen, dann kämen allenfalls eben doch eine langfristige Festhypothek oder eine Geldmarkthypothek mit Cap in Frage. Dieser Cap lohnt sich aber fast immer nur für die Bank. Und so wären Sie eben an Ihre Bank gebunden.

       Gemäss Ihrer Schilderung schätzen wir Sie als so risikobereit und risikofähig ein, auf kurzfristige Finanzierungen zu setzen. So gesehen wäre die Libor-Hypothek, jeweils mit einer Laufzeit von einem Jahr, für Sie aktuell und – basierend auf Daten in der Vergangenheit – auch langfristig die günstigste und für Sie zugleich beste Wahl.
       Was wir an Ihrer Stelle noch machen würden, wäre ein Worst-Case Szenario zu durchdenken: Kündigung und dadurch höherer Hypozins und gleichzeitig – ev. auch für mehr als ein Jahr – ein deutlich tieferer Lohn.

       Wir wünschen Ihnen auf alle Fälle alles Gute bei Ihrer Arbeitsstelle – auf dass Sie noch lange von Spezialkonditionen beim Hypozins profitieren können – und einen reibungslosen Umzug in die eigenen vier Wände.

62. FinanzMonitor.com 30.03.2011 um 12:07

    Herzlichen Dank Andy für diese Rückmeldung.
    Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Verhandlung der Hypothek bei der Credit Suisse. Ggf. könnten Sie nach Vorliegen des CS-Angebots nochmals ein Gespräch mit der ZKB führen – sozusagen als letzte Chance für die ZKB, das Angebot für Sie doch noch zu verbessern.

63. Andy D. 30.03.2011 um 12:02

    So, letzte Woche hatte ich das Gespräch mit der ZKB. Resultat = ernüchternd. Weder eine Eröffnung zweier 3a Kontos noch 25 Jahre Stammkunde brachten etwas. Am Schluss des Gesprächs händigte man mir ein A4 mit den aktuellen Konditionen auf den 31.12.2011 (Fest, Libor + Variabel) aus, welches aber schon vor unserem Gespräch ausgedruckt wurde. Also absolut kein individuelles Angebot. Habe jetzt noch einen Termin bei der CS, da habe ich jetzt schon per Mail Konditionen erhalten, welche weitaus günstiger sind. Und bei einer Eröffnung von 2 3a-Kontos liegt da noch mehr drin… OK, ich gebe zu, ich kenne einen Angestellten der CS sehr gut.
    Fazit: Zu 90% werde ich die Hypothek von der ZKB zur CS wechseln. Die ZKB soll aber meine Hausbank bleiben. Ob ich die zwei 3a-Kontos bei der AXA oder CS eröffne, hängt noch von den ev. noch zusätzlichen Hypozins-Konditionen der CS ab.
    Gruss Andy D.

64. Andy D. 09.03.2011 um 17:10

    Wow, vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort! Sie haben richtig angenommen, meine Hypothek beträgt genau Fr. 500’000. Somit stimmt die Berechnung. Allerdings muss ich mir Ihren letzten Satz nochmals mehrmals durchlesen, damit ich das einigermassen verstehe.
    Freundliche Grüsse
    Andy D.

65. Andy D. 09.03.2011 um 09:43

    Guten Tag
    Seit Tagen stöbere ich im Internet nach Informationen betreffend Hypothek usw.
    Wir haben eine 5-jährige Festhypothek, welche am 31.Dezember 2011 ausläuft. Mitte März haben wir einen Termin bei unserer Hausbank (ZKB), um uns mal vorgängig über das weitere Vorgehen zu Informieren, oder allenfalls schon einen Zins für den 1.1.2012 zu sichern. Ich habe gesehen, dass sich die ZKB zur Zeit bei den Festhypothek-Zinsen im Mittelfeld tummelt und überlege mir allenfalls einen Wechsel ev. zur AxaBank. Im Internet habe ich nirgends gefunden, wie einfach oder schwierig ist, die Bank zu wechseln.
    Fragen:
    – Kann man zur Ablösung einer Hypothek relativ einfach die Bank wechseln, resp. alle Unterlagen werden direkt von Bank zu Bank transferiert? (ähnlich wie bei Säule 3a)? Oder muss man bei der einen Bank alles auflösen und bei der neuen Bank sozusagen bei 0 anfangen?
    – Ich habe gesehen, das die Zürich-Versicherung auch Hypotheken zu guten Konditionen anbietet. Spricht etwas dagegen, bei einer Versicherung abzuschliessen?
    – Was würden Sie generell für uns empfehlen? Festhypothek, Libor, jetzt Zins sichern, abwarten bis Ende 2011?

    Noch was zur Amortisation über die Säule 3a. Spricht etwas dagegen, bei der Axa für 2.3% eine zusätzliche Säule 3a abzuschliessen? Ich habe zur Zeit eine gebundene Lebensversicherung 3a bei der Generali, zahle aber nur 2400.– im Jahr ein. Die restlichen 4282 würde ich in ein neues Konto bezahlen. Die ZKB hat ja sehr wenig Zins bei 3a, deshalb die Überlegung mit der Axa-Bank.

    Freundliche Grüsse und schon mal besten Dank
    Andy D.

    1. FinanzMonitor.com 09.03.2011 um 12:52

       Guten Tag Andy
       Danke für Ihren Besuch auf FinanzMonitor und Ihre interessanten Fragen.
       Die Entscheidung zu Festhypothek/Libor können wir Ihnen nicht abnehmen – Anhaltspunkte und Tipps dazu können Sie dem obigen Artikel entnehmen. Gegenüber Forward-Hypotheken sind wir kritisch eingestellt – sicher ist hier nur, dass Forward-Hypotheken für die Bank ein gutes Geschäft (mit der Angst des Kunden vor Zinssteigerungen) sind.
       Es spricht grundsätzlich nichts dagegen, die Hypothek bei einer Versicherung anstelle einer Bank abzuschliessen, solange Sie nicht dazu genötigt werden, zusätzlich eine wenig passende Versicherung beim neuen Anbieter abzuschliessen.
       Ein Wechsel des Kreditgebers mit einer Hypothek ist nicht so einfach wie der Säule 3a Bankwechsel, aber kein Ding der Unmöglichkeit. Ihre neue Bank/Versicherung wird Sie beim Wechsel unterstützen. Sicher gehören aber mehrere Gespräche zu diesem Prozess, indem die neue Bank/Versicherung Sie und Ihre finanzielle Situation besser kennenlernen will. Sie müssen nicht zwingend Ihr gesamtes Vermögen und Ihr Privat- und Sparkonto zur neuen Bank transferieren. Es ist aber so, dass man idR ein besseres Angebot erhält, wenn man zusätzliche Konten/Depots zur neuen Bank transferiert: Der Bankberater kann Ihnen günstigere Hypozinsen anbieten, weil die Bank zusätzliches Geld mit Ihnen verdienen wird. Ein solcher Wechsel ist mit etwas Aufwand verbunden. Am besten versuchen Sie eine Win-Win Situation zu schaffen, indem Sie eine Konkurrenzofferte einholen und dann mit Ihrem ZKB-Berater einen Deal machen: Sie verlängern die Hypothek bei ihm und behalten Ihr Vermögen bei der ZKB, wenn er Ihnen die gleichen Konditionen für die Hypothek wie der Konkurrent anbietet.
       Die indirekte Amortisation der zweiten Hypothek über die Säule 3a macht in vielen Fällen Sinn. Der Zins auf einem 3a-Konto ist steuerfrei und aktuell vergleichbar mit dem Hypothekarzinssatz. Das Ganze ist aber kein Nullsummenspiel, weil Sie Hypothekarzinsen und die Einzahlung in die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen können. Wir empfehlen Ihnen, davon Gebrauch zu machen. Warten Sie aber noch mit der Kontoeröffnung, bis Sie die Hypothek verlängert haben. Sie können ein neu zu eröffnendes 3a-Konto als Trumpf in der Hand halten, um noch etwas bessere Konditionen für die Hypothek zu erhalten. Dazu folgende Überlegung: Wenn Sie in den nächsten 10 Jahren jährlich 4‘000 Franken in die Säule 3a einzahlen, dann beträgt das durchschnittliche Kapital rund 20‘000 Franken. Beträgt Ihre Hypothek 500‘000 Franken, dann ist die Zinsdifferenz der Hypothek 25x wichtiger als bei der Säule 3a. Die aktuelle Zinsdifferenz bei der dritten Säule zwischen Axa und ZKB beträgt 0.55%. Wenn Sie mit einem neuen 3a-Konto bei der ZKB (bei sonst vergleichbaren Konditionen) einen weiteren Rabatt von z.B. 0.04% auf der ZKB-Hypothek herausholen können, dann fahren Sie in der Summe besser, das 3a-Konto bei der ZKB zu eröffnen.

66. Thomas Meier 03.02.2011 um 22:47

    Mal echt ne gute Seite mit guten Informationen. Und was den Libor angeht, zwei Ergänzungen:

    Man kann es sich ja auch folgendermassen überlegen: Was ist der maximale Libor-Prozentsatz, den ich mir leisten kann? Ich bsp. kann mit 8% locker 24 Monate leben.

    Zweitens bezahle ich auf mein Hypothekar-Sparkonto einen monatlichen Betrag, welcher einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 % entspricht. Mein Libor heute inklusive Marge ist 1.2%. Und ich habe schon seit mehr als 18 Monaten so tiefe Zinsen. Sprich, dieses Polster welches hier generiert wird, schafft zusätzlich Sicherheit.

    Aber es ist halt schon so, wenn man (egal welche Hypothekarform man wählt) zum heutigen Zins-Niveau eine Investition tätigt, welche eigentlich nicht der Einkommens- und Vermögenslage entspricht (sprich, man sich mit „ach und krach“ das Haus oder die Wohnung leisten kann), dann wird es zwingend irgendwann eng werden. Das wird ja auch von der SNB zum Teil als Risiko ins Feld geführt.

    1. FinanzMonitor.com 03.02.2011 um 23:23

       Vielen Dank für Ihr Feedback Herr Meier!
       Ihr Vorgehen macht sehr viel Sinn. Wer sich für eine Libor-Hypothek entscheidet, kann ein neues Konto eröffnen und darauf jeweils monatlich den Betrag, den die Alternative „Festhyptohek“ gekostet hätte, überweisen. Und die Libor Hypothek von dem Konto aus bezahlen. So sieht er auch nach Jahren und ohne Rechnerei, wie viel er mit der Libor-Hypothek gespart hat, und kann das so gesparte Geld nach fünf oder zehn Jahren zur Reduktion der Hypothekarschuld verwenden.
       Auch darf man nicht vergessen, dass eine Festhypothek keine absolute Sicherheit bietet: Niemand weiss, wie hoch die Zinsen sein werden, wenn die Hypothek verlängert werden muss.

67. Reto Meili 23.01.2011 um 19:43

    Besten Dank für Ihre prompte Antwort!

68. Reto Meili 22.01.2011 um 17:51

    Stimme Ihren Aussagen für den betrachteten Zeitraum zu. Blickt man jedoech länger zurück, waren die Zinsen deutlich höher, z.B. von ca. 1990-92 war der Libor meistens über 8%, dh. mit Marge über 9%!

    Wieso meinen Sie, dass der Libor in Zukunft ähnlich tief wie in den letzten 15 Jahren bleibt und nicht wieder in frühere Höhen wie Ende der 70’er oder anfangs 90’er Jahre klettert?

    1. FinanzMonitor.com 23.01.2011 um 12:00

       Danke für Ihren Kommentar Herr Meili

       Wie sich die Hypthekarzinsen in den nächsten 15 Jahren in der Schweiz entwickeln, lässt sich unmöglich vorhersagen.
       Aber was klar ist, ist dass sich Libor-Hypotheken praktisch sofort dem aktuellen Zinsniveau angleichen, während man als Hausbesitzer bei Festhypotheken für die Laufzeit der Hypothek vor Zinssteigerungen geschützt ist (und umgekehrt nicht von Zinssenkungen profitiert).
       Vergleicht man Festhypotheken mit Libor-Hypotheken, dann muss man für die Libor-Hypothek die gleiche Dauer wählen, wie die Laufzeit der Alternative „Festyhpothek“ beträgt. Denn: Wenn Sie heute eine 5 Jahre laufende Festhypothek anstelle einer Libor-Hypothek abschliessen, dann sind Sie nur für 5 Jahre vor Zinssteigerungen geschützt.
       Der aktuelle Zins bei PostFinance beträgt für eine fünfjährige Festhypo 2.30%. Eine Libor-Hypothek (bei PostFinance „Dynamische Hypothek Flex“ genannt) kostet 1.10% und ist somit 1.20 Prozentpunkte günstiger als die Festhypothek. Damit die Festhypothek über 5 Jahre die günstigere Wahl ist, müssten z.B. die Zinsen der Libor-Hypothek jährlich um 0.7% steigen (1.1% im 1. Jahr, 1.8% im 2. Jahr, 2.5% im 3. Jahr, 3.2% im 4. Jahr und 3.9% im 5. Jahr). Wir halten es aktuell für wahrscheinlicher, dass wie in der jüngeren Vergangenheit eine Libor-Hypothek während der nächsten 5 Jahre günstiger zu stehen kommt als eine Festhypothek über 5 Jahre.

69. deko 30.09.2010 um 00:49

    ich gehe mit marion einig. langfristige festhypothek = spatz in der hand. der libor wird sicher bald die taube auf dem dach. und wenn nicht, so mag ich es jedem gönnen. ich will sicherheit und mein sparziel (ruhig) erreichen.

70. Marion C. 26.09.2010 um 20:21

    Ich habe nun einiges über Hypotheken in der Schweiz gelesen und es scheint, dass eine LIBOR-Hypothek in der Vergangenheit die günstigste Form der Hypothek gewesen ist (wäre). Wir überlegen, eine Liegenschaft zu erwerben, jedoch frage ich mich, wie die LIBOR-Hypothek in den nächsten 3-5 Jahren die günstigste Form sein kann, wenn man eigentlich nur von steigenden Zinsen ausgehen kann. Rechnet man mit ca. 1.2 oder 1.3 % als heutigen Zinssatz für eine LIBOR-Hypothek und erhält 2.1 % oder 2.2 % für eine Festhypothek für 5 Jahre und der LIBOR in 1-2 Jahren um 1 % steigt und dann darüber liegt, scheint mit die LIBOR-Hypothek im heutigen Umfeld (!) nicht unbedingt die beste Wahl zu sein. Ich würde mich sehr über Ihre Meinung hierzu freuen.

    1. FinanzMonitor.com 30.09.2010 um 07:14

       Danke für Ihre Beteiligung an der Diskussion, Marion und deko.
       Wir können ihre Überlegungen nachvollziehen – gerade bei den aktuell sehr tiefen Zinsen für Festhypotheken kann man so eine Wohnung oder ein Haus zu sehr tiefen Kosten finanzieren. Wir sind aber der Meinung, dass dies einen nicht hindern sollte, mit einiger Wahrscheinlichkeit noch mehr Geld zu sparen.
       Die Rechnung von Marion ist korrekt: Spart man in in zwei von fünf Jahren mit Libor 1.0% und steigt der Libor danach sprunghaft um 2.0%, dann bezahlt man im Endeffekt während drei Jahren 1.0% mehr. Netto liegen die Kosten also bei 1.0% während eines Jahres -> 5000 Franken total bei einer Hypothek über eine halbe Million Franken oder umgerechnet 1000 Franken pro Jahr.
       Man kann sich aber auch fragen, ob eine so starker anstieg innerhalb der nächsten zwei Jahre realistisch ist und man sollte bedenken, dass man in diesem Szenario ohne Zinsanstieg jährlich 5000 Franken spart – ein rechter Batzen Geld und ein mehrfaches dessen, was ein durchschnittlicher Haushalt monatlich zur Seite legen kann.